香港上市房企钟情一二线，有钱不任性
时间：2015-03-20 09:38:49
来源：明源地产研究院
作者：艾振强
我们选取了最近公布2014年业绩的4家在港上市房企进行对比分析发现，房企之间的分化较为严重，但共性更多，大部分房企都未能完成年度销售目标，对2015年也保持较为谨慎的态度，且业务向一二线城市回归的战略定位十分坚定。
崩盘、大降价、裁员、去库存……在过去的2014年里，这些都是中国房地产市场的关键词。去年，全国商品房销售面积12.06亿㎡，销售金额7.68万亿元，量价分别下跌7.6%和6.3%。百城住宅价格指数自2014年5月起，连续8个月环比下跌，12月，百城住宅均价同比下跌2.7%至10542元/㎡……
图1 2000~2014年全国商品房销售面积和销售金额
在拐点面前，中小房企受到巨大冲击。而一些规模房企则逆势而上，销量不减反增（绿地全年销售额2400亿元）。那么，上市房企的整体状况如何，它们未来怎样战略布局？我们选取了最近公布2014年业绩的4家在港上市房企进行对比分析发现，房企之间的分化较为严重，但共性更多，大部分房企都未能完成年度销售目标，财务管理以偏稳健为主，对2015年也保持较为谨慎的态度，且业务向一二线城市回归的战略定位十分坚定。
图2 近几年全国百城住宅价格指数环比增速
一、业务规模扩大受限
75%的企业未完成全年预期销售目标
2014年，大部分的房企无法完成既定的销售目标，尤其是中小房企，而在我们挑选的4家在港上市房企，奥园、中骏、龙湖、碧桂园，只有碧桂园一家完成了去年的年度销售目标。
表 1 奥园、中骏、龙湖、碧桂园2014年的部分财务指标
数据来源：明源地产研究院据公开数据整理
通过图表可以看出，4家房企在过去一年为了去库存，均不同程度地采取了降价策略，使得其销售金额的同比增长与销售面积的同比增长不匹配，甚至严重偏离。当然，这其中，碧桂园有产品线调整的因素在里面，但起主导因素的还是前者。
二、财务管理偏向稳健
净负债比率普遍下降，在手现金较为充裕
奥园：财务稳健，实现有效去杠杆化
公司银行结余及现金（包括受限制银行存款）约为人民币59亿元，同比增长26%。净负债比率为61.8%，同比下降2.2个百分点，较2014年中期下降8.6个百分点，实现去杠杆化。现金回款率亦保持81%的较高水平。
中骏置业：贷款增加致净负债率有所提高
净负债比率为68.0%，较2013年同期上升5.3个百分点。公司贷款总额为122.27亿元，同比上升26.06%。融资利率为9.5%左右。
龙湖：获境内资本市场最佳信用评级
龙湖期末在手现金为190.4亿元，净负债率降至57.1%。集团综合借贷为477.4亿元，综合借贷成本低至年利率6.4%，平均贷款年期至4.5年。非抵押债务占总债务比例为 48%，1年内到期的债务总额为96.6亿，占20%。
期内，龙湖在境外资本市场信用评级上，标准普尔评级为BB+，穆迪评级为Ba1，展望均为稳定。此外，集团获得大公国际AAA投资级信用评级。
碧桂园：现金充裕，财务收益2.55亿元
2014年12月31日，碧桂园的净负债比率为59.7%，同比降低7.6个百分点。可动用现金约为人民币272.1亿，占总资产的约10.2%。充足的现金余额令碧桂园最大程度的抵御再融资风险，有充分的弹性筛选及取得最有利的再融资条件，加权平均借贷成本为8.16%。
三、投资拿地向一二线倾斜
一二线城市为主，三四线城市为辅
奥园地产：深耕已有项目区域，进军海外市场
2014年，奥园以总代价约人民币46亿元于广东和重庆成功购入8个优质商住项目，新增可开发建筑面积约为266万㎡，进一步优化土地储备。
公司总土地储备约为1231万㎡，其中164万㎡为已竣工物业，389万㎡处于在建阶段，678万㎡持作未来发展，可满足未来五年以上的发展。
整体而言，奥园继续采取审慎的土地策略，坚持一二线城市为主、三四线城市为辅，深耕已有项目的所在区域，以发挥协同效应，进一步巩固市场地位。2015年第一季度，本公司于上海、浙江嘉兴获得两个优质项目，有助深化于长三角的区域布局。同时，公司亦打开海外房地产市场，与澳洲本土实力开发商Ecove建立联营公司收购悉尼市中心伊丽莎白130号项目，合作打造高端住宅公寓。
中骏置业：土地大部分集中在海峡西岸经济圈
2014 年中骏置业于上海市、福建省的泉州市及漳州市，一共取得4幅土地，总规划建筑面积约67万㎡(集团应占规划建筑面积约57万㎡)，土地代价约为 34.50亿元(集团应占土地代价约为31.94亿元)。
截止至2014年12月31日，中骏置业及其合营公司拥有土地储备总规划建筑面积约1046万㎡(集团权益部份面积合计约700万㎡)。从区域分布来看，海峡西岸经济圈、长三角经济圈、环渤海经济圈及珠三角经济圈的土地储备占总土地储备分别约63%、6%、27%及4%。土地储备建筑面积约1046万㎡。
2015年公司的拿地资金为45亿元左右，拿地区域主要集中在一二线城市，包括上海、北京、深圳、南昌等城市都会列入考虑范围。
龙湖地产：业务覆盖拓展至5大区域24城
2014年，龙湖集团购置16幅地块，总建筑面积311万㎡，平均溢价率为18.6%。新购项目的位置更趋向城市中心区，在一二线城市的黄金地段购入土储共计264万㎡。至此，包括新入的广州、南京两大城市，业务覆盖拓展至5大区域24城。
截至2014年底，龙湖地产土地储备合计3492万㎡，权益面积为3284万㎡。土地储备的平均成本为每平米2363元，为当期签约单价的21.9%。
碧桂园：在国内积极拿地，同时延伸到海外市场
2014年碧桂园获取土地预期面积1896万㎡，总代价约161.7亿元人民币。截止2014年底，碧桂园土地储备总计建筑面积7910万㎡，另有892万㎡已成交但国土证正在获取中。加上马来西亚开发建设的3个和澳大利亚1个，总获得国有土地使用权项目238个，比2013年增加了67个。
去年，碧桂园约50%的销售贡献来自国内一二线城市的项目，另有约50%来自三四线城市的项目。这主要是过去几年来，随着开发战略的调整，集团加大了一二线城市的开发力度，一二线和三四线城市项目比例从之前的3：7到4：6，调整到今天的5：5。
四、2015年销售目标偏谨慎
目标设定较为谨慎，增长紧贴10%
由于2014年普遍没有完成全年销售目标，4大房企对2015年的销售目标都比较谨慎，同比2014年，增长的幅度普遍紧贴10%，其中碧桂园最为谨慎，只有5%。
奥园地产：2015年首两个月累计合同销售金额约为人民币18亿元，同比上升约28%；累计合同销售面积约为23万㎡，同比上升约87%。但对于全年目标，公司依然较为谨慎。今年的销售计划比去年全年122亿元的销售额增长10%~15%。
中骏置业：135亿，同比上涨13.37%。2014年未入账的销售额有68亿元，将确定于年内入账。
龙湖地产：2015年销售目标是540亿元，较去年增加10.1%。
碧桂园：1350亿，同比2014年增加5%，公司称这是出于审慎的策略，但很有信心完成这个目标。
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