总理与7部委联手挺楼市，你还不买房吗？
时间：2015-01-29 17:21:21
来源：明源地产研究院
尽管经历2014艰难的一年，不少房企对2015年的前景感到悲观。而这种悲观，绝非空穴来风。国际货币基金组织最新预测中，将2015年全球经济增长率下调至3.5%，下调幅度达0.3%，预示全球经济前景难言乐观。不出意外，国内经济增速也可能继续下行。
为了保持经济的稳定增长，房地产是必须要注重的行业。目前我国的产业结构太单一，拉动和调控经济发展都只能依靠投资和房地产。1月21日，李总理在达沃斯论坛上任内首次对房地产发声，令业内人士一篇欢呼。但在明源君看来，其实这只是对此前一系列政策的总结。
事实上，在此之前，住建部、国土资源部、财政部、国开行都已经纷纷行动，央行、发改委和统计局也纷纷表态，支持楼市平稳发展。明源君预计，2015年政府将继续放宽房地产政策，以延缓调整步伐，并可能采取降低贷款利率的方式，增加税务刺激，降低刚需房贷申请难度，放宽第二套房首付要求。一切的迹象表明，楼市依然大有可为。
一、李克强总理发声给与房企一个“定心丸”
在1月21日召开的达沃斯论坛上，李克强总理就中国应对经济风险的问题时指出，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。“但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。”李克强如是表示。
李克强说，中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右，还有很多人住在城乡危房里。
明源君说：这是总理新上任以来首次针对房地产的表态，特别是在此时提出“房产市场出现调整是正常的”，说明中国房地产市场的确处于调整期内的调整阶段，还没完全稳定。目的是给市场与房企一个“定心丸”。
按照李总理的说法，中国现在城镇化率在55%左右，而欧、美、日、韩等发达国家的城市化率已达80%以上。按照一年城镇化率提高1个百分点，中国的城镇化进程还有20余年的时间可走。
现阶段，中国住宅需求仍处于增长通道，三、四线城市库存压力巨大，主要是过去几年大跃进开发，需要时间消化。当前，房地产市场并无全局性、系统性风险，而一、二线楼市，已经开始复苏。事实上，在2014年12月，随着市场的逐渐企稳，标杆房企再次进入土地市场，其中从11月开始连续3个月突破300亿元，今年1月以来，房企拿地已经达到了315亿元，全月有望突破400亿元。
二、重启REITs，助房地产行业迎直融时代
2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。
明源君说：在此之前，房地产信托投资基金（REITs）已经暂停7年。但在过去一年里决策层面对REITs的态度明显转向，去年9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。此次住建部发布指导意见，显示现阶段中央层面已对重启房地产REITs达成一致，虽然推行还面临政策面的限制，但今年上半年有望以试点方式先行放开，房地产行业再度迎来直融时代，这有几个好处：
1、通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应；
2、目前，银行贷款中，依然有50%左右与房地产相关，房地产市场的下滑，导致银行风向敞口增大。启动直接融资，减少间接融资，通过市场证券化可以分摊不可控风险。REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，而且收益的大部分将用于发放分红，与股市、债市的相关性较低，是十分不错的渠道。
三、政府主动出击购买服务方式盘活存量房
财政部部长楼继伟在2014年12月全国财政工作会议表示：2015年继续实施积极的财政政策并适当加大力度，保持经济运行在合理区间，创新机制推进保障性安居工程建设，利用PPP模式（即Public—Private—Partnership的字母缩写，通常译为“公共私营合作制”，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。）或以政府购买服务方式盘活存量房，引导社会资本参与保障房的建设和运营管理。地方政府出钱保住房，针对存量房不是新建商品房，实质上是实现住有所居与去库存及解决地方库存过高。
明源君说：2015年1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。
地方政府购买商品房转变成保障性住房，可以有效应对三四线城市高库存以及政府无钱建保障性住房的压力，同时又稳定楼市。除了福州，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等7省市也正在实施试点。住建部正拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见。
四、国土资源部继续调减今年新增建设用地
2015年1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，我国建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举。严控总量有保有压，促进经济稳定增长。
2015年新增建设用地计划在2014年调减30万亩基础上，将继续作适度调减。
同时，加大盘活存量建设用地力度，用好土地整治、城乡建设用地增减挂钩、城镇低效用地再开发和工矿废弃地复垦利用的政策。
明源君说：土地占房子的成本越来越高，而随着大型房企纷纷回归一二线城市拿地，好的土地越来越难拿到。如果新增建设用地，供给减少，其稀缺性将进一步推高热门区域的价格。而库存压力大的区域，即便不涨也不至于跌太凶。总体可以维持在一个比较稳定健康的状态。
五、国开行承诺输血4000亿元以上支持棚改
2015年1月，国开行行长郑之杰在该行2015年度工作会议上表示，国开行2015年要优化资源配置，支持重点领域薄弱环节建设，力争全年发放棚改贷款4000亿元以上。
明源君说：自从2014年央行拔给国开行3年期1万亿元的抵押补充贷款（PSL）后，国开行就变成了“二央行”，发挥着支持棚改房、保障房，向房地产输出流动性的“包工头”的重要作用。
2014年国开行完成4000亿元以上棚改贷款发放，是2013年的4倍，超过过去几年累计发放棚改贷款的总规模。2015年，房贷规模继续保持在4000亿以上，并且进一步完善货币安置和购买存量商品房的制度要求。
住房和城乡建设部部长陈政高在包头举行的全国棚户区改造经验交流会上表示，随着保障房建设的持续推进和棚改的不断深入，棚改房源将不再局限于政府主导建设，符合接受保障的家庭可以到市场上购买，政府通过资金补贴实现保障。这对整个楼市，也起到了一个托举的作用。
六、各部局级高官发声要稳住2015住房消费
除上述中央部局级官员，国家发改委、国家同统计局以及央行的主要官员同样表达了对2015年楼市的乐观态度。
2015年1月6日，国务院政策例行吹风会举行，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。
国家统计局长马建堂认为：中国经济不仅要稳增长、调结构，还要防风险。
中国人民银行行长周小川则在达沃斯论坛上表示，尽管中国一些城市的楼价下降，但央行应该保持货币政策稳定性，因为房地产市场不存在严重的全国性问题。
明源君说：尽管周小川表示，如果整体经济指标稳定，央行很难出台专门针对房地产市场的政策中国房地产市场正在经历周期性调整，一部分可以通过宏观审慎政策来应对。然而，自去年以来，央行定向降息，以及市场一致预期的2015年降准，都将对房地产行业产生积极影响。
去年上半年房地产出现了一轮调整，销量、价格下行。但四季度以来的数据显示，随着一些行政性的限购措施的放开，房地产出现了一些积极的变化。而在这其中，金融信贷政策的相应调整起到了重要的作用。
周小川还表示，中国可能有房产泡沫，但仅限于“部分城市”。马建堂也表示，虽然由于一些地方库存高企、地方债务庞大，局部风险仍在，但房地产调整风险与债务累积风险总体已经化解。这都为未来金融层面继续偏向于房地产定下一个好的基调。
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