一二线城市强势拿地的3种模式
时间：2015-02-02 14:36:08
来源：明源地产研究院
作者：艾正强
金矿富集地的竞争自然十分激烈，数据显示，2014年20大房企在一线城市拿地金额占比为38.9%，远超过2013年的30.8%，但是在金矿富集地挖到金子的概率总还是会远比在荒草地上要高的多。
以前拿到地，躺着都能赚钱；其实，现在虽然市场变了，但是只要能够拿到好的地，很大程度上依然可以躺着赚钱。国家统计局数据显示，去年12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。而三四线城市的整体成交同比2013年下滑了12%。
市场分化导致开发商纷纷回归核心城市，集中在一二线城市拿地，导致地价大幅上涨。中国指数研究院的报告显示，2014年四季度，百城住宅用地楼面均价为2968元/平方米，环比三季度上涨24%。具有在一二线城市持续拿到低价优质地的公司，在未来成长性和盈利能力都会持续跑赢行业。
金矿富集地的竞争自然十分激烈，数据显示，2014年20大房企在一线城市拿地金额占比为38.9%，远超过2013年的30.8%，但是在金矿富集地挖到金子的概率总还是会远比在荒草地上要高的多。那么，房企如何才能够拿到一二线城市的心仪地块呢？华侨城、招商地产和华夏幸福的模式值得借鉴。
一、华侨城A：“地产+旅游+文化”模式
历经30年的发展，华侨城在国内独创“地产+旅游+文化”的模式，已经成为该模式的领导者和典范。
华侨城的三大主业：地产、旅游、文化
来源：华侨城A公告
1.大旅游平台提供持续、稳定收入和丰富土地
随着欢乐谷全国布局的初步完成和建设开园，华侨城接待游客人数逐年上升，收入也节节攀升，其年报显示，2013年，公司旅游综合业务收入132.89亿元，比上年增长27.04%，房地产业务收入142.95亿元，比上年增长27%；2014上半年，公司旅游综合业务收入58.68亿元，同比大幅增长32.94%，房地产业务收入73.83亿元，同比增加24.81%，大旅游平台基本建立。目前公司已是国内第一、全球第四的主题公园管理集团，主题公园分布于全国。大旅游平台为公司带来持续、稳定的收入和现金来源。同时，还帮助公司拓展了融资渠道，实现低成本融资。2012年，华侨城首个尝试旅游资产的资产证券化，将北京、上海、深圳欢乐谷2013~2017年5~10月的门票收入证券化，募资18.5亿元用户欢乐谷升级改造。随着国内重启REITs（资产证券化的产品之一，以向投资者发行收益凭证的方式进行），未来武汉、成都欢乐谷也可以采用这种创新融资方式实现低成本融资。
在2013年，华侨城拥有1180万商品房项目储备，其中约80%的储备来自主题公园，28%位于深圳。作为主题公园的衍生产品，华侨城可以获取价格较低、优质的土地储备。公司成都欢乐谷项目配套商品房147万㎡，总地价约11亿元，平均楼面地价仅800元/㎡。即便算上欢乐谷的10亿元投资，平均楼面地价也仅1500/㎡，而当时成都洋房的售价约1.3万/㎡，别墅售价3万元/㎡。主题公园的优美环境，还大幅提升了商品房的品质、去化速度以及盈利。
2.通过复制“欢乐海岸”模式拿地，优势明显
“欢乐海岸”总占地125万㎡，由欢乐海岸购物中心、曲水湾（餐饮酒吧）、华会所及度假公寓、椰林沙滩公园、华侨城湿地五大区域构成，集合了文化、生态、旅游、购物、餐饮、酒店、会所多元业态于一体。项目投入运营不到两年，即实现了现金收支平衡。对深圳欢乐海岸的商业部分，华侨城采取“只租不售”的经营策略，盈利模式为收取租金或者扣点，可以异地复制。如果条件允许，还可以配套部分住宅产品，进一步增强短期盈利能力。
2012年以来，华侨城积极与深圳大鹏新区、宁波、福州等地方政府签订合作意向协议，推动“欢乐海岸”模式异地扩张。
虽然，目前各大房企逐鹿一二线城市，竞争激烈程度陡增。但华侨城的独特模式（短期内通过低成本土地享受高毛利，而长期可通过低成本实现优质商业等物业的沉淀），对地方政府依然具有极大的吸引力。使其能够在与地方政府的谈判中更为主动。其宁波落地项目的拿地楼板价普遍比评估价折价27%~45%。去年6月，公司以51亿元竞得重庆北部新区地块，建筑面积215万平米，楼面均价2380元/平米，极具优势。公司2014年实现房地产销售额约190亿元，同比增长15%，主要由深圳项目贡献。
建立海上丝绸之路，成为海洋大国是本届政府大力推动的事情。招商局集团旗下的招商局国际目前投入运营的沿海码头分布于深圳、香港、厦门、宁波、上海、青岛、天津和湛江等数个城市，是同业中目前唯一在长三角、珠三角、渤海湾三大经济区域及厦门湾、西南沿海既投资又管理码头的独立公共码头运营商。集团凭借其丰富的港口资源，熟悉各地码头改造升级需要，开发过程中，相关的住宅配套可由招商地产完成。
青岛、厦门或可能成为后续的太子湾。2013年8月21日，青岛港集团与招商局集团签订“邮轮母港城项目”战略合作框架协议。青岛“邮轮母港城”是由邮轮母港码头、邮轮客运中心，和正在规划中的邮轮腹地配套功能区组成的集邮轮金融商务、商业贸易、文化休闲、航空旅游等功能于一体的示范区。其码头主体工程已于2012年12月完工，并在2013年正式通过验收。而根据框架协议，相关配套住宅等的建设或由招商地产完成。事实上，当年公司提出“一个根基、两条新路、三片沃野”的转型升级总体架构，三片沃野是指健康养老地产、特色产业园区与邮轮母港城业务。凭借对埋头改造通过将太子湾的项目进行异地复制，公司可以低价获取大量土地。
公司正在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目，目前进展较快的是渔二村一期、溪涌三联旧改项目，蛇口被纳入自贸区有望加快旧改项目的开发进度；集团在蛇口拥有规划建面170万平的太子湾邮轮母港综合体项目，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅；集团在蛇口还拥有占地100多万平的旧工业厂房及员工住宅，未来存在升级改造为商住用地的可能；此外，集团在前海拥有3.9万平方公里的港口物流用地，根据前海规划预计相当大比例将升级改造为商住用地；公司对于集团上述可做商住开发的用地均具有优先选择权。
同时，招商局集团在港口、物流、公路、金融等多个领域都有很好发展。集团若有意加速招商地产的发展，可以综合多种资源，以产业联动的方式协助公司低价拿地。
华夏幸福基业通过“产业新城+X”的业务模式，借助平台嫁接产业，通过住宅开发，形成一体化联动发展模式。
华夏幸福基业以区域产业园区为龙头，以“带不走”的招商能力和“种树式”产业培育为依托，打造区域经济发展新引擎。让当地政府前期零成本零投入，降低地方经济负担，而随着入园企业经营和盈利能力提高，实现财政收入和区域GDP双提升。通过这种与政府的协同效应，满足政府政治、经济诉求，反过来让企业获得大量优质低价土地，公司利用此优势在产业园区周边进行大规模房地产开发，占公司营业收入的一半。
华夏幸福基业产业园区与地产联动模式带来极低土地成本。因为在园区开发协议中，一般都会约定一定数量土地供公司做前期开发建设，保障公司拿地。事先的约定使得公司拿地有保障，且成本相对较低，从而公司可以不必囤积大量土地储备，事先轻资产经营和更高的盈利水平。
以固安工业园为例，其拿地成本比京、沪郊县低1/3还多。由此实现了公司高速增长，2014年上半年，毛利率达46%，远高于普通住宅开发企业；且2014年上半年销售额达242.13亿元，同比增长52.2%。
由于在开发过程中，地方政府无需任何先期投入，便可获得区域成熟（公司基础设施、公共设施建设、以及土地和部分住宅开发）和产业发展（公司实行招商引资）的好处；而公司藉此获得廉价的土地和丰厚的回报，实现双赢，该模式具有可复制能持续发展的特性。当然，从其过去拿地的区域看，一线城市相对较小。但如果按照最新的一二线城市划分标准，那么其介入的一二线城市则多一些，而且在未来依靠这种模式在新一二线城市拿地，优势依然十分明显。
华夏幸福过往各区域拿地情况
来源：华夏幸福公告
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