销售必读：年后这样回访客户，签单根本停不下来
时间：2015-03-02 15:57:47
来源：明源地产研究院
新年已过，作为销售人员，刚进入工作状态的您是否已经做好了回访客户的准备?本文分享了客户回访的步骤及全套话术，希望能够尽快帮你进入状态，拉近和客户业主的距离，起到事半功倍的效果。
一、客户电话回访4步走
1.客户分类
在客户回访之前，要对客户进行细分。客户细分的方法很多，可以根据自己了解的具体情况进行划分。客户细分完成以后，对不同类别的客户制定不同的服务策略。
根据客户成交的可能性，根据几项指标，可将其分类为：
根据分类，针对性进行追踪：意向大的客户要及时追踪；犹豫不决的客户帮他定主意；有能力，想买，不急于买的客户找到他对产品的认同点，多聊一些，提高他对产品的认可度；条件不符的客户，作为储备客源，经常联系；客户在话中答应签约时，要补足以前没有做到的东西，不要表露兴奋的情绪。
2.明确客户需求
确定了客户的类别以后，明确客户的需求才能更好地满足客户。最好在客户需要找你之前，进行客户回访，才更能体现客户关怀，让客户感动。
打电话前不要只问“最近房子考虑得怎么样了呀？”。尽量从客户关注的、疑虑的问题出发，引起客户继续交谈的兴趣（例如，活动、奖品、优惠、政策、贷款问题、学位、签约时间等等），并且告知客户“问题可以解决”，为约客户来现场做好铺垫。好的销售员，会先把要说的，要算的写下来，再打电话。
未成交客户没有下定的原因，常见有以下几种：
（1）意见不统一，回家商量一下。“我是××，那天我们谈了很久，不知您现在意见如何？”
（2）嫌价格高，分析原因。
（3）户型不满意，请工程部做了适度的修改，请您看一下？
（4）想要的楼层已卖完。（其它楼层，同等价格）
（5）对周边配套不满意，小孩子上学不方便的（介绍其它楼盘）生活环境更重要。
（6）买房想带户口。
（7）有房子不急，等等再说。（现在买有什么好处）
（8）销控未做好，导致客户流失。
（9）两人同时接待一客户，口径不统一，未定。
（10）想要折扣，找领导的。（不知您房子卖的快，保留不住）
（11）想比较，比较，再看看的。（考虑是应该的，但可否请问您，您顾虑的是什么？）
（12）安全问题。（也许小客户问到，不过，我们早就为您考虑好了，保安措施十分紧密，你可以高枕无虑）。
3.找到客户邀约理由
电话回访的核心目的只有一个：让客户来！但是客户为什么要来？而且，为什么要在你约定的“周六上午来？因为”房源只有一套、优惠只有一天、活动抽奖送礼”…想想哪些更能吸引你要回访的这位客户？
但前提是客户有一定的诚意度，如何让诚意度一般的客户增加诚意度呢？这又回到上面说的“动机”，帮客户排除疑虑，引起客户兴趣，提高客户诚意度，才更加有利于“成功约访”！
一般可以用以下几个方面的理由进行回访邀约：
（1）产品和工程进度的完成情况
①新产品主体封顶完工、外立面风格和户型面积的确定
②装修样板间或交房标准的完成
③针对参观完样板间或交房标准的客户采用问卷调查的方式，对现有装修的不足进行调查的同时，也对客户的意向进行进一步的确认。
④重要园林景观的完成，如：喷泉水景景观、绿化全部铺设完成、绿化栈道，新增儿童老人活动区等。
针对客户：理性客户，着眼于本身产品和品质，现阶段产品无法满足其需求，但是对项目仍很感兴趣，关注台北时光的动向。
（2）自身配套的完善和周围区域的发展情况
①商业街招商的形式和进度
②台北时光私家公园和地下通道投入使用
③酒店会所的建设和进度
④已交房公寓大堂功能区的完善使用
⑤北坝交通的建设进度和三台工业园区产业带发展的动向
针对客户：感性客户，喜欢产品和居住氛围。对区域的陌生和对周围配套缺乏信心的客户。建议在传达配套完善的同时，加深其对整个区域的认识。
（3）针对已成交业主，建议可以从业主入住后的感受入手，采取电话调查的方式
①私家公园使用后的感受和建议
②商业街招商的方向和意见，酒店会所的功能和规模
③酒店大堂的功能，对物业管理的意见和建议
④装修后的反馈（慎重）
⑤北坝交通的建设进度
（4）针对成交的业主，在电话邀约时应该传递阶段价值的提升和热销的情况，坚定已够客户的信心。
4.电话回访事前准备
要领1：言语要清晰流畅，多用感叹的语气和自信的口吻，如能伴随笑容效果更佳。
道具2：选择不需要太安静的位置，准备好价格表，笔、回访记录本和编辑好的各种短信。
二、3类客户电话回访话术
1.针对年前带看过的老客户回访话术:
X 先生/女士，您好，我是xx地产 XXX，祝您X年大吉、步步高升，在这给您拜个晚年!您都去哪里玩了?马上就开始忙了，您可得注意调节好，您现在买到房子了吗?春节期间看房子了吗?重新了解客户需求后马上 (这段寒暄很重要，先不要直接提到房子的事，春风化雨，匹配房源，促成带看。请先关心一下客户，并从中了解一下客户近况…)
我过年回家才三天时间就接到了好几个老客户询问房子的电话，回到公司我同事也都是接到好多电话。都是在春节前看的房子，这些客户都有春节回来后定房的意向。更夸张的是我们有个同事没回家，居然卖掉了两套房子，连上次咱们看的 XX 套都被他卖了。
根据我们在一线工作的经验，我想这样下去时间不长可能就会引起年后买房的高潮，如果您真心想买房子，建议您尽快做决定。
现在我们区域正在修建地铁，现在买房无论是自住还是投资都是非常好的时机啊。其实对于买房而言，没有绝对的最佳时机，对于没钱买房的人房价再跌也会嫌贵，对于那些着急结婚买房子的人再贵也会买，您说是不是?
2.针对成交的老客户回访话术:
X 先生/女士，您好，我是xx地产 XXX，祝您X年大吉、步步高升，给您拜年了!请问您新年过的怎么样?都去哪里玩了?上班就开始忙了，您可得注意调节身体啊(告知这个户型是最抢手的户型现在好多人想买都买不到)。
再次肯定客户购买商品的眼光，当你告诉客户房子已经升值的消息，相信他会非常高兴，同时也会感谢你为他提供的优质服务，如果他有亲戚、朋友有这方面的需求他一定会想到你。这时我们一定要告诉他，假如您有亲朋好友买房的需求到时候一定要推荐给我。
3.针对业主的回访话术:
X 先生/女士您好：我是xx地产 XXX，祝您X年快乐，在此也给您拜个晚年，新年过的怎么样?挺好的吧?现在您回来了吗?
今天给您打电话最主要是感谢您对我们XXX公司xxx项目的支持，我们在xxx项目针对您这样的客户有一个答谢的活动，您带朋友一起来参加吧，正好我们xxx项目的样板间刚对外展示，带您朋友一起来看看吧？
置业顾问在已成交老客户回访时要注意一下几点：
（1）在回访时首先要向老业主表示感谢；
（2）是让客户清楚的记得您的名字和所在的项目；
（3）及时传达所要传递的产品信息或活动方案；
（4）在允许的情况下，询问一下客户对现有产品的评价（拉近与客户之间的关系）。
三、电话联系客户最佳时间表
1.以周为标准
星期一，这是双休日刚结束上班的第一天，客户肯定会有很多事情要处理，一般公司都在星期一开商务会议或布置这一周的工作，所以大多会很忙碌。所以如果要联系业务的话，尽量避开这一天。如果我们找客户确有急事，应该避开早上的时间，选择下午会比较好一些。
星期二到星期四，这三天是最正常的工作时间，也是进行电话业务最合适的时间，电话业务人员，应该充分利用好这三天。这也是业绩好坏与否的关键所在。
星期五，一周的工作结尾，如果这时打过去电话，多半得到的答复是，“等下个星期我们再联系吧!”这一天可以进行一些调查或预约的工作。
2.以一天为标准
早上8:30～10:00，这段时间大多客户会紧张地做事，这时接到业务电话也无暇顾及，所以这时，电话业务员不妨先为自己做一些准备工作。当然,这个时间段是我在上海的时间,你可以根据你们山东的情况调整.。
10:00～11:00，这时客户大多不是很忙碌，一些事情也会处理完毕，这段时间应该是电话行销的最佳时段。
11:30～下午2:00，午饭及休息时间，除非有急事否则不要轻易打电话。
有一种情况可以打,就是你之前被前台和无关的人挡了,你想换个人尝试一下,那么,我的经验最好在12:30以后.
下午2:00～3:00，这段时间人会感觉到烦躁，尤其是夏天，所以，现在和客户谈生意不合适,聊聊与工作无关的事情倒是可行。
下午3:00～6:00，努力地打电话吧，这段时间是我们创造佳绩的最好时间.在这个时间段,建议你自己要比平时多20%的工作量来做事情。
3.按职业
会计师：切勿在月初和月末，最好是月中才接触。
医生：早上11：00后和下午2：00前，最好的日子是雨天。
销售员：早上10：00前或下午4：00后，最热、最冷或雨天会更好。
牧师：避免在周末时候。
行政人员：上午10：30后到下午3：00为止。
股票行业：避开在开市后，最好在收市后。
银行家：早上10：00前或下午4：00后。
公务员：工作时间内，切勿在午饭前或下班前。
艺术家：早上或中午前。
药房工作者：下午1：00到3：00.
餐饮业从业人员业：避免在进餐的时候，最好是下午3：00到4：00.
建筑业从业人员：清早或收工的时候。
律师：早上10：00前或下午4：00后。
教师：下午4：00后，放学时。
零售商：避免周末或周一，最好是下午2：00到3：00.
工薪阶层：最好在晚上8：00到9：00。
家庭主妇：最好在早上10：00到11：00.
报社编辑记者：最好在下午3：00以后。.
商人：最好在下午1：00到3：00。
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