潘军：竞争从资源转为资本时民营房企必须变轻

　　有人说，花样年是房地产干不下去了才战略转型，对此，花样年集团总裁潘军不以为然，在潘军看来，中国房地产是一个高风险的行业，即使地产百强，也可能随时破产倒闭，这种背景下，花样年集团主动变革，不求一时的业绩成长与飙升，而更在乎长远的生存与发展，这才是做企业的最高逻辑。对此，花样年做轻资产转型，做商业模式变革，考虑的正是中国房地产未来5年、10年以后持续发展的问题。反过来说，很多同行也知道“改变”只是个时间问题，但他们还是沿着原有道路前行，其实内心也在隐隐的担忧行业危机不要那么早的到来。但，花样年不愿意冒这个风险，因为花样年不想做生意“赌家”，而要做“企业赢家”。

　　一、金融化：从依赖土地到依赖资本

　　面对行业发展，潘军表示：“早期房地产的发展更多依赖资源发展，这个资源就是土地，而在最近5年，房地产行业又变成了一个’资本’的行业，连资源都不是，企业只要有资本就好，因为是土地公开市场，一块地动辄就几十亿、甚至几百亿，不是超重量级的企业根本拿不了，在这种量级下，逼迫每个企业都需寻找资本，最终房地产金融化趋势逐渐显现。”

　　以前，做房地产，都会说受政策影响，最后发现影响最大的是“金融政策”，导致业内越来越认为，房地产变成了金融行业，这个时候，整个房地产企业之间的竞争游戏演变成为一个赤裸裸的金融游戏。

　　对比国外模式，外国金融机构往往提供大部分资金，比如美国、新加坡在买地环节，银行会贷给75%，自己只需拿25%，盖房子时还能贷款80%左右的资金，企业只需要把握市场风险和客户满意度即可。那为何中国又是重资产模式呢？其一，买地，要求五天内付清，报建完、四证齐全后才给你发开发贷款，周期较长，这样你就需要充足的本钱和资金，否则就没得玩。在新加坡，项目报建完了，资产是银行的，你只要审批了，就可以预售了，因此，大部分房企玩地产，核心还是玩金融，房地产金融化属性越来越显著。

　　二、规模化：产业链成熟后的下一站

　　中国人只要一旦产业链成熟了，利润率也开始相应下降，整个行业必然走向“规模化之路”。纵观国内房地产行业自1998年取消货币分房走向市场化后，投资、拿地、设计、建设、营销等各大环节都高度专业化了，整个房地产上下游产业链各环节和社会配套也已经很成熟了。在这样一种基础下，房地产企业都拼命往“规模化”去做，小企业往中等做，中等往大企业做，拼命扩张规模。

　　但在规模之争中，中小型房企尤其是民营中小型房企，往往因为融资、产品、品牌、人才等多方面相对大型房企或是央企国企缺乏竞争优势，大批没有特色和竞争力的中小型房企未来发展堪忧。

　　三、花样年突围：轻资产+服务化

　　当房地产竞争从资源竞争转化为资本竞争，当行业净利润率进一步下降时，当房地产开发已经进入一个平台期，营业额、销售面积都区域稳定时，房企若是依旧按照“买地、建楼、卖房子”的传统套路，其未来生存与发展将面临颠覆的挑战，换种玩法，某种程度上成为新时期的房企变革的必然。

　　面对未来，潘军强调：“民营房企未来很重要的一条出路是轻资产模式，当土地变成资源、金融变成门槛的时候，民营房企会越来越被动，民营房企更不要跟央企争资源，要想存活就必须转型，转型的出路就是轻资产化。”另一方面，美国相对成熟的房地产市场已经演变细分为众多依靠专业和运营赚钱的服务机构，而国内龙头万科面向未来也选择做“城市服务规划商、配套服务商”的战略定位。潘军表示：“未来中国房地产将逐步走向服务产业，与之对应的开发商核心竞争力将是服务能力。并且，资源是一时的，服务却是长久的，而且服务业天生又是轻资产模式，所以花样年选择做好社区服务，做中国最大的社区运营服务商。”

　　花样年基于对行业趋势的研判，潘军为花样年战略“量身定做”了一套“轻资产”模式，即最终把花样年打造成为一个以金融为杠杆、以服务为平台、以开发为工具的金融控股集团，目标是逐渐淡化房地产开发在集团中的主业地位，并具体将公司业务范围扩展到包括金融服务、社区服务、物业管理、商业管理、酒店管理、文化旅游、以及养生养老等其他七大领域。

　　潘军强调，后七大领域完全的“小投入、大产出”模式，往往花样年只需拿出几个亿资金，就会有很好的利润，比如做社区小贷，仅仅几个亿的资金，若是在房地产开发领域，可能连一个项目都做不了，但若在社区小贷领域却可能做成领军企业，且利润率比房地产还高。另一方面，轻资产市场价值空间巨大，在资本市场，轻资产概念的房地产上下游企业往往PE很高，比如房地产股的PE值在香港资本市场普遍4～5倍，国内则8～10倍，但是轻资产的小微企业却往往能够做到60～80倍。比如东方园林为房地产提供苗木和景观设计服务，其市值就非常高，达100多倍。”经过预估测算，2020年花样年轻资产业务销售额将达1000亿元，将全面超过房地产业务。

　　但在目前，花样年还是坚持做住宅地产，花样年也计划在2013年销售额突破100亿的基础上，计划2014年突破150亿，并通过3～5年做到500亿，潘军强调，住宅地产开发在一段时间内仍然是花样年拳头业务，但从长远来看，七大轻资产业务占比将会快速提升。”

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