项目前期5项费用全面放开，3大利好地产行业
时间：2015-03-03 10:30:30
来源：明源地产研究院
作者：刘芳、彭凌霄
此次《通知》在一定程度上体现了政府对规范地产行业各类审批流程做法的决心，期望通过优化房地产项目开发前期环节与政府相关的立项审批咨询服务的收费形式和准入机制，来促进房地产市场进一步走向规范化。
降息的红包还指不定能抢到，国家发改委又来发红包了。
2015年2月28日，国家发展改革委网站发布《关于放开建设项目服务价格的通知》，宣布将放开现行实行政府指导价管理的5项建设项目服务价格，实行市场调节。
这5项放开的项目服务价格包括：政府投资和政府委托的建设项目前期工作咨询、工程勘察设计、招标代理、工程监理、环境影响咨询服务收费。
联系到去年7月，国家发展改革委已全面放开非政府投资项目的上述建设项目服务价格，自此，我国建设项目服务将取消指导价，完全实现市场定价。
对于此份《通知》，明源君认为对房地产行业而言，有三大利好。
利好一：《通知》一方面将促进相关收费的合理化，另一方面无疑也让整个市场环境更加公平。
在很长一段时间，我国建设项目的服务价格都具有一定地域垄断性。像前期工作咨询、工程勘察设计、环境影响咨询等服务，必须具有一定资质的机构才能提供，而且相关收费标准较高。
以项目前期工作咨询服务的收费标准为例，根据《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》，假设一个投资为5个亿的房地产项目，光是编制项目可行性研究报告，就要向相关机构支付几十万不等的费用。
建设项目前期工作咨询收费表 （单位：万元）
此次进一步放开价格后，我国建设项目服务价格将完全由市场竞争形成，这对房地产企业，尤其是之前不具备议价能力的中小型房企来说，效果绝对胜过于央行发红包。
要知道，之前中小房企开建一个项目，光是前期的项目建议书、可行性研究报告、还有环境影响评估、节能审查、水土保持方案等，七七八八加起来就要花掉几十万到上百万不等的费用。因为这些项目收费普遍较高，像工程勘察设计的收费，随便一个项目下来，一百万就没有了。
而一些大型房企，像恒大、万科、龙湖等上百亿集团，首先，他们具有一定议价能力，而且像项目可研性报告这块，具备资质的机构相对较多，因此这些大型房企已通过竞标等方式，实现了市场化操作并获得了市场化价格。
但中小房企业不一样，他们大多只知道按照相关文件执行，因此在这块一直是支付着远高于大型房企的相对高额的费用。
也就是说，在建设项目的相关服务上，这两方长期以来享受到的是不同的待遇。因此，《通知》的出台不仅会促进相关收费的合理化，同时也让整个市场环境更加公平。
利好二：将进一步提升工程咨询行业的服务水平和效率。
此次发文还对行业主管部门提出要求，加强监管，要建立健全服务标准规范，进一步完善行业准入和退出机制。明源君认为，这意味着，工程咨询行业将正式进入拼服务的阶段——这首先要降低相关收费标准，第二是提高服务水平和服务效率。
利好三：由政府承担的费用，将不能再转嫁给房企。
此次发文还强调：政府有关部门对建设项目实施审批、核准或备案管理，需委托专业服务机构等中介提供评估评审等服务的，有关评估评审费用等由委托评估评审的项目审批、核准或备案机关承担，评估评审机构不得向项目单位收取费用。
对此，明源君认为，此条将减轻房企负担，该由政府相关部门承担的费用，今后将一律不能再转嫁到房企身上。这对房企而言，无疑也是一大利好。
总的来说，明源君认为此次《通知》在一定程度上体现了政府对规范地产行业各类审批流程做法的决心，期望通过优化房地产项目开发前期环节与政府相关的立项审批咨询服务的收费形式和准入机制，来促进房地产市场进一步的走向规范化。
链接
国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知
发改价格〔2015〕299号
国务院有关部门、直属机构，各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局：
为贯彻落实党的十八届三中全会精神，按照国务院部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，决定进一步放开建设项目专业服务价格。现将有关事项通知如下：
一、在已放开非政府投资及非政府委托的建设项目专业服务价格的基础上，全面放开以下实行政府指导价管理的建设项目专业服务价格，实行市场调节价。
（一）建设项目前期工作咨询费，指工程咨询机构接受委托，提供建设项目专题研究、编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其它与建设项目前期工作有关的咨询等服务收取的费用。
（二）工程勘察设计费，包括工程勘察收费和工程设计收费。工程勘察收费，指工程勘察机构接受委托，提供收集已有资料、现场踏勘、制定勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩土工程设计文件等服务收取的费用；工程设计收费，指工程设计机构接受委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务收取的费用。
（三）招标代理费，指招标代理机构接受委托，提供代理工程、货物、服务招标，编制招标文件、审查投标人资格，组织投标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标，以及提供招标前期咨询、协调合同的签订等服务收取的费用。
（四）工程监理费，指工程监理机构接受委托，提供建设工程施工阶段的质量、进度、费用控制管理和安全生产监督管理、合同、信息等方面协调管理等服务收取的费用。
（五）环境影响咨询费，指环境影响咨询机构接受委托，提供编制环境影响报告书、环境影响报告表和对环境影响报告书、环境影响报告表进行技术评估等服务收取的费用。
二、上述5项服务价格实行市场调节价后，经营者应严格遵守《价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律法规规定，告知委托人有关服务项目、服务内容、服务质量，以及服务价格等，并在相关服务合同中约定。经营者提供的服务，应当符合国家和行业有关标准规范，满足合同约定的服务内容和质量等要求。不得违反标准规范规定或合同约定，通过降低服务质量、减少服务内容等手段进行恶性竞争，扰乱正常市场秩序。
三、各有关行业主管部门要加强对本行业相关经营主体服务行为监管。要建立健全服务标准规范，进一步完善行业准入和退出机制，为市场主体创造公开、公平的市场竞争环境，引导行业健康发展；要制定市场主体和从业人员信用评价标准，推进工程建设服务市场信用体系建设，加大对有重大失信行为的企业及负有责任的从业人员的惩戒力度。充分发挥行业协会服务企业和行业自律作用，加强对本行业经营者的培训和指导。
四、政府有关部门对建设项目实施审批、核准或备案管理，需委托专业服务机构等中介提供评估评审等服务的，有关评估评审费用等由委托评估评审的项目审批、核准或备案机关承担，评估评审机构不得向项目单位收取费用。
五、各级价格主管部门要加强对建设项目服务市场价格行为监管，依法查处各种截留定价权，利用行政权力指定服务、转嫁成本，以及串通涨价、价格欺诈等行为，维护正常的市场秩序，保障市场主体合法权益。
六、本通知自2015年3月1日起执行。此前与本通知不符的有关规定，同时废止。
国家发展改革委
2015年2月11日
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