本文以中国第一个商品房小区广州东湖新村的房价演进，来概述33年来的房价变迁，虽然广州作为一线城市以及该项目地段有自身的特性，但在漫长的历史长河中，这种差异化曲线会不可避免地被拉直。
广州东湖新村1981年建成，建筑面积60000平方米，建成后对香港出售单价为2500~2600港币（当时汇率1人民币相当于3港币），对内地出售单价700元/平方米。
1998年广州房改下部分属于单位福利分房的住户可以800~1000元的单价买回房子，而部分租赁的住户或拆迁户则以人民币2800元/平方米的价格买卖。2006年东湖新村二手房成交价涨到4000元/平方米，2008年涨到9000元/平方米，2009年涨到破万元每平方米，而短短4年后的2013年，已经涨到22000元/平方米。
从上可以看到，从1981年到1998年的17年间，房价涨了3倍，1998年到2009年的11年之间，涨了2.5倍多，从2009年到2013年这4年中，再次翻倍。意即涨幅为2~3倍的周期在不断缩短，基于基数的不断增大，这就意味着单位年份的涨价金额在增加。而进入房地产行业高位盘整的2014~2015年，这样的趋势走向，发生逆转的可能性将有多大？
一、2015年是市场分化的一年，也是房价分化的一年
根据中指院“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速仍存放缓压力的特点。
成交方面，2015年货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.1~12.4亿平方米，同比增幅在0.5%~2.5%之间。
供应方面，资金面及预期向好促使新开工规模企稳，开发投资增速仍存放缓压力，预计2015年全国新开工面积同比增幅介于0%~2%之间，全国房地产开发投资额同比增幅介于9.5%~11%之间。
价格方面，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。
2015年将是市场分化更为明显的一年，而不同城市、不同房企和不同住宅产品之间的分化，将极为明显。
二、这些城市和房企的涨价概率高
1.土地财政危机小、库存量逐月递减的城市涨价几率高
（1）公共财政预算收入高且以土地出让获取为主的城市
说到不愁卖的城市，往往会想到城市化率，高GDP、人口流入型仿佛就是其标签，或许可以更具体点，从存销比和供需关系上来进行探讨，毕竟，供求失衡且经济产业发展不佳导致缺乏人口吸引力的城市，房价上涨的概率，真的很难往高处想。
公共财政预算收入，一定程度上可以体现该城市的发展潜力，毕竟，经济基础决定上层建筑，“财力”强的城市，发展不会太差。以下为中国内地财力20强城市排行表：
（上表排名来源于标准排名研究院）
影响一个城市公共财政预算收入排名的因素主要有：城市行政级别和规模、与GDP相对应的当地经济发展状况、产业结构选择、财政税收体制以及当年的偶发因素（如鄂尔多斯煤价降低、唐山“削钢”治雾霾等）。上述榜单中，前十名城市与2013年一样，包括上海、北京、天津、深圳、重庆、苏州、广州、武汉、杭州、成都。
此外，在副省级城市15强排名中，深圳、广州、武汉、杭州、成都、南京、青岛、宁波、沈阳、大连位居前十位；在地级城市榜单30强中，苏州、郑州、无锡、长沙、南通、福州、佛山、合肥、烟台、徐州跻身前十名。
榜单的背后，是收入增速的放缓、土地出让收入的分化，使得部分地区收支矛盾进一步加剧。这些跻身榜单前列的城市，在土地出让收入上的增加，间接也说明了当地房价方面的一些趋势，打造了“星河湾”神话的宏宇集团董事长黄文仔所说的，2014年入市的土地面积少了20%，但是土地收入却没有减少，这意味着土地价格仍在上升，一线城市拍卖土地楼面地价达到2万元1平方米，意味着房价要达到3.8万元1平方米才能保本。
而且，由于稀缺地段不会建烂房子，加之建筑材料、用工成本也越来越高，房价降低非常之难。
（2）库存总量有逐月减低趋势、存销比在松动的城市
以1月份楼市存量和存销比排行为例，据网易财经发布的《35城1月楼市存量排行》（单位：万平方米），截至2015年1月31日，全国35个重点城市中，北上广深四个一线城市中，深圳库存水平最低，仅为其他三城的一半不到，且同比增幅为负，35城中库存量同比下滑的有6个城市，分别是：太原降31.6%、深圳降26.7%、南通降13.3%、青岛降7.5%、贵阳降5.3%、南宁降1.5%。
根据下表中35城1月楼市存销比排行，北上广深四大一线城市的整体存销比都不太高，深圳排在最后，仅为8.3，显示一线城市库存压力较小。
据中国指数研究院数据，2014年我国商品房的销售面积和销售金额双双下降，市场供应增加，需求入市放缓，导致市场供过于求态势凸显，房价结束2013年的上涨趋势，2014年12月百城均价降至10542元/平方米，自2014年5月以来连续8个月环比下跌，同比下降2.69%。
2.库存结构和产品优的品牌房企涨价几率高
看看哪些企业近半年来卖得好，比如靠甩卖来调整库存结构；也可以观察近半年乃至一年来，哪些房企的项目单盘销售额高……对于某一家房企而言，库存结构、住宅产品品质、房企品牌，这时候便成为涨价的组合战术了。
日前，恒大地产推出让业内人震惊的促销活动，即全国除个别项目外，恒大所有在售商铺在目前折扣基础上再额外5.5折，车位在目前所有折扣基础上再额外6.2折。优惠时间为3月9日至3月15日。从既有的市场份额来讲，有人卖得好就有人卖不动，那么恒大的这一促销行为便意味深长了。
如果恒大财报显示的恒大并不存在资金链问题，那么这轮降价，或许成为下一个涨价的预告。毕竟，商业世界里不会一直“赔本赚吆喝”，从大局考量，短期的“割肉”，或许正是为全年经营成效而提前布局的策略。
正如易居中国执行总裁臧建军所说的，如果从战略角度，恒大此轮促销的目的在于“去库存、优结构，从而轻装上阵”。
旧有项目的商铺和车位出清，或将为其优地段优质住宅项目的推出造势；高周转下的巨量存货，或将由此番降价腾挪；三四线城市转向一二线城市，或许需要料理过往旧资产，尤其是很难出清的三四线城市郊区大盘的社区商铺。那么，当库存去化到一个合理的区间，无疑恒大是有涨价动力的。
据相关权威数据，2014年全国典型城市商品房销售额排在前十名的楼盘（如下表），门槛值为47亿元，排前三的为北京金融街（月坛）中心、合肥万达文化旅游城项目、上海绿城盛世滨江。
可以看到的是，入榜项目多出自品牌房企旗下，比如万达、绿城、中海、金融街等，项目多定位精准，以品质制胜。
三、增加房价上涨几率的6大补充理由
理清了哪些城市、房企将涨价，或许关于房价将涨的理由会更有针对性，而非对涨或跌的一致追捧。
理由1：2014年筑底后2015年有提振取向
回顾国家统计局发布的信息，2014年9月份70个大中城市住宅销售价格环比下降的城市有69个，持平的1个，无一涨价！而同比价格变动中，价格下降的城市有58个，最低为下降7.9%，意即2014年无所谓的“金九银十”。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。
2014年的筑底，一方面在于2013年爆发式涨价透支了市场购买力，另一方面源于多年来部分城市房地产过度投资叠加效应。而“政策市”的楼市预期悲观，致使房地产市场以该轮深度调整宣告“黄金十年”结束。
反观2015年楼市，“两会”再次释放出政策宽松的讯息，限购限贷松绑及商业地产发展转嫁投资需求下，住宅刚性需求与购买力再次凝聚和坚挺，积蓄的势能，亟待爆发。
理由2：存销比消减将提升房企涨价动力
存销比是指在一个周期内，商品平均库存或本周期期末库存与周期内总销售的比值，是用来反映商品即时库存状况的相对数。举个例子，深圳存销比为25，意即深圳库存需要25个月方可销售完毕。据2014年毛大庆的一份发言稿，万科内部一般以21个月作为警戒线。
当前房地产库存高企，房企普遍缺乏涨价动力，价格迅速回升的可能性不大，大部分企业需要消化库存之后才可能看到价格反弹的曙光。因此“去库存”是一场长期保卫战。
2014年12月份，一线城市新建商品住宅库存量为3900万平方米，环比增长1.0%，同比增长33.8%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市新建商品住宅存销比为12.6个月，相比11月份14.6个月的数值出现了比较明显的下跌。据易居研究员指出，住建部在今年下半年的楼市发展目标中，明确提出要“千方百计消化库存”。在房企积极创新营销手段、各地在公积金贷款政策等方面继续创造宽松环境等背景下，“千方百计消化库存”的目标正在实现。同时，从市场走势看，库存正在筑顶，存销比已经见顶回落，房价下跌压力将趋于缓解。
从库存和库存去化周期等指标来看，一线城市的库存规模在高位盘整，但去化速度有所加快。由于一线城市改善型购房需求的积极释放，以及市场信心逐渐增强，去库存压力在加速减少，房地产企业以价换量的策略将可能转向，并局部性尝试涨价，半年时间内足够他们边销库存边测试购房者信心。由此，一线城市房价上涨概率非常大。
而对于二三线城市，以厦门为例，年初有媒体调查显示，在一千多人参与的调查问卷中，有四成网友看涨厦门房价，认为年底是购房好时机。有16%的网友认为厦门房价将基本稳定，5%的网友表示涨跌不好说，只有36%的网友看跌当地房价。看涨房价的比例也明显超过了以往。
理由3：住房由“投资”转向“合理消费”
回顾2014年9月CPI指数（全国居民消费价格指数）同比上涨1.6%，继连续4个月创新低以来，更创56个月来新低。而相对于CPI的涨幅回落，9月工业生产者出厂价格指数（PPI）同比降1.8%，第31个月负增长。
以上是2014年的数据。究其原因，一方面由于上年同月环比上涨较多，抬高了今年的对比基数，致使当年9月的翘尾因素比上月减少了0.7%；另一方面，9月新涨价因素虽有所增加，但仅为1.3个百分点，低于近5年的平均水平。
而2015年2月10日公布的1月份居民消费价格指数（CPI）同比涨幅0.8%，更是跌破1%，创下5年来新低，PPI指数同比下跌4.3%，连续35个月负增长。
按国际惯例，能源、汽车贷款、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、私人交通等，都计入CPI权数。比如美国住房消费就占CPI权数的30%左右，具体包括房租、外出居住支出、房屋保险、自有住房虚拟租金四项。而我国的CPI编制还带有计划经济鲜明遗迹，没有完全反映教育、医疗保健以及住房的消费。
今年的政府工作报告并没有将房地产问题单独论述，而与其他五大消费并列，融入了“把改革开放扎实推向纵深”、“协调推动经济稳定增长和结构优化”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”之中，这就需要我们摒弃传统观念，以国际惯例思维来对待“住房消费”概念。
围绕“消费”主题强调“促进房地产市场平稳健康发展”，意味着在“让市场在资源配置中起决定性作用”的思维框架中，我国房地产市场将进入由投机投资为主导转向消费为主导的性质转型，逐步成为改善全体居民居住条件的市场。
理由4：政策利好刺激购房者消费信心
今年的政府工作报告围绕“消费”主题强调“促进房地产市场平稳健康发展”，意味着在“让市场在资源配置中起决定性作用”的思维框架中，我国房地产市场将进入由投机投资为主导向消费为主导的性质转型，逐步成为改善全体居民居住条件的市场。事实上，去年以来稳定住房消费已在松绑限购、放松房贷、央行新政、降息降准上得到了体现，所有这些政策都被认为是回归市场化。
中原地产首席分析师张大伟认为，在整体经济下滑明显的情况下，房地产的作用将比2014年更加重要，预计信贷政策将持续宽松，年内还将有2次以上的降准、降息。购房者财务杠杆的增加有利于提高其入市积极性和信心，这将促使2015年重点城市销量好于2014年，而随着供需关系改善，房价上涨成为必然。
理由5：投资增速放缓，稍缓供需倒挂紧张关系
国家统计局3月11日发布的《2015年1-2月份全国房地产开发和销售情况》统计报告数据显示，2015年1~2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。投资增速放缓，某种程度上意味着相同的去化率下，新增库存后总库存数将有所降低。
据国土开发局数据显示，1~2月份，房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%。其中，国内贷款4942亿元，增长0.6%；利用外资86亿元，增长72.6%；自筹资金9023亿元，增长9.3%；其他资金7563亿元，下降6.0%。在其他资金中，定金及预收款4438亿元，下降10.3%；个人按揭贷款2161亿元，增长2.1%。
理由6：政策放松概率大，利好消息迭出
中金公司认为，未来房地产业政策放松的概率较大，主要手段包括限购放开、交易税减免等。在限购方面，广深区域存在技术性放松可能性，但京沪因房价偏高、控制人口需要，仍然会严格限制；在税收方面，下调房地产交易契税、营业税“五改二”（全额征收年限从“不足5年”缩短为“不足2年”）等政策可能推出，但中长期保有税如房产税将上升。
任志强曾说过，改变宏观政策对房地产市场和个人消费产生的作用是巨大的，房价会在底部运行一个较长的时间，迅速反弹还需要长一点时间，估计房价在底部运行要到明年9月份左右或者到年底会出现反弹。
而根据今年总理政府工作报告中所透露的信息，中原地产首席分析师张大伟预测政策调整方向会朝如下方面走：
信贷政策的继续松绑。2月28日中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。面对当前经济下行压力，央行不得不先向通缩宣战，这无疑也将给高位徘徊的房地产市场带来一线生机。预计年内还将有2次以上的降准降息。限购政策有步骤调整。税费降低，后续营业税调整，个税调整，都有可能出台，特别是在政府工作报告中明确提及了支持自住及改善需求。地方政府接力的松绑政策。地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。保障房减少新建，改为盘活存量。不动产登记及后续的房地产税立法将放缓。2015年政府工作报告中未提及房地产这一利空政策执行时间。户籍政策松绑，带来新增需求。对部分二三线城市来说，未来的户籍政策继续松绑，增加可购房人群的基数。提高新型城镇化宜居程度，消化市场库存。坚持以人为核心，以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。房地产企业的税负可能降低。实行定向减税和普遍性降费，房企“营改增”推进将逐渐加速。
在张大伟看来，2015年重点城市的销量好于2014年是确定的，特别是在2015年这部分城市的供需关系改善明显，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。
小结
总之，正如一位台湾同胞所讲的，在和平年代，房价长期趋势只有涨，没有跌，香港的两次短期暴跌都很快恢复，日本的情况是当年太多因素造成，老龄化汇率雁行经济等等，其他国家很难再有。
房价在中国与人均收入成长关系更密切，最初GDP成长快过房价增长，近15年人均收入开始超过GDP成长速度，房价也就急速跟上，与此同时投资渠道没有扩大，所以中国人更愿意投向房产。
此外，基于中国人的居住家庭观念和2008年金融危机下都未有发生房价跌三成以上的现象，已经让房价超脱于股市与其他投资商品了。
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