你懂叠墅？看过这几种变异再去吹！
时间：2015-01-30 11:29:18
来源：明源地产研究院
作者：刘芳
相比独栋、双拼和联排来说，叠墅第一是概念不好理解，第二是叠墅的变异产品非常多，尤其体现在户型图上，上叠套、中叠套和下叠套经常会弄混淆，有木有？今天，明源君来试着解读一下叠墅的这类变异产品。
度娘上的资料显示，叠墅（即叠加别墅）是一种介于复式和别墅之间的产品，类似复式住宅上下叠加在一起组合而成，有着与别墅极其相似的立面观感。但叠墅是多层式，一般有四至五层。其中，一、二层为一套户型（即下叠套），三、四或五层组成另一套户型（即上叠套）。
一、利用叠墅做大容积率、提高成本利润率
一般来说，叠墅的产品规划容积率区间在0.8—1.2之间，虽然高于独栋、双拼和联排，但远低于多层。因此，在进行别墅类产品组合时，可以利用叠墅来实现1.0的容积率以及成本利润率最大化。
以重庆复地别院为例，这是一个纯别墅洋房组团项目，其建筑密度低至29.1%，绿化率达到58.37%，但容积率却为0.99。复地别院是怎么做到的？
我们来看其建筑形态，是由16栋独栋别墅、12栋联排、11栋叠墅+洋房的组合，其中，依靠叠墅和洋房的户型创新，实现了以52%的占地面积比来取得73%的建筑面积比。
（重庆复地别院）
再来看上海龙湖滟澜山的案例。通过叠墅+联排+双拼的组合，最终也实现了35%的绿地率和1.0的容积率。
二、叠墅产品在设计上的几种变异
1.叠院式：用架空手法实现上叠有院、下叠有天
早期的叠墅，通常是简单地进行上下叠加的组合，这样的设计容易造成下叠套“有院无天”、上层“有天无院”的尴尬，从而失去了别墅“有天有院”的意义。
近年来，一些房企在叠墅的建筑设计上进行了创新，通过错落相叠的上下空间组合，实现上层空间的亲地功能和下层空间的开敞功能。
通过使用“架空手法”，这类叠墅产品巧妙利用了地形高差，使土地使用效率以及垂直空间的复合功能得到极大的提高，并几乎在每一层都形成了“空中庭院”的概念。如下图的苏州水云居的叠院小墅，就是典型代表。
这种叠院式设计，释放了户型上下垂直空间的独立功能，最终实现了较低的总面积和大量的阳台、露台、空中庭园等附加值空间，使产品提高了总体性价比。
但这类产品的共同缺陷就是：内庭园一部分需计入公摊面积，压缩了户型套内空间。
2.分割叠加：上叠套室外入户，附赠花园
还有一种区别于传统叠加1、2层一户，3、4层一户的户型设计，即“分割”叠加，将第二层空间分割为两户。
以上海叠墅ONE这个项目为典型代表，它的设计亮点是，上叠套采用室外入户，一层附送花园，如此一来，提高了产品得房率的同时，也增加了单套产品的附加值。
3.全叠+联排式设计
这是一种介于叠拼别墅和联排之间的一种创新式设计。以万科渝园为例，其最大的特点是：赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力。而且多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。
这种叠联式设计，在保证住户私密性的同时，还可以在有效空间内通过做到多维度私人花园，比如下沉式花园与庭院花园空中花园组合应用，使得每一层都可观赏到多种花园。
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