绿城提升质量的4件核武器，你学不会
时间：2015-03-18 09:56:05
来源：明源地产研究院
作者：王亚辉
近年来有关房地产项目质量的投诉逐年递增，“裂缝门”、“沉降门”和“变形门”层出不穷。而一旦出现质量问题，引发业主维权、索赔，对企业品牌及后续销售都是极大地伤害，将这些问题前置，将产品做出好品质，将是规避这类问题的根本路径。
管理大师德鲁克曾说过，“经营企业唯一正确而有效的目的是创造顾客，利润其实是做对、做好一些事情的必然结果。”
对于绿城而言，一个焦点（顾客）、两类人员（领导、员工）、三种方法（过程、系统、基于事实）、改进互利（持续、供方）这共计8项管理原则，是其保证产品质量的基础和源泉。
一、绿城的工程营造流程与过程管控
下图为绿城的工程营造流程图：
在策划环节，首先，编制项目总体开发计划，确立里程碑（领证、开工、样板、结顶、交付等），配合营销推广（形象展示、促进销售），明确资金计划（全面预算管理要求）。
其次，编制工程总体进度计划，包括开工前准备工作的进度、设计控制的进度、供方考察与选择的进度、土建、安装、室内、景观、专项施工进度、物资采购的进度等。依据《项目总体开发计划》报公司产品中心工程管理线评审。
再次，进行工程管理规划，重点、探讨如何管？如何保持不同标段管理水准的一致？控制哪些节点？审批哪些方案？哪些需要做样板？哪些环节需要巡视、旁站？哪些环节需要签字放行？检查哪些项目、标准值？
在实施环节，首先进行供方评价管理，包括考察、入围、决标、评标等，依据工程类供方管理规程。
其次，在进场控制上，一是监理单位，包括总监、总监代表及其他人员资格及到位情况，检测设备配备情况及合格证明文件、检定报告，审批监理规划、细则，监理规划/监理细则审批表；二是施工总包单位与分包单位，包括项目经理、管理人员、特殊工种资格及到位，施工机械设备配备情况和完好情况，检测设备配置情况和检定报告，审批《施工组织设计》及专项施工方案，形成记录；三是甲供材料，进场必须验收，明确抽样方案、验收标准、验收情况，与财务支付捆绑，例如面砖的验收-公差±2mm； 沥青瓦的验收-ASTM标准。
再次，在开工准备上，完成“施工单位→监理单位→总监签发→工程管理部”审批，第一次工地会议，由工程管理部组织，监理、施工各方参与，明确各方驻现场的组织机构、人员及其分工，项目公司对监理单位和总监的授权，施工总、分包单位的承包范围、权限和协调原则，绿城对施工管理的特殊要求和流程。
在施工图评审上，包括内部评审和四方会审，内部会审由工程管理部组织，必要时邀请职能部门，形成《图纸评审记录表》并保存，会审时对应地解决问题，进行成本相关指标复核；四方会审由建设、设计、监理、施工分头评审，做书面纪要，及时变更图纸。
具体的过程控制上，以铝木门窗标准洞口安装施工管理为例，见下表：
过程控制中的验收管理，依法定竣工验收，一房一验。工程验收环节主要要求，一是提前3个月编制方案，明确验收的阶段、进度、参与人员、分工、内容、指标、测量方法、工具、表单等资源需求；二是设定检查工作动线及开展顺序，对各验收部位事先编号；三是按序逐项检查，记录、拍照、录像，现场标注，签字确认；四是下发施工单位，督促其整改，再验收；五是整理资料，形成档案。
工程质量督导上，绿城房地产集团总师办下属工程质量督导部在项目的关键节点组织的检查和交底；关键节点包括地下室底板混凝土浇捣前、±0.00结构完成时、主体结构基本完成时、装饰面样板完成后的检查、大面积装饰工程完成50%时、竣工前的预验收。
此外，绿城在工作方式、工作绩效、表达方式上皆不断改进，例如每天发联系单清点施工单位人头、整改回复报告、整改确认签字，杜绝虎头蛇尾的工作习惯等。
二、设计的强制性标准
以绿城的建筑工程、精装修工程和景观工程为例来说明。
首先，在建筑工程方面：
建筑分户墙应进行隔音设计和噪音测试，监控中心楼地面均布活荷载标准值不应小于8kN/㎡，阳台、露台、卫生间、厨房等结构降板不应小于50mm（装饰工程另有要求者除外），小高层、高层建筑屋面女儿墙应设置外墙维保用设备吊钩，外墙底层±0.000标高覆土部位应做防水加强处理，防水层上口高出±0.000标高线不小于200mm，下口低于±0.000标高线不小于200mm，使用商品混凝土的现浇板应采用二次振捣及机械磨平施工工艺，阳台、露台、空调搁板、外墙大线脚等部位墙体根部应做C20素混凝土翻边，其高度不应低于墙外侧地坪装饰完成面，且不应小于120mm，框架结构的砌体工程，门、窗垛砌体宽度小于120mm时，应采用钢筋混凝土，窗间墙小于500mm的应设置构造柱，精装修交付项目，室内分隔墙砌体砌筑前不得浇水，中间一层精装修样板房施工或中间结构分两次验收时，应将对应部位上层墙体砌筑完成，但不得封顶，毛坯交付房屋阳、露台栏杆高度，除应满足国家相关强制性条文规定及考虑可踏面因素外，应预留装修面层厚度不小于50mm，外墙饰面底口低于硬质景观面不应少于50mm，屋面找坡不得使用珍珠岩、粉煤灰等吸水率较大的材料。
其次，在精装修工程方面：
墙面给水管周边部位应进行防水封堵。卫生间墙面防水高度应满足下列要求：淋浴房区域防水高度应不小于2000mm；卫生间除淋浴房外其他区域防水层涂刷高度不应小于500，且高于该区域所有给水点位置100；墙面开槽后，槽内应采用水泥砂浆抹灰后再行敷管。卫生间、厨房应在下层吊顶吊杆完成后再次进行蓄水试验。淋浴房翻边应从结构楼板面开始，使用钢筋混凝土材质现浇，不得使用砌体砌筑，并确保翻边高度超过装饰完成面20mm。室内木制品吊柜及衣柜安装应采用膨胀螺栓加角码四点固定，安装在砂加砌等轻质墙体上的吊柜，应有加固措施。厨房、卫生间门套应离开装饰完成地面20mm，且应落在门槛石上。室内游泳池吊顶材料严禁使用普通石膏板，使用防水石膏板的，应配套使用防霉腻子及防霉乳胶漆等材料。卫生间淋浴房区域花岗岩应采用湿铺工艺，严禁干铺。吊顶上筒灯、射灯等灯具位置应避开吊顶内各类管线。暗埋式灯具、管线等不应有裸露、投影、镜像等现象发生。客厅的吊灯位置应位于茶几中轴线交点正上方。
再次，在景观工程方面：
建筑单体散水、勒脚部位的景观堆坡（或覆土）高度严禁超过室内±0.000标高线。小区周界绿化与周界报警设备的水平距离应控制在0.5m以上，并应根据绿化生长速度定期进行修剪。为保证摄像监控效果，园区出入口、人行出入口、单元出入口等部位，夜间应保证足够照度，环境照度不应小于50Lux。室外临空处高差大于等于1.0m时应设置防护栏杆，栏杆高度从可踏面起算不应小于1.05m。室外花钵、壁炉、雕塑等独立构件应与基座等主体有可靠连接。围墙、挡土墙、下沉式花园墙体等有压顶石的部分应设置滴水线（槽），防止雨水流挂现象发生。景观小品等室外构筑物应进行施工图深化设计，施工过程中不得擅自变更结构尺寸。园林树种的选择应符合当地风俗习惯，规避禁忌树种的出现。景观工程绿化堆坡与铺装之间应设置有组织排水系统。垃圾收集点和垃圾房等部位应设置有污水排放系统。室外砖砌体景观墙应使用水泥砂浆进行双面粉刷，结构与压顶石之间因模数产生的空隙，应使用防水砂浆处理后再进行饰面施工，以避免泛碱。多、高层公寓架空层非出入口部位（含单体周边）应设置绿化隔离带。
三、装修施工中的魔鬼细节
以面砖做法为例，外墙面用1：3水泥砂浆粉刷，两次成活,粉刷层厚度≥15mm，以提高墙身自防水能力。
根据设计要求按照规格、品种、颜色及比例等进行搭配，用水泥砂浆或专用粘贴剂粘贴，砖缝一般为8～10mm(宜为9mm)。
贴外墙面砖前应提早一天将墙体粉刷及面砖浇水湿润，勾缝的深度宜凹进2～3mm。禁止在雨天或墙面过湿时进行勾缝，以免今后泛碱流白浆现象。勾缝完毕后外墙面应立即用塑料薄膜覆盖进行保护，预防污染和雨淋。
勾缝宜采用半干粉或挤浆工艺施工。若设计对砖缝颜色有特殊要求时，勾缝材料可另行调整方案。如下图所示：
需要说明的是，在排版时阳角砖必须大于100mm，窗间墙阳角面砖大于80mm；外墙线脚下窗顶上竖砖长度控制在130-170mm之间调整；外墙阳台顶下的门窗顶竖砖长度控制在120或180mm，阳台板下部预留30~60mm。
面砖阳角收头处理，两个面的面砖在阳角交接时，交界角切割角度大于50度，拼接时必须用砂浆挤压，使交界处不留空隙；两个面的面砖在阴角交接收头时，留一条竖缝或不留竖缝采用砂浆挤压，必须做到交界处不留空隙。
面砖在粘贴时，在面砖与上腰线之间留出10~15mm(宜15mm),线条上涂料跟下5mm，面砖与下腰线之间留出10~20mm(宜15mm）。
四、8大常见问题及应对举措
1.厨房门设计不合理
厨房门设计为单扇平开门，门打开后正好挡着燃气炉，存在安全隐患 且占用空间，影响操作使用。
针对这一问题，户型设计阶段通过设计手段规避，在样板房确认过程中，发现并规避。
2.卫生间门打开阻挡马桶
针对这一问题，户型设计阶要注意整体布局的关系，特别关注活动部品（户内门、收纳门、淋浴门、冰箱门、升降晾衣架、入户门与电梯门等）以及活动部品与固定部品的相互位置关系。避免出现干扰，或寻找最佳解决方案。
3.卧室空调位置预留问题
卧室空调预留位置宽度过窄，空调安装后突出飘窗墙面。
解决这一问题，一是方案设计通过设计手段规避，二是在样板房确认过程中，发现并规避。
4.石材颜色不当业主拒绝收楼
窗台石选用深啡网石材和浅啡网石材，石材大面积供货的时候难以保证颜色一致，无裂缝、灰斑、修补等现象，造成业主拒绝收楼。
针对这一问题，首先，封样时对于大板建议不少于6块，要求供货单位严格按照样板的花纹和颜色进行供货。如样板无黑斑、青斑等，则大面积供货是也不允许有；其次，尽量少用深啡网石材，可以考虑选用人造石代替，减少投诉风险；再次，石材进场报验制度严格执行，不合格石材坚决退场。
5.户内木门套吸潮发黑
针对这一问题，首先，木门合同中技术要求中应当说明木门门套底面、背面必须做防潮处理；其次，材料进场前严格落实抽检制度，对没有做防潮门套坚决进行退场处理，监理单位负责；再次，卫生间门套使用活动门套处理或者门套下250mm使用大理石门套。
6.墙面涂料起皮
项目交付后质保期内，墙面涂料和石膏线交接处出现大量涂料漆皮现象。
这一现象产生的原因，一是腻子和油漆不配套，结合面粘结不牢，在温度应力作用下产生起皮现象；二是第二遍腻子打磨完成后，腻子表面粉尘清理不干净，油漆完成一段时间后，产生油漆和腻子脱层现象。
这一问题可通过重新进行油漆工序来解决。一是由监理部负责，组织专项技术交底工作，并对腻子基层进行隐蔽验收后方能上面层涂料，二是选用和油漆相配套的腻子。
7.墙面裂缝
交付完成后3个月内，主要施工质量问题是墙面裂缝。墙体开裂是工程质量通病，主要裂缝类型有墙体（加气混凝土砌块）开裂、砂浆抹灰层开裂、腻子层表面开裂。
针对墙面裂缝，一般裂缝处理方法为：以裂缝为中心切槽（槽宽250px-375px左右），打凿清理完成后，挂钢丝网，用微膨胀砂浆分两次进行修补，7天后再进行腻子和油漆工序。而快速处理方法为：铲开裂缝周边腻子和油漆层，粘贴牛皮纸袋，重新进行腻子和油漆工序，建议少用此类方法。
解决墙面裂缝的问题，首先在土建施工阶段，严格遵守公司制定的砌筑和抹灰标准，减少裂缝产生的概率；必须坚持样板先行原则，监理部重点监控室内抹灰质量。
其次，选用油漆配套腻子，好腻子质量对墙体裂缝有一定的掩盖作用。
再次，装修阶段严格控制腻子上墙时间，必须在砂浆养护期完成后才能上墙。
8.卫生间排水坡度问题
例如某客户因卫生间排水坡度不足2%拒绝收楼。
针对这一问题，首先，卫生间排水坡度在卫生间地砖铺贴完成后，进行全数检查，由监理单位负责，其次在模拟验收阶段进行全数检查，由模拟验收小组负责，再次，卫生间地砖铺贴前进行专项技术交底，由监理单位负责。
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