同为3房户型，为何有78㎡、90㎡、120㎡等不同规格？
时间：2015-03-17 09:55:09
来源：明源地产研究院
作者：刘芳
任何一个项目楼盘的户型面积都不可能完全一致，而户型面积的最终确定，受多方面因素影响，包括项目容积率、楼盘档次、竞品楼盘、市场成交数据、目标客户需求、房企销售目标，甚至公摊面积。
上周，有人在知乎上提问：高层住宅的常见层数11层、18层、26层、33层是如何确定的？之后，得到知乎上各路神仙的神回复，也让明源君跟着大涨见识。
顺着这个思路，明源君也想和粉丝们探讨下另一个问题：
同为3房户型，为何有的是53㎡三房，如龙湖好城时光；有的是97㎡三房，如南部湾万科城；还有的三房面积能达到120㎡，甚至更多？
其实，任何一个项目楼盘的户型面积都不可能完全一致，而户型面积的最终确定，受多方面因素影响，包括项目容积率、楼盘档次、竞品楼盘、市场成交数据、目标客户需求、房企销售目标，甚至公摊面积，等等。
下面，明源君来为大家深扒一下这个问题。
三房户型的各面积段分类
首先，明源君要对各面积档的三房户型进行分类，分类原则来源于实际使用需求。
1.多层建筑80㎡以下三房，通常都要通过局部改造（例如封闭阳台）才能勉强达到2个居住空间加一个工作空间（书房）的使用功能，同时公共空间（客厅、走道）会很大程度的压缩——这种三房有时候被称为两房半，往往要通过赠送面积或者改造才能达到基本使用功能。
2.80-90㎡的三房户型，能勉强提供两个居住空间加一个工作空间（房间尺寸较小），客厅通常兼做餐厅使用，卫生间有可能无开窗——这类为紧凑型三房。
3.90-100平米的三房户型，比较常见的三居室，三个居室空间尺寸适中，书房可以兼作为卧室使用，还可以做到双阳台，卫生间能独立采光通风，餐厅也有可能相对独立——这类为经济型三房。
4.100-110平米的三房户型，其居住舒适度和完善的功能是这类户型设计的首要考虑。首先是房间尺度，这类三房户型必须保证各房间床旁设计有足够的衣柜的尺寸，餐厅、客厅独立并有较好的尺度，第二，像105㎡以上的户型还应该出现双卫设计（两个卫生间）——这类为舒适型三房。
5.110-120平米，双卫设计（独立开窗），各房间有舒适尺度，并充分考虑生活便利性——115平米以上户型，储藏空间，主卧进入式衣橱都会成为常规配置——这类即平时所说的大三房户型（高档三房）
6.120平米以上的三房户型已经算豪华了，前面讲的都有，只是尺寸更宜居，还有可能出现入户花园等奢侈型配置。
以上这些都是指多层建筑的三房面积档。如果是高层建筑，全部在此基础上加5平米左右的公摊。
5个决定户型面积段选择的关键因素
在了解了这几个三房面积段的分类后，我们再来分析，究竟有哪些因素决定了项目楼盘的三房面积段选择？
1.项目定位和目标客户需求
项目定位和目标客户需求应该是户型面积段的最重要决定因素。因为项目的档次定位不同，决定了其目标客户的不同，而不同档次客户群的生活习惯、居住观念，导致其对户型面积的要求存在巨大差异。
比如80㎡以下和80-90㎡的紧凑型三房，通常对应的是刚需楼盘，尤其体现在房价较高的一线城市。因为这个面积段的三房户型一般都针对年轻两代居，主攻30岁以下年轻家庭，是主卧室+儿童卧室+书房的结构。另外，它也是租赁市场很受单身或者年轻无孩家庭热捧的三房面积段，因此也是投资型住宅的主力。
90-100㎡、100-110㎡这两个面积段的三房户型，则主要针对有一定经济实力的两代居或有实际需要的三代居（老人帮着带小孩）。当作为三代居使用时书房功能可以取消，作为老人卧室使用。因为家庭人口的增加，对房间功能的需求也相应增加了，所以独立的餐厅，衣橱空间等都成为必须考虑的。
110-120㎡的三房户型所针对的客户群又反过来了，一般是两代居。这类住宅的目标客户往往经济实力好很多，出于生活品质的考虑，各个房间的功能会明确很多，两个卧室，一个书房都应该尽力做到舒适，即使是偶有作为三代居使用，也不会持久，必然会换四房以上。这种客户的年龄一般在35-45岁之间，有一定经济实力，且孩子开始有自己的空间要求。
多层120㎡以上，高层125㎡以上的三房户型，对应的当然就是高端盘了。因为这个面积段往往都是讲究居住品质的人士首选，而且通常没有三代居的考虑，因为在130㎡以上已经可以开始选择四室户型了。
2.竞品户型和成交畅销户型
在项目户型面积段确定的过程中，竞品户型和二手市场成交户型对项目户型面积的最终确定，也起到重要作用。
首先，潜在竞争项目的户型面积和配比，能帮助项目楼盘弄清整个市场的主力户型和面积是多少、竞争集中在哪个区间、还有哪些市场空白点。通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例的系统分析，项目楼盘可以进一步得出意向基本面积区间和户型比例。
比如经过分析，发现潜在竞争项目的三房面积在80-100㎡这两个区间，因此，可以初步得出本项目三房户型的面积区间应该在这个面积区间。
第二，项目片区的三级市场（二手房市场）成交户型和需求户型，也将影响项目中三房户型面积的确定。
举个例子，通过对某二级城市某片区的三级市场畅销户型进行统计，我们发现三房畅销面积段的下限高于80㎡，那么，原定为80-100㎡的面积区间，就将要因此调高10㎡，变成90-100㎡。
3.性价比
对，户型面积的最终确定，也与性价比有关。
刚刚我们说，不同面积段的三房户型，将会对应不同档次的楼盘和相应的目标客户。但90-100㎡这个区间内，可以选的面积有很多，比如92㎡、93㎡、94㎡、98㎡等等，那么，同为刚需盘，我的三房面积究竟应该定多大呢？
事实上，从销售角度讲，户型面积大小最终决定的还是总价。同一个片区，假设我的楼盘定价与竞品盘一样，都是10600元/㎡，但我定的三房面积是92㎡，竞品盘的三房户型面积是95㎡，我的三房去化就绝对要好于竞品盘。
为什么？我们来算一下总价：在竞品盘买一套三房，需要花去10600元/㎡*95㎡=100.7万元，而在我这里购买一套三房，则要花费10600元/㎡*92㎡=97.52万元
一个总价在100万以上，一个总价则在100万以上。别小看这点差别，但往往会决定一个家庭最后的购买决策。
因此，项目在确定自己的户型面积时，也会结合总价进行考虑，这也决定了为什么在同一片区，都是三房户型，有的是95㎡三房，有的却是92㎡三房。
4.公摊面积
同一个户型却面积不一，还有可能与公摊面积有关。
我们先来温习一个公式：建筑面积=套内面积+公摊面积，而我们购买的是建筑面积，这就意味着：假如两个楼盘的三房户型，其套内面积都是一样的，但假如A盘公摊面积＞B盘，这个A盘的三房面积就会偏大。
而层数不同、交通核（电梯间和楼梯）的摆放方式不同、设备管井的大小不同、大堂的面积不一，都可能对公摊面积产生影响。
光就层数来说，一般楼层越高，公摊系数越大，公摊面积自然也高。如此一来，即便是套内面积和竞品楼盘一样，但由于公摊面积大，其户型的建筑面积自然也大，也就可能出现先头我们提到的，有的三房是97㎡，有的三房却是92㎡。
5.国家政策
最后一个影响户型面积的因素，是国家政策。因为根据国家的相关税收规定，90㎡以下、90-140（或144）㎡，以及140（或144）㎡以上这三个面积段，房子所要缴纳的契税标准是不一样的。这对于三房面积的最终确定，这也很重要。
当然，除了以上几个因素以外，项目所处区域城市不同，情况也会发生变化。比如上面的分类举例，更多是参考一二线城市的三房面积数据，而到了三四线城市，可能会出现135㎡的三房户型比比皆是。
最后，明源君要送粉丝一个小彩蛋
有小伙伴在后台提问：为啥有些户型面积甚至精确到小数点后2位数？
明源君告诉你：第一，精确到小数点后面两位数是相关产权法所规定的，在房产证上必须精确到小数点后面第二位；第二，因为要算钱。试想，如果一套10万/㎡的房子，面积测算只精确到小数点后一位，也就是说，一套100.18㎡的房子，如果按照100.2㎡来计算房价的话，消费者就要多支出0.02*10万/㎡=2000块了。
【精品活动推荐】
供应商之间抢订单、杀价格、拼服务，行业不规范的竞争格局，你想过逃离吗？
好不容易与开发商搭上桥，但苦于细节、错误理解招标文件，错失合作机会，这样的现状你甘心吗？
面对同质化的产品、互联网的冲击，你想过突围之路吗？
4月10日，首场针对认证供应商的培训活动将在深圳召开。
资讯
