龙湖：成本月报，这样管控动态成本才有效
时间：2015-03-12 11:05:38
来源：明源地产研究院
作者：王亚辉
龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要（如下表）。每个月会进行动态成本回顾及预警。而其采用的重要方式，即为编制成本月报。然而，对于许多地产企业而言，成本月报编制难度很高且难于取得成效，为什么呢？
一、成本月报编制难达成效的四大原因
第一，口径不一。一方面体现在月报编制人与目标成本编制人之间的交流互动不够，以致月报编制人对科目所含的二、三级内容不甚了解；另一方面，由于目标成本科目分类与合同结构或台账往往不完全一致，在分类编制合同工程量清单时难以统一口径。
第二，专业壁垒。由于地产企业内部流程或专业间的沟通问题，月报编制人未能参加工程例会，或项目公司工程部未能及时整理、上报现场签证或设计变更，或故意延迟对现场签证及设计变更的确认，从而造成月报编制人不甚了解签证或变更，难于在月报中进行动态反映。
第三，能力不足。月报编制人专业管理能力短板，善于按图细算却不擅长签证及变更的及时匡算，或对项目业态内容不了解，或未能充分指导并发挥造价咨询单位的作用。
第四，故意隐瞒。地产企业相关部门或项目公司报喜不报忧，故意隐瞒成本超支情况。
二、成本月报编制要打好基础、对症下药
克服成本月报编制难点，首先在编制、下达目标成本时，需详细说明各成本科目所包含的内容组成，对月报编制人做好充分的交底、沟通。
其次，强化项目管理水平，加强现场签证与设计变更的管理。
再次，在具体编制层面，要清晰定义可研成本、目标成本、当月估值、预估偏差、已完产值、已付款、变更预控额、预计结算额、工程财务报告等专业术语。
其中：
当月估值是指项目实施过程中至月报编制当月，引用概算、投标价、合同价、施工图预算、结算价后，对总成本估值的实时、动态体现和预计；
已完产值为截至月报编制期，根据合同约定，对已经完成的工作量包括建安工程、设计咨询等，或应付土地款、政府规费等，进行累计计算的成本总额；
已付款指截至月报编制期实际已经成本合约部批出的累计款总额，此总额与财务部实际已付款可能尚有差异；
工程财务报告通常由工料测量师、造价咨询单位编制，成本月报仅动态反映建安工程费，地产企业需另行补充除此部分以外的成本状况，以形成完整的成本月报。
以龙湖为例，下表为龙湖项目的成本标尺，基于此可相应编制成本月报。
三、明确动态成本工作目标和成本月报组成部分
1、工作目标
需要明确的是，首先，月报是对项目已确定或已发生投资情况的月度小结与回顾；其次，月报对项目可能发生的投资变化或风险做出动态预估；再次，月报可为及早发现并解决问题提供依据。
此外，月报应被视作项目推进过程及项目后期进行结算的组成部分，而最后一份月报为该项目竣工总结算报告。
2、内容构成
成本月报应包括带有审核签名的月报封面、《成本月报汇总表》、项目概况、特别事项、编制依据、编制范围、《成本子目标分解/估值明细表》、《合同执行情况一览表》及其他附表等。
其中，项目概况包括基地及各业态单项面积、分期开发说明、开发总成本及经济指标、工程进度、已完工程及累计已付款额及比例等。
而其他附表包括概预算审核报告、主要经济技术指标跟踪统计表等。
龙湖成本回顾关键内容：
3、编制依据和范围
成本月报编制依据包括经批准的可行性研究报告和目标成本（编入月报表第一列），并应尽可能利用现有一切资源，包括开发项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、施工图预算、跟踪/已完专业分包结算、回标价格或分析报告、中标价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算等，以及专业经验，以综合反映、表述、预估项目开发的总成本。
成本月报反映的成本信息时间段应为编制月份上月25日至编制月份当月24日，反映的成本信息范围应与经公司批准的可行性报告及目标成本反映的成本信息范围相一致。若成本反映的信息范围发生重大变动，比如毛坯房变更为精装修房等，则应以公司重新批准的目标成本为比较基准，并在当月月报编制说明中特别说明该项调整。
4、重点注意事项
首先，无论是设计单位提供的扩初概算，或由造价咨询单位编制的施工图预算，地产企业务必在概预算编制前根据目标成本中的建安成本分类格式向编制单位提出编制格式要求，而非根据目标值来提格式要求。
其次，在招标过程中，标段划分即使与建安成本目标值的分类有很大出入，也应该有意识地考虑将工程量清单进行分类，以便在日后与项目成本目标值分类的划分、归并相一致。
再次，在施工或结算过程中，地产企业应严格按成本目标值所示的分类及科目归并并整理后表述。
四、动态填报成本月报的5个方面
第一，投标价格填报。一旦收到总包、专业分包、供应商之投标书，如当月不能定标，则应根据初步意向在当月月报中调整列入动态估值；而一旦一家总包、专业分包、供应商被确认，则应在确认当月月报中调整列入动态估值。
第二，合同价格填报。一旦当月发生合同签订，地产企业应在当月填报合同执行情况一览表，并动态调整原估值；而引用到月报中的合同额，可按其计价依据的确定性及变更的可能性，酌情考虑按合同额2%~5%的变更预增量计入；有时为减少规费而人为压低合同金额，填入合同价格的是合同金额，填入“变更/签证额”栏是真实金额与压低合同金额的差价。
第三，施工图预算填报。一旦收到造价咨询公司、总包、专业分包、供应商的施工图预算，地产企业如无法在当月完成核对，则应根据合理性暂定其中一方的施工图预算，并在当月月报中调整列入动态估值；而根据约定，一旦各方完成上述施工图预算的确认，地产企业应在确认当月月报中调整列入动态估值；一旦当月收到施工图预算或施工图预算经各方确认，地产企业应在当月填报工程量审核记录、概预算审核报告。
第四，设计变更与现场签证填报。
不得不提的是，地产企业应努力提高管理水平，尽量减少设计及现场变更和签证，如果不可避免，也应及时填报。
（1）当接到设计变更通知书、现场变更或签证后，在发出月报前，即便各方对某些费用暂时未能达成一致意见，也应及时计算其预估费用，并在当月月报“合同执行情况一览表”中各相应合同分类栏目中列入。一旦上述预估费用被各方确认，地产企业应及时在当月月报中调整列入；
（2）月报编制中应尽量减少变更和签证费用的预估数目，否则后期还得重新计算，费工费时；
（3）合同执行情况一览表中的“变更/签证额”，在签订合同之初，考虑到对施工过程中设计变更、现场签证等控制，按合同签订金额的2%~5%预留并计入月报中；当变更/签证累计超过合同价或预算价3%或30万元以上的重大变更或签证，地产企业应在当月月报编制中特别说明并及时上报；
（4）月报中应包括口头指示，因设计不周全等后经承包商用书面形式确认的设计变更的的工程费用；
（5）如月报中包含需重新计算的暂定工程量，尤其是钢筋含量，月报编制说明中应作特别说明，一旦获得所需设计资料，作为重要部分的暂定工程量需立即重新计算，从而尽早获得最终结果的预估数据；
（6）一旦当月存在设计变更通知、现场变更或签证，地产企业应在当月填报合同执行情况一览表；而本月预估变更或签证费用结果，应尽量在下月月报中进行确认调整。
以龙湖最为擅长的园林景观工程为例，在尽可能减少签证与变更的前提下，预留签证变更费用。
根据景观工程和公区装饰工程的特性，分阶段进行成本管理；在投标时需要提供乔木的照片，并和拟中标单位共同确认乔木来源（即号苗），在乙供乔木不能满足工程需求时，采用甲供乔木的方式，乙方保成活和栽植；预留签证变更费用，比例一般为8%~10%。考虑软景的效果调整费，减少因为移栽等原因造成的签证变更费用；为了保证工程效果和成活率，在绝大多数地区公司都有自己的苗圃，石材和用量较大的面层材料采用甲供方式。
第五，竣工结算填报。
项目部分或全部完工及竣工验收后，根据合同约定，一旦收到总包、专业分包、供应商之竣工结算，地产企业应组织造价咨询公司进行核对，如无法在当月核对完，则应根据合理性预估竣工结算费用，在当月月报中调整列入动态估值，并在月报编制说明中特别说明。
而一旦各方完成竣工结算确认，地产企业应在确认当月月报中调整列入动态估值，并在月报编制说明中特别说明，并应在当月填报工程量审核记录。
在各方进行费用确定过程中，一旦出现争议且短期内无法解决，地产企业应划分争议与非争议部分费用，调整列入动态估值，并在月报编制说明中特别说明。
此外，值得注意的是，汇总表内当月估值栏内的“不可预见费”系反映此项目在消化成本偏差后尚存的备用金余额，其计算方法为：目标成本栏内的“不可预见费”减去所有项目费用的累计“预估偏差”之总和。
龙湖的景观工程的竣工图仅作为结算的参考，以实际收方的数量作为结算依据。
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