新一轮户改启幕 二三线楼市将率先受益

　　作为中国全面深化改革重要内容之一的户籍改革在这个夏天正式破冰。

　　7月30日，国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》（以下简称《意见》），从调整户口迁移政策、创新人口管理、切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益等三大方面提出了具体措施。其中全面放开建制镇和小城市落户限制、有序放开中等城市落户限制、合理确定大城市落户条件、严格控制特大城市人口规模，建立城乡统一的户口登记制度，扩大义务教育、住房保障等城镇基本公共服务覆盖面等一系列举措，无疑将对中国的城镇化改革进程产生重大影响。

　　未来，可以预见的是，将有更多人的生活伴随新一轮人口大迁徙而发生改变。而在此进程中，房地产行业的机遇不言而喻。

　　“国务院此轮户籍改革，对房地产行业长期是利好政策。”华业地产（华业东方玫瑰）副总裁陈云峰认为，现在房地产市场格局已经形成，户籍制度改革的推进对房地产行业利好主要在长线效应。

　　有专家预测，户籍改革将是中国房地产未来十年持续健康发展的最大动力。

　　公共服务均等化是改革关键

　　在进一步调整户口迁移政策方面，《意见》指出，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模，有效解决户口迁移中的重点问题。

　　对于这一分梯度的落户政策，中国社会科学院区域经济研究所研究员刘维新认为，“这次的‘分级落户’制度，是在对中国城市规模程度和发展进度有清醒认识和现实承认的前提下提出的。但这也正是户籍改革之路未来的坎坷所在。因为吸引人口流入的实质不是一个城市的户籍，而是这个城市的优质资源。”在他看来，“落地产业、完善配套、吸引就业，是长远改革的必经之路。”

　　在创新人口管理方面，《意见》要求，要建立城乡统一的户口登记制度，建立居住证制度；而在切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益方面，《意见》则提出，要完善农村产权制度，扩大义务教育、就业服务、住房保障等城镇基本公共服务覆盖面，加强基本公共服务财力保障。

　　“这意味着户籍所带来的附加值越来越少。户籍制度的放开只是一种形式，改革实质要看公共服务是否一致。”社科院城市发展与资源环境研究所研究员牛凤瑞表示。在他看来，“户籍改革关键要解决公共资源的要素配置，要让每人的付出得到平等的收益。现在城市和农村务工人员，付出相同的劳动，农村人享受的医疗、教育等公共服务和城市居民还有差异。”

　　而中国房地产研究会副会长王涌彬也有同样感受。“农业和非农业户籍性质的取消意义非常重大，打破城乡二元体制，有利于人口的自由流动。而改革的成功与否依托于户籍改革后续的配套制度，如大城市的居住证制度，农村的土地改革制度等。”在他看来，配套制度的改革是实现公共服务均等化、形成城乡一元化的关键。

　　直接利好房地产行业

　　“对房地产绝对是好事！”对于户籍改革新政的出台，阳光100副总裁范小冲很是肯定。他认为，户籍的有序有规放开，直接结果就是会加快城市化。

　　在他看来，“还是会有很多农村人口愿意进城享受城市的公共资源、社会福利和获得更多包括自身就业、子女就学机会的。”

　　按照规划，国务院户籍改革的目标是到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。“到2020年，户籍改革红利对GDP总体的贡献率将达到5%。这其中，对房地产、基建等领域而言，利好最为直接。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析说。

　　另外，对于新型城镇化建设中要着力解决的“三个1亿人”问题，随着户籍政策的支持，人口导入的速度将不断加快，而这部分人群无疑也将成为未来房地产市场的需求主体。

　　“户籍制度改革增强了市民的流动性，如果一些配套公共服务政策能够实现，将会增加房地产市场的需求量，从这个意义上说对房地产行业是有积极意义的。”牛凤瑞坦言，农业转移人口和其他常住人口中蕴含着巨大的房地产市场需求，而城市能否留住这部分人，全国统一的社会保障制度是个掣肘。

　　二三线城市机遇更明显

　　“随着户籍改革的进一步落实，未来中小城市将进一步完善交通条件，支持中小城市市政基础设施和公共服务设施建设。因此，未来二三线城市将是房企最大的机遇。”谢逸枫说。
　　他的这一判断与长期受益于城镇化概念的荣盛发展集团的发展理念不谋而合。“我们不做‘镇’的开发，大部分项目都位于发展较好的二三线城市。而且，我们做的是城镇化的后续工作，为城镇化带来的进入人口服务。”荣盛发展集团副总经理兼董秘陈金海表示。

　　而王涌彬的定位更精准，他更看好二线城市。“前两年房地产商投资三四线城市比较多，而这些库存需要一定时间的消化。有实力的房企还是更关注一二线城市的市场，而一线城市的拿地成本过高，目前还是二线城市更有优势。”

　　对于四线及以下城市，上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，对于人口的吸纳能力不会太好。“此类区域过去的落户难度也不大，而且产业导入的速度比较慢。这样一来，此时户籍制度改革，若没有积极为农业人口提供在‘失地’、‘上楼’后的高福利，可能并不能如政策意愿，进而对于房地产市场的刺激作用不会太大。”

　　而在具体产业业态上，芭蕾雨国际控股有限公司总裁黄玺庆认为后续公共服务的改革跟进最值得期待。“一些住宅销售不好的城市主要是公共服务配套跟不上，解决了这些问题，才能增强城市吸引力。我们主要做商业地产，主要布局在新城、新区和旅游发达的城市。”

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