投融资模式：金融化变革改变房地产盈利前景

进入2014年，房地产资产证券化出现提速迹象。5月21日，中信证券“中信启航专项资产管理计划”（以下简称中信启航）在深交所综合协议交易平台挂牌交易，成为首个交易所场内房地产信托基金产品（REITs）。7月初，方兴地产也成功分拆旗下酒店业务平台金茂投资在港交所挂牌上市。

　　房地产金融化为行业带来巨大发展空间，海通证券发布的研究报告显示，从成熟国家实际经验看，房地产金融有望成为地产价值创造链的新环节。截至今年6月2日，美国传统的房地产开发公司只有36家，却有244只REITs在美国上市，其中最大的REITs西蒙地产市值达517.25亿美元，是最大开发商市值的6倍多。

　　按照美国2010年上市REITS的规模，预测我国REITS最终规模有希望达到7.72万亿元，能够解决房地产开发16.34%的资金来源，资产证券化的提速有望促进商业地产优胜劣汰，从而推动更多优质商业物业得到蓬勃发展。

　　近年来，我国越来越多房企尝试通过自主或联合设立私募房地产投资基金开拓房地产企业融资新渠道，保利、金地、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构。诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模1381.1亿元，较2012年增长近一倍，与2009年相比，5年时间基金募集规模增长达16倍。

　　保利等先期进入房地产基金领域的开发商所披露的财务数据显示，目前这些企业利用房地产基金融资获得的项目收益，已大大超过了行业平均水平，甚至有望比肩行业黄金十年的高收益。

　　随着搜房成功入股世联行与合富辉煌两大地产中介公司，互联网金融成为房地产服务商发力的重点方向。合富辉煌董事长扶伟聪在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，鉴于房地产金融存在巨大的发展空间，搜房与合富辉煌分别出资3亿元和2亿元成立金融服务集团，向置业者、业主和合作伙伴提供金融支持，未来还将探索通过互联网平台募集社会资金，为房地产提供不同类型的金融服务。

　　“中国房地产行业进入下半场，地产与金融的结合会更加密切，房地产金融化将为行业带来巨大的变革。”星河集团总裁姚惠琼表示。

　　保利地产：房地产基金投资收益超40%

　　早在2010年，保利地产作为发起人，联合中信证券成立了专注于房地产业投资的基金管理机构--信保（天津）股权投资基金。保利地产董秘黄海此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，与目前市场上以债权投资为主的房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。保利地产已将房地产基金和房地产金融上升为公司战略，基金不仅介入公司项目和业务，未来还将拓展至外部项目，当做一个产业基金来运作。

　　保利地产2013年年报显示，信保基金管理的账面资产价值2.24亿元，投资收益达1.07亿元，投资收益超过40%；摊薄净资产收益率为20.76%，远远高于行业11%的平均净资产收益率。根据保利地产董事长宋广菊预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。

　　华业地产：三次变化延伸产业链

　　光大证券的研报指出，多元扩张、快速执行，华业地产始终把握行业趋势。公司的3次重大变化对新产业拓展和地产产业链延伸作出了实践：一是2011年拓展金矿业务；二是2013年延伸地产服务至养老，设立华业康年公司；三是2014年丰富地产投资方式。

　　上述研报表示，2011年，为减少地产周期下行影响，华业地产成为当年涉矿代表公司；2013年9月养老产业政策频出，公司于2013年11月开设养老子公司；2014年银行资金支持大幅减少，资金渠道转向房地产私募基金，公司于2014年1月设立国泰君安申易基金。

　　安信证券也表示，公司在2014年将有100亿元的销售额，在地产行业利润率越来越低的背景下，公司可能拓展多个产业，金融方面已经和国泰君安成立子公司，公司投资1亿元，占比25%，具体由国泰君安运营，未来可能会积极寻找其他的投资标的。

　　远洋地产：轻重资产双轮驱动

　　“必须坚持一定收益率、必须坚持区域深耕、必须坚持土地规模适中、必须坚持团队能力匹配”，此前在接受采访时，远洋地产高层人士表示，这是目前远洋坚持的四项投资标准。这一标准，也使得远洋选择稳健地发展。

　　一边是逐渐高企的运营成本，一边是居高不下的土地价格，对于重点布局一线城市的房企来说，当行业利润被逐渐摊薄，高周转似乎成为了制胜的关键。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，远洋高层人士还表示，降低库存是提高周转率最快的方式，目前便需要把已经完工的项目存量消化掉，同时，要控制新增投入，加快销售速度。

　　在坚持住宅开发的同时，经营性物业以及轻资产运营管理也成为远洋长期的发展策略。2013年远洋地产经营性物业的收入达到了8亿元，而这一收入有望在2014年突破10亿元。据了解，商业地产（重资产）和房地产金融（轻资产）将占到远洋未来盈利的三分之二。

　　阳光城：严格控制投融资风险

　　作为过去几年利用房地产私募基金和信托获得高速成长和高净资产收益率的地产公司，阳光城最近几年一直是资本市场的 “宠儿”。凭借对房地产基金、信托等金融工具的娴熟利用，在过去几年间，阳光城获得了高速增长，平均净资产收益率连续两年高出行业平均水平。

　　2013年年报显示，阳光城营业收入比前一年增长超过36%，总资产较前一年增长98.91%，净资产增长48.17%。

　　在依靠金融工具迅速扩张、提高净资产收益水平的同时，阳光城也在警惕来自金融市场的风险。去年，阳光城总裁陈凯就提出，成长型房企要能够抵制诱惑，学会用股加债的方式融资，和他人分享收益，降低风险和融资成本。

　　宋都股份：牵手平安信托探索地产金融创新

　　近一年内，扎根于长三角核心城市的宋都股份在地产金融模式创新方面做出了积极探索。

　　去年8月，宋都股份发起再融资预案，募集资金投向刚需房项目建设，今年4月，宋都股份、宋都集团和平安信托共同设立平安宋都地产基金，从而在募资渠道上将占据先机。

　　公告披露，平安信托与宋都控股、宋都集团拟采用项目合作的方式，对宋都集团开发或代建的单个或多个房地产项目进行投资合作。

　　宋都股份认为，这是公司在构建与公司快速发展相适应的投融资平台方面做出的有益创新，可有效提高公司融资能力，并实现公司投资效率的提高。

　　香江控股：全金融布局助力地产业务起飞

　　在大房企云集的华南，香江控股的地产业务显得并不起眼，但甚少人知道的是，香江控股的第一大股东——南方香江集团拥有强劲的金融背景。公开信息显示，南方香江集团是一家致力于金融投资领域的综合性公司，也是国内最早投资金融业的民营企业之一，已投资银行、证券、基金、保险、私募股权投资（PE）、担保、小额贷款等多个金融领域，是广发银行、广发证券、广发基金、广东南粤银行的大股东之一，此外还投资了3家村镇银行及众多优质企业股权。

　　据悉，香江集团于2012年初组建成立了深圳市前海香江金融控股集团，主要经营融资类业务、投资类业务和管理咨询业务。借助集团多元化的金融平台，香江控股有望融合银行资源、地产基金及小额贷款等迅速壮大自身实力。

　　首创置业：轻资产模式弄潮儿

　　在踏出轻资产第一步之后，近两年的时间里，首创置业对于轻资产的运用越发得心应手。

　　2012年11月，首创置业公告称，公司拟以8.26亿元将位于北京市房山区的一项目股权与债权转让给昆山创博盛拓股权投资管理有限公司旗下基金。首创置业是创博盛拓基金的次级有限合伙人。这是首创旗下地产基金接手的第一个项目，意味着首创向轻资产模式正式进军。

　　不同于各房企热衷于 “抱团取暖”，首创置业更热衷与基金合作。从丽泽商务区项目到大兴自住房项目再到珠海横琴自住房项目，今年以来首创更是加速了“轻资产”的脚步。在当前房企融资成本高企的大背景之下，基金融资能更有效地降低企业的资金压力，通过资产证券化提高项目的收益率。

　　首创置业的投资者关系总监冯瑜坚此前表示，基金是一个互相选择的过程，更偏向新项目，并不是所有的项目都能做基金融资，“如果有合适的机会，公司也在积极拓展基金融资方式”。

　　新湖中宝：“地产+金融”并举

　　7月5日，新湖中宝公告称，拟收购阳光保险部分股权。上述举动只是新湖中宝金融产业投资领域的一环，近年来，其先后控股新湖期货、参股湘财证券，并投资盛京银行、成都农商行、温州银行、吉林银行、大智慧等，目前已在包括银行、保险、期货、证券等多元金融投资市场中占据先机。

　　在加强金融领域布局的同时，新湖中宝房地产业务同样可圈可点。据统计，截至去年末，公司项目储备权益建面达1601万平方米，海涂开发储备811万平方米。2014年，其计划实现结算额90.73亿元，同比增长64.63%。

　　今年3月份，新湖中宝分别与上海房屋、乐居和克尔瑞达成战略合作协议，这将有望让其在房屋代理销售、地产电商服务、地产信息咨询和大数据分析方面打开新的发展空间，创新房地产营销模式。

　　泛海建设：轻资产战略浮出水面

　　在酝酿多年之后，泛海建设的轻资产战略终于浮出水面。

　　今年3月28日，停牌一周的泛海建设复牌，宣布以现金收购泛海系旗下民生证券73%的股权，泛海建设也将从房地产企业转变为“地产+金融+战略投资”的综合性上市公司，同时将更名为“泛海控股”。这也意味着公司正式开启了”轻资产业务模式“。

　　整体架构转变的背后，也意味着泛海控股房地产开发思路发生了变化，在2013年坚持缩短项目去化周期后，如今再度明确以项目销售为先导，针对不同城市正制定实施符合市场导向的销售策略。

　　泛海方面相关人士曾表示，此次转型泛海将完成地产和金融的结合，加上其他战略投资，这些产业将在上市公司的平台下形成行业本身互补、互为支撑、联动发展的新业务格局。

　　恒大地产：入股华夏银行布局社区金融

　　近年来跨界扩张凶猛的恒大地产也将目光瞄准了金融行业。去年11月至今年3月间，恒大地产通过多家子公司共斥资36.5亿元购入华夏银行5%的股权，成为后者第五大股东。

　　第一上海证券分析师柯学锋向 《每日经济新闻》记者表示，一方面，恒大未来有望借力华夏银行为集团合计291个楼盘提供社区金融服务，借助金融手段夯实自身的商业生态圈，为公司带来持续性的经营收入；另一方面，华夏银行较低的估值也为恒大提供了良好的介入机会，未来有望带来良好的投资回报。

　　此外，在融资渠道上恒大地产寻求更多元化，公司成功发行合共250亿元的永续债，带动公司净负债率下降14.7%。

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