万通地产吴一霏：绿色建筑万通采购落地经
时间：2014-10-16 10:10:41
来源：明源云采购
作者：黄太阳
在国家节能减排、低碳绿色的倡导下，包括招商地产、沿海地产、万通地产等在内的房企，紧跟国家号召，涉足绿色建筑，向绿色地产转型。在新型的绿色地产领域，明源云采购作为房地产招投标领域的专业平台，特别推出“走进地产采购人”的主题采访活动，通过交流与对话的方式，传递绿色地产的招标采购经验。
本期，采访嘉宾：万通地产成本与采购副总监 吴一霏
住建部统计显示，建筑能耗占中国能源消费总量的27.5%以上；据世界银行最新预测，到2020年中国还将新增建筑面积200多亿平方米，建筑能耗在全社会总能耗的占比将达到约35%.为此，2008年，万通地产推出了基于绿色价值观、绿色行为方式和绿色产品的全面、系统的绿色公司战略体系。
一、绿色转型，从融入绿色元素到规范绿色标准
中国工程院院士江亿曾表示：采用节能技术就一定会节能，而事实上，不同的使用模式要求不同的建筑技术。建筑节能是一项体系性的工作，直接关联到材料的选取、施工供应商的选择、以及后期负责维护的服务商、运营商的管理等系列问题，它所关联的是体系性问题。面对公司的积极转型，作为采购人而言，更需要深入学习绿色建筑的相关标准与要求，万通地产成本与采购副总监吴一霏为我们介绍万通的一些绿色建筑做法，并分享万通的优秀经验。
近年来万通地产在住宅产品、商用物业产品都引入了较多的绿色建筑元素；初步形成了绿色建筑产品的供应商资源库，包括新型建材、绿色科技设备、以及培养了一批正在走绿色建筑路线的传统供应商。
在绿色招投标方面，绿色建筑产品的采购本质上与其它品类的招标采购区别不大，但由于目前绿色建筑市场与传统市场相比发展还不是很完善，部分品类缺乏统一的规范和标准，因此在设计阶段，确定部品、设备选型时，以及未来采购过程中，对产品本身的技术参数、标准、效果、实用性、经济性方面都会进行多次系统的学习和考察。同时，通过近年来的沉淀，逐步形成企业自有技术标准，来指导未来采购工作。
在供应商选取方面，从万通的官网上可以看到，万通地产承诺今后开发的所有项目，都将严格按照国家绿色建筑标准执行。万通地产是首家同时引入中国和美国绿色建筑双重标准的房地产企业，也是首家做出减碳承诺的房地产企业。因此在资格预审时，就会首先选定那些产品、设备在参数上都能符合我们技术标准的企业入围，确保招标采购平台同质化。
二、绿色落地，设计管控与差异化评标
至今在行业内谈起绿色建筑，不少人感觉，绿色建筑价格“高”、品质“贵”,增量成本至少要1000元/平方米以上。举例来说，据相关专家介绍，绿色建筑在设计方面与国家各设计标准基本一致，并且有些项目在设计前期在小区布局、房型优化、建筑选材方面考虑周密，得到了良好的室外风环境、自然通风和自然采光，建筑热工性能较好，一星级绿色建筑的增量成本主要在于雨水收集处理方面，增量成本大幅降低。8个项目分别按照绿色建筑方案和基准方案的比较后得出每个项目的单位面积绿色建筑增量成本，平均单位面积绿色建筑增量成本为63元。
我们不难发现，真正影响项目成本的关键因素还是在设计环节，设计往往决定了项目成本的70%以上。为此，万通地产在编制项目的目标成本时，会按一定比例单列绿色建筑的成本科目，这部分成本在总的开发成本中占比很小，因此在控制成本的前提下，吴一霏表示应更重视绿色产品、设备本身的性价比；至于开发成本的控制，贯穿了项目开发的全过程，重点应放在可研立项、控规设计阶段，其次才是招采和实施阶段。
同时，万通制订了详细的招标采购管理规定，将技术标、商务标评标分开，对不同的标的物，采用不同的评标办法，目的就是在同质的情况下，充分地引入竞争机制，各投标人清楚的了解技术标准和评标办法后，报出自己认为最有竞争力的报价。
三、绿色采购，对外慧眼识“材”、对内做“万金油”式的人
1、对外：慧眼识“材”
在供应商拓展方面，采取多元化手段。一方面，通过市场调研、网上收集、供应商自报家门等方面积累供应商。另一方面，对内建立开放机制，积极发挥内部推荐供应商的力量，同时在项目的开发中，不断积累沉淀，形成自有的供应商库。
另外，互联网招标采购是近几年来的一个新趋势。通过网络收集，确实是最简便快捷的方式，但也存在良莠不齐的问题，因此对于网络平台的要求很高。对此，吴一霏表示，明源云采购作为房地产领域的专业采购平台，打造的房地产全价值链的精品供应商库，万通寄予厚望，希望能真正成为广大采购人寻找优秀供应商的新渠道。
在供应商的管理方面，履约评估是一项重要工作。万通地产将供应商群体分为两大类，工程类和供货类。对每一个供应商实行阶段性评价，贯穿招投标阶段、实施阶段、收尾结算阶段进行综合评价，主要的评价指标是质量、进度、安全文明的管理能力和效果，兼顾商务条件、现场配合、资金实力、社会协调能力和后期维保等各方面，可以说是客观、公正的评价供应商的综合履约状况，这考验采购人的法眼，能否识别有料的供应商，让他们脱颖而出。正因如此，近年也不断沉淀积累了大量的绿色供应商合作伙伴。
近年来，随着万通在绿色建筑方面深耕，供应商的选择标准、评价体系也随之发生的调整。前文也提及，万通吴一霏表示，采购人需要具备一双甄别优质供应商的“慧眼”。
2、对内：做“万金油”式的人
至于谈到采购人应具备的条件与素质，吴一霏表示，采购人首先要具备的，是良好的职业操守与工作作风，这是最基本的；而且需要具备招投标工作的专业知识和从业经验。包括工程造价、工程管理、合同管理、物流与供应链乃至国际贸易的基本知识，和相关的法律法规以及相应的资格认证等；同时，在实际采购过程中，由于采购的标的物不同，每一个小科目拿出来，都是一门高深的学科领域，所以在日常工作中，应努力学习各专业的业务知识，建筑施工、材料科学、强电弱电、专业设备、景观绿化，大到深基坑的开挖、超高层结构施工，小到一个元器件、一条密封胶的参数性质，都要了然于胸。
最后，采购工作紧前受出图时间的制约，紧后有进场、供货时间的压制，在招投标过程中，需要协调设计、工程、成本各个部门以及总、分包和供货商的关系，因此作为一个合格的采购人员，还应该具备清晰的逻辑思维、良好的沟通协调能力。在推进采购工作中，还要懂得进度计划管理、财务知识等，使自己成长为一个“万金油”式的人。
总结
当前，国家倡导绿色建筑，但真正做好绿色建筑的企业却很少。其中，离不开广大绿色供应商的支撑，如何做好寻源、初选与入围以及管理成为考验采购人的一道道难题。来自万通地产的吴一霏介绍上述的做法与经验，认为在企业战略转型的大环境下，采购人更需要具备更高更全面的能力。 万通地产旗舰店地址：http://vantone.mycaigou.com/ 更多好文章推荐及品牌宣传，请添加明源云采购主编黄太阳个人微信号：h928677115
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