王健林李嘉诚抢头条，胜出者却是软着陆
时间：2015-01-14 09:54:44
来源：明源地产研究院
【明源君说】今天是万达院线实施申购的日子，很多人将此理解为“王健林离首富更近了一步。”而最近更热的一个新闻，是李嘉诚商业帝国重组，新的“长和”及“长地”两家公司均在开曼群岛注册，许多人将此解读为“迁册”。大家争相传播这两条新闻背后，是业内围绕着一个焦点进行论战，该焦点是：中国房地产在2015到底是硬着陆还是软着陆？而硬着陆就意味着崩盘。那么，真相到底如何？请看明源君的独家分析。
2015年1月13日凌晨，万达院线发布公告称：拟发行6000万股， 1月14日实施网上、网下申购。有估值认为，王健林所持股票的市值将达到170亿。而万达商业地产此前已经在香港上市，总市值超2000亿元。有预测认为，如果两支股票上涨超过30%，王健林就有可能取代马云重夺中国首富。
此前的1月9日，李嘉诚宣布将旗下企业重组为长江和记实业及长江实业地产，而这两家公司均在开曼群岛注册。虽然李嘉诚再三解释长和、长地仍在香港上市，将注册地转去开曼群岛只是为方便。但国内还是有众多舆论认为其“迁册”是对中国房地产的未来丧失信心。
明源君认为，王健林、李嘉诚是舆论场中的代表符号，人们试图借他们来坐实自己心中并不肯定的判断：有人试图借王健林可能重回首富宝座来说明投资者对房地产的信心，证明中国房地产将“软着陆”；另有人借李嘉诚迁册说明这位曾洞察先机的“超人”已经失去信心，来证明中国房地产将“硬着陆”。而中国之大，不同区域房地产的情况之复杂，远不是一两个个案能够说明。比如对李嘉诚迁册的解读，就没有考虑到香港与内地楼市的截然不同，以及香港的各种特点对李嘉诚判断的影响……
李嘉诚的“迁册”更大程度上是因为香港楼市的特点
李嘉诚曾经是全体香港人的偶像，大家把他看作传奇，他被称为“李超人”。
但这种情况在近20多年发生了变化。情况变化的最核心原因是房价的飞速上涨。香港房价从20世纪80年代开始“起飞”，在1997年前后出现大幅下跌。但随后因为政府停建“公屋”，每年8万5千套微利房屋成泡影，再加上经济逐渐恢复，房价又一路狂飙而去。
而对于普通百姓来说，有房有车而且有创业机会的“香港梦”正逐渐成为不可实现的美梦。30年前，一个码头工人或者建筑工人，每个月可以拿到3、4万港币，完全能供得起楼，开得起店：当时开个茶餐厅，铺租每月不过数万，积攒两个月工资就够了。而30年后，开个茶餐厅至少要数百万，买房也成为底层不敢想的事情。
并且，因为房地产在各种经营中所占位置越来越重要，地产商往往又插足其它生意。比如李嘉诚旗下就有超市、电器行、电车、电灯……一度有人开玩笑把香港称做“李家城”。
香港地方很小，大家很容易把自己的生活变化归咎于几个企业或个人，因此产生一个叫“地产霸权”的词，几家最大的地产公司成为众矢之的。
对于自己在香港做得生意过多，李嘉诚不是没有警醒。他2013年罕见接受南方几家媒体集体采访时曾说“在一个地方投资所占比重越大，被抨击的机会便越高。我们因为在香港投资较大，引来抨击。二三十年前我已预见香港这个情况，不是我聪明，而是香港只有700万人口，我做这么多生意。”
“有记者问我会否‘撤资’，问我为什么不多在香港投资经营零售事业，我说，以零售业来说，集团在香港零售店铺有682间，全球共有12000间，就算在香港只增加10%店铺，香港可以容纳吗？香港市场已无法容纳更多，因此，集团多年来已尽量控制。30年前，集团的香港员工有三万多，外国的则只有一半；现在全球二十六万多名员工，香港仍维持三万多，相差7倍。1979年我收购和记黄埔之前，它在香港以外的地方是零投资。因为知道这个情况，我不断到外国投资，今天证明我的做法是对的，如果集中在香港投资，根本是蠢事！”
不过，李嘉诚虽然早有警醒，却依然遭到抨击，他2013年这次接受采访，已经是在他旗下的码头工人罢工事件之后。那次罢工中，李嘉诚和善的头像被画上獠牙和角，成了魔鬼的样子。对于一直爱护自己形象的李嘉诚来说，对心灵的冲击不言而喻。
明源君认为，从李嘉诚旗下企业的特点来看，即使地产“硬着陆”，影响也不会很大。2013年的时候，李嘉诚称旗下长江实业的的负债比是4%，和黄是21%，加拿大的Husky，负债比只有12%。这样的负债比，风险是很小的。而且，降低风险的办法应该是快速卖楼套现，而不是搞动静很大的“迁册”。
2013年，李嘉诚表示不会撤资。在解释自己出售一些物业的行为时他说“没有撤资的事，日后出售业务也都跟撤资没有关系。如果我真要撤资，那么最容易的就是‘迁册’。我一定不会‘迁册’，长和系永远不会离开香港。”明源君认为，李嘉诚本次“迁册”事件，只能证明其对香港市场和社会的判断进一步发生改变，他用这种标志性的行为减轻人们对他在香港“垄断”的看法。这种判断，与整个内地的房地产市场关系并不大。
李嘉诚的经历也是对内地房企的警醒，即使有能力，也不可在一个区域内做“太多生意”。
信贷违约可能成为2015年房地产企业的常态？
同样的，王健林是否重新成为首富，也不能作为投资者对房地产信心的标志。因为，不管多大的危机，行业都会有幸存者，而且，最早死去的许多时候就是中小企业，巨头反而活到最后。而且，投资者把钱投入股市而不是买楼，从另一个角度来说，恰恰说明他们对楼市整体的信心在下降。
明源君认为，房地产到底是软着陆还是硬着陆，不用去看李嘉诚和王健林的举动，普通人也完全可以进行数据分析和理性判断。
1月8日，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在上海证券报发文认为，2015年我国房地产市场很有可能硬着陆。在做了许多关于房价持续下跌、供大于求等的数据分析后，其认为“对于国内房地产企业来说，在企业融资方面正面临着几个方面夹击：一则从国际市场来看，美元强势不仅会让已有的2万多亿美元的债务(多为房地产企业持有)债务成本增加，也紧缩了房地产企业再次出外融资渠道；二则由于房地产市场的周期性调整，不仅会让房地产企业销售全面下降，流动性风险增加，也会让国内正规的金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至大幅收缩；三则由于早几年房地产的暴利，房地产企业几乎不在乎高成本融资。当影子银行这些高成本的资金进入房地产业之后，在房价上涨时，房地产企业不用担心融资成本高低，但当房价在下跌时，房地产企业融资成本过高，就随时有可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。在这样的情况下，房地产企业的资金面会比以往更紧。最近一些房地产企业信贷违约及跑路，都是因为资金链出了问题。笔者认为，信贷违约可能成为2015年房地产企业的常态。”
易宪容的分析，自然有自己的道理，但是明源君认为，这种分析对于一些企业是正确的，但对另一些企业，乃至整个中国的房地产市场来说就不一定了。中国的几十家明星房企几乎都是内控做得很好、信用等级很高、融资成本很低的企业，不可能出现上述问题。所以，相关问题出现也只是在房地产企业中进行洗牌而已。地产企业不会整体倒下。
房价下跌50%乃至30%仍无人接盘？不可能！？所以硬着陆不可能发生！
复旦大学经济学院院长袁志刚撰文说“有人认为，中国人均住房已达到20多平方米，所以不要造房子了，就要它降价，降一半，让所有人都买得起房子。我认为这个思路完全是错的。我们现在的供应数据可能有人均20多平方米，但众所周知的是，中国房地产市场还有一个特点，就是大量的住房只有20年的寿命……我认为房价并不会暴跌，哪怕三四线城市和中西部城市房价会跌到三四千元一平方米。再说一线城市，上海市中心会从每平方米4万元跌到2万元吗？不可能，根本没有供应量。我认为，房地产永远是看位置，它不能单看建造成本，而是和土地连在一起，还和未来该区域的价值连在一起。”
而叶檀在中国新闻周刊的文章中的分析逻辑更为严密，叶檀认为“中国的房地产起到三个方面的作用，既充当了分税制不公平背景下，地方财政收入的重要来源，也是民间资金进入投资领域最重要的管道，更充当了中国急剧分化的贫富差距下财富再分配的重要任务。换句话说，正是因为中高收入阶层以购房的方式在国内沉淀了大量资金，中国的财政、金融、民生等工程才得以正常运转……如果中高收入人群集体看空房地产，大部分人将手中房产同时套现，中国目前的发展模式将瞬间崩溃，目前房价维持稳定甚至略有上升，说明进入市场的人比套现退出市场的人要多，我们应该觉得庆幸，中国经济、中国房地产还有软着陆的机会，而不是拍腿大骂，恨不得第二天市场倾覆”。
“经过压力测试的银行审慎乐观，房地产抵押估值50%的放贷率，理论上可以承受房地产价格下跌50%，因此才有学者表示中国房地产即使大跌50%，风险也不会传导至银行。这些人现在应该到温州等地实地考察，才会明白大跌50%意味着崩盘，此时银行手中握有大量物业，有报价却无交易，相当于一文不值。银行成为房东，拥有账面资产却无现金可用，将被逼得走投无路。在A股上市的银行现在已进入再融资狂潮期，地方商业银行排队等待上市，如果银行成为最重要的房东，中国的A股市场与债券市场将随房地产市场一起崩盘。”
中国银行首席经济学家曹远征认为“中国房地产不太可能出现硬着陆。”他解释说“消费者购房贷款的首付最低30%，这就意味着如果房价没有下跌30%以上，房屋贷款仍然是有价值的，而购房者也不会轻易放弃房产。”
看完上面的分析，大家是不是和明源君一样明白中国房地产出现硬着陆的底线了？房价下跌30%且无人接盘，个人才会放弃供房！房价下跌50%仍无人接盘，银行才会出现危险。
看看你们身边的人，不要说30%或者50%。房价下跌10%，是不是也会有一群人冲进去抢购呢？在一线城市，2%的折扣，是不是也会抢破头呢？
明源君认为，2015年，中国房地产不可能硬着陆，一线城市还可能继续缓慢上涨，至于一些企业被淘汰出局、一些城市出现比较大幅度的下跌，都是正常现象，有益无害。
明源云采购门窗行业招投标Q群【317418611 】，欢迎门窗供应商的加入！
资讯
