REITs大神携8万亿入楼市！？拯救高库存、重资产？
时间：2015-02-04 15:28:54
来源：明源地产研究院
目前楼市最大的问题是高库存，高库存已经严重到部分地方政府自己入市买房来解决问题的程度了。众多房企在转型，其中比较重要的做法有二：1、把库存住宅变成酒店或公寓，以出租获益；2、新项目本身就具有旅游、养老、商业等产业功能。这样一来，表面上问题解决了，但项目占用企业大量资金无法出售变现，企业被迫重资产运营，压力仍然很大！
日前，REITs（房地产投资信托）可能在2015年上半年重新启动的信息传来，许多业内人士将其看作1998年之后房地产行业最大的机会，而也有业内人士不看好。REITs到底是什么，可以给房地产带来什么？请看明源君的独家分析。
《经济参考报》日前报道称：暂停近7年的房地产信托投资基金（REITs）试点将在今年上半年重新启动。报道还称中央层面已经对重启房地产REITs观点达成一致。
《中国经营报》则报道称：根据住房和城乡建设部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，有望于近期初步编制完成。
明源君发现，最近相关信息密集出台，应该不是空穴来风。而如果按照2010年美国上市REITs达3890亿美元，占美国储蓄总额的17.25%来算，我国REITs成熟后能够募集的资金将达到8万亿左右，这笔钱应该足以拯救高库存、重资产等房企的一切问题。
不过，明源君认为，要实现这个理想状态，还需要面对一个现实问题：必须提高REITs的投资收益率，使其能够超过长期国债，以让广大投资者愿意投资。而提高收益率，除了政府可以出台免税政策之外，完全取决于商铺、酒店等物业本身的收益，取决于物业本身是否有足够的使用价值，否则一切不过是无本之木沙上之塔。
也许你还不十分懂REITs？那么请跟明源君一起深入了解一下。
一、REITs的本质和两种运作方式
REITs是一个缩写，其全文为Real Estate Investment Trusts，中文全称为房地产投资信托，其本质是按照信托原理进行设计的一种投资产品。其运作方式是募集投资者的资金，交给专业投资机构投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者。
REITs与其他投资产品的本质区别在于其投资的方向为物业的经营管理、向房地产开发企业发放贷款等，因此特别受到房地产行业的关注。而其运作方式则也可以分为两种：契约型和公司型（又称股份型）。
这两种运作方式的本质区别在于资金到达基金托管公司之前，以什么样的方式汇集起来。
契约型REITs，投资人与REITs基金管理公司之间签订信托契约，投资人的资金汇集起来形成REITs基金，由REITs基金管理公司进行管理。这个时候，REITs基金管理公司是委托人，也是受托人和受益人，而投资人是最终的受益人。
公司型REITs，专门成立一个REITs投资公司，投资人通过购买REITs投资公司股份的方式成为公司的股东，REITs投资公司把基金委托给REITs基金管理公司进行管理。这里面，投资公司是委托人和受益人，而基金管理公司是受托人。而投资人则通过REITs投资公司分红等获得收益。在REITs上市后，还可以通过股市获得收入。
契约型和公司型REITs在组织上的最大区别在于，公司型REITs有REITs投资公司这个实体存在。
在这两种基本的运作模式下，又诞生了不同的运作模式。其中美国、日本等地都有各种创新，并不完全相同，其主要变化在于股份的构成方式，间接投资还是直接投资，以及两种方式的混合。我国香港和台湾等地也有自己模式的REITs。其中香港的REITs以契约形式存在，委派外部管理公司进行管理，必须在香港本地投资，投资的物业包括地产和房产，可以是写字楼零售物业，也可以是停车场和酒店。同时也可以投资新建的房地产，但比例不能超过总净资产的10% 。香港的REITs虽然以契约形式存在，但也可以在香港证券交易所上市。
《新金融观察》报道称，2006 年，证监会与深交所就启动了推出国内交易所REITs产品的工作，但“遇到的阻力很大”。央行海口中心支行2011年发布的一则信息有所提及：国内REITs比较成形的有两套方案：一套是人民银行、银监会方面设计的，属债权型的REITs产品，未来在银行间市场交易；一套是证监会主导设计的，属股权型的REITs产品，未来在证券交易所交易。也就是说，契约型、公司型REITs，在我国也都有对应的品种。
二、REITs的优势和劣势，中国已有的REITs产品还不是完全意义上的REITs
REITs与公司债券相比有什么优劣呢？
债券相对更安全：除非发行债券的公司破产，债券到期必须偿还本金，而REITs的投资者没有这样的保障；如果公司破产，REITs是普通股，其受偿顺序在债权之后。
但REITs的投资收益率相对更高：1、公司债券的收益基本固定，就是息票利率，而REITs的收益是波动的，分红之外，还有资本增长带来的收益；2、面对通货膨胀，公司债券只能收回原有的货币，而REITs名下的物业则会增值；3、通货膨胀率降低，融资成本下降，许多公司会回购债券，导致投资者无法继续获得收益，而REITs的股票这时候会上升，保障其收益水平。
REITs的优势还不止这些，美国的《房地产信托法》规定，REITs必须把95% 以上的经营收入以红利的形式分配给投资者，也就是说REITs要再扩张几乎不能使用上年盈利；由于REITs是信托方式经营，经营层面不需要纳税，是美国具有避税作用的最重要投资工具。
大家是否和明源君一样明白REITs的优势所在了？为什么投资者会选择它？原因在于：1、虽然它的保障可能还不如债券，但其收益比债券高；2、其可以避税。
因此，REITs能否成功拯救地产业，政府是否出台相关免税政策是个关键，而其本身的收益率则是关键中的关键。
《中国建设报》报道称，2014年机构试图推行两款类REITs产品，但这两个产品从参与度来看，与标准化的REITs产品存在很大差异。2014年5月，中信证券推出“中信启航”专项资产管理计划，该产品的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让，从而实现了REITs产品的流动性。 2014年12月，中信华夏苏宁云创资产支持专项计划成立，该产品推出售后返租类似REITs的做法。但中信启航优先级每次转让额度不低于5000万元，劣后级不得低于3000万元，高昂的投资成本使得流动性大打折扣，也未能享受任何税收优惠。此外，中信启航和中信苏宁受制于资产支持计划的私募定位，投资者限制在200人以内。
也就是说，上述两产品还不是纯粹的REITs，其距离普通投资者还有距离。
平心而论，明源君觉得我国的REITs出台还是太晚了些，在刚刚过去的房地产黄金10年，买了房子的人享受了财富的增长，而没有买房的普通投资者，几乎没有任何渠道直接分享这一红利。而如果有成熟的REITs，即使只有几千块也可以投资分享红利。
三、转型时刻，房地产能否自救就看物业本身的使用价值
《每日经济新闻》报道称，万科毛大庆表示， “中国已到房地产转型时刻，经营不动产将站到房地产行业主舞台，会倒逼政府放开REITs。”毛大庆还说，下一步当房地产逐渐慢慢远离简单的大开发模式，就会越来越多出现经营型的物业，这些经营型的物业均属于重资产，这就意味着需要有大量的资金流量去盘活，但这些资金不能全靠银行。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，“如果政策能在税收层面给予优惠，那么目前一线城市中部分处于核心地段的优质商用物业已经具备发行REITs的条件。”
还有专家认为，在许多商品房供应过剩的二三线城市，政府已经没必要重复建设包括棚改在内的保障房，倒不如将这笔资金用于收购现成的商品房，然后以REITs的形式运作，只要政府在税收上提供足够优惠，通过租金收入加上保障房社区附近的大型商业设施以及停车位等配套收入，未来或将有类似香港领汇房地产信托基金这样的保障性不动产REITs面世。明源君了解到，其实相关的政府收购已经有很多，只是没有引入REITs。
《证券日报》报道称，中国REITs联盟秘书长王刚称，中国积累了数万亿元巨额商业地产的资产，而REITs闸门一旦打开，增长将是爆发性的。在印度REITs出台前后，有专家预计印度一半以上的A级写字楼将在很短的时间内REITs化，而中国的比例即使是更小的比例，也会是一个令人瞠目结舌的市场规模。
《21世纪经济报道》报道称，北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为REITs的打包资产；并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。而对于试点单位来说，他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，如华润、保利、万科、中海等，其旗下持有物业均以数百万平方米计；近两年来，这些开发商已将轻资产提上日程。
不过，不是所有的人都看好REITs，北京中原地产研究总监张大伟认为 “中国物业租金收益太低，还不适合做REITs”。
根据广发证券的测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率。以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为4.36%；而在国际通行的REITs回报率要求中，这个数字在7%-8%左右。
目前还有一个障碍在于税收体制。在REITs 最为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。但国内税收体制对商业物业公司不利。
明源君认为，对REITs免税其实并不难，毕竟房地产是一个对中国经济如此重要的行业，如果国家希望解决高库存难题，还是会推出相关优惠政策的。问题的关键在于，免税实现之后，各种物业的投资回报率，又有多少可以达到8%呢？有多少可以超过10年长期国债呢？如果不能超过，投资者为什么不投资风险更小的长期国债呢？
所以，明源君认为，REITs的出台，是提供了一种转型可能性，即房地产物业以出售为主转为以出租经营为主，而且仍然保持轻资产运营的可能性。但这种可能性成立的前提，仍然在于酒店、商业等物业是否真的有较高的使用价值。就如同房地产买卖市场无论如何炒作转手，最终仍然要依赖真实的居住需求，REITs最终依赖的，是物业真实的使用价值。如果真实的居住需求和使用价值不存在，则所有的一切努力，都只能延缓危机的到来，都只是无本之木沙上之塔。
明源云采购门窗行业招投标Q群【317418611】，欢迎门窗供应商的加入！
资讯
