5大城市群划分，房企的机会与被抛弃！

　　这意味着国家将会在这些地方投入重金，资源将会向这些地方聚集——当然，人群也随之会聚拢过去，并导致房价上涨。当前，中国劳人口增长放缓，各区域之间对劳动力的争夺趋于零和博弈。中西部城市群将与东部城市，争夺人口的大战将越演越烈，但一线城市不会受太大影响。但那些被抛弃在超级城市群之外，却又处于各城市群之间的城市则显得比较危险了，典型的城市如合肥。至于处于城市群夹缝中的三四线城市的房企，2015年更是要加速去库存保命。心存侥幸者，很可能死于非命。
   

　　图1 长江中游城市群囊括区域

 

　　东部地区人口净流入将减少

　　今年春节期间，百度和腾讯分别推出了百度迁徙和全国春运出行热度图，非常直观地展现了中国春节前后人口大迁徙的轨迹与特征。

　　图2 百度春运迁徙图

　　迁徙图显示，全国人口呈现出从东部沿海地区向中西部地区，从一线城市向内陆二三线城市迁徙的趋势。一线城市北上广深是节前人口迁出的重要城市，而西部和内陆地区则是人口迁入重镇。以春节前人口迁移最高峰的2月15日来看，人口迁出城市最多的城市是北京、上海、深圳、广州、东莞;按百分比看，每100个流出人口中，就有9.5个人从北京流出，9.1个人从上海流出，8.7个人从深圳流出，5.8个人从东莞流出，4.8个人从广州流出。而人口迁入最多的城市则是重庆、赣州、北京、玉林、阜阳。腾讯统计的是整个春节的大数据，在迁入城市上与百度有一些差距，但迁出城市是一致的。

　　反过来看，流出最多的城市正是节后流入最多的城市。但这种状况未来将会减缓，新的超级城市群将导致人口从中西部向东部流入的数量减少。事实上，这种趋势早已出现。2006~2010年，广东的常住人口每年净增数在200万以上，但2011年以来，每年新增不足100万，2013年更是低至50万。

　　此外，最近三年北京、浙江、江苏和上海常住人口的增速均不及2009年各自数据的50%，浙江表现最差，平均增速只有2009年的1/4。这一方面是由于中国人口增速放缓，另一方面则是大量制造业从东部沿海区域向中西部地区和东南亚地区转移，双重因素叠加，导致东部省市的吸引力相比此前减弱。

　　中西部国家级城市群的建设，将导致其对当地人口的吸附作用力会比现在更强，在区域人口争夺趋于零和博弈的情况下，这必然使得流入东部地区的人口减少。

　　一线城市仍有强大优势

　　人口从中西部向东部省市流入的速度减弱，是否意味着一线城市的人口流入也会迅速减少，进而导致房价下跌呢?我们认为这基本是不可能的，主要理由有三个：

　　第一，从百度迁徙图可以看出，北上广深依然位列节前流出最大的5大城市，其中东莞排第四(如果你觉得短期高峰时点的数据不足以说明问题，那请看第二条)。

　　第二，2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名，发现人口净流入超过100万的城市共有22个，其中北上广深和东莞的人口净流入名列前5，与迁徙图对应，而且目前中国房价最高的城市，基本都出现在这22个城市里面。厦门的人口净流入虽然只有204万，但常住人口与户籍人口之比高达2：1。

　　第三，人口流动背后的密码是产业结构和发展前景，中西部地区的城市群即使发展迅速，但在短期内也难以形成一线城市这样有竞争力的产业群。

　　表1 中国人口净流入超过100万的22个城市及2015年1月房价

 

　　来源：明源地产研究院根据公开数据整理

　　很显然，人口的增速与房价的涨跌幅成正相关。净流入越多，涨的越快，反之则上涨乏力甚至下跌。虽然东部省市整体对中西部人口的吸引力不断减弱，但是，这些区域的核心城市由于具有产业方面的优势，依然独具魅力，中西部城市群对其人口的抽离作用很弱。

　　被抛弃的城市要小心了

　　改革开放让一部分人先富起来，现在建立5个国家级城市群是让一部分城市先富起来。进入这些城市群的城市无疑是幸运的，这些地方的房地产行业当然也不例外。虽然国家最终还将打造9个区域性城市群和6个地区性城市群，但区域性和地区性的城市群与国家级的显然不在一个层次上。

　　此前4大城市群所在地房价的表现已经毋庸赘言，日本的经验同样表明，当人口红利消耗殆尽时，各地区之间的博弈就近乎变成了零和博弈。占据资源和产业优势的地区，将像海绵一样吸纳周边的人口，导致后者房价下跌。

　　表2 中国5大国家级城市群囊括的省市地区

　　日本的三大城市圈(东京、大阪、名古屋)占日本人口和经济总量的70%。2012~2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。与此形成鲜明对比的是自1992年日本地价泡沫破裂以来，三大都市圈以外的其它地区的地价则连续22年下跌。即便日本政府制定了一系列振兴地方经济的政策，效果也十分微弱。

　　1935年即被发现的“胡焕庸线”亦很好地揭示了这一点，即一个区域的优势一旦被确立起来，是很难改变的。今天，人口的分部情况，与80年前没什么太大的区别。世界银行发布的报告显示，中国珠江三角洲地区在2010年就已超过日本东京地区，成为全球最大城市片区。

　　具体到房价上，被列在城市群里的城市，更利于房价的稳定以及上涨;未被列入国家级城市群，又处于这些城市群周边的城市，人口——特别是劳动力人口被吸走的概率加大，导致房价下跌的风险增大。这一点，与高铁的抽水机作用类似——即一个吸引力不够的地方通高铁后，当地人口将更快地被抽离出去。

　　不同房企的应对策略

　　1、全力清理库存

　　目前，全国大部分重点城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，去库存压力不容小觑。多数二线城市的库存量仍处于2010年来的高点。三四线城市更加危险。处于国家级城市群周围的三四线城市是高危地区。2015不加速去库存，机会指不定哪天就被临近伙伴城市的吸星大法吸走了。房企在选择进入这些城市时，需要特别谨慎。

　　2、布局核心城市

　　在5大国家级城市群中，重点聚焦的还是珠三角、长三角和京津冀城市群，这里是未来房地产的主战场：一类是中心城市，即传统一线城市北上广深;一类是核心都市圈的卫星城、区域中心城市。随着产业发展和交通方式的变化，缺乏独特性和自我定位的城市，未来会被抛弃。2014年以来，标杆房企已经迅速回归一线城市和1.5线城市。当然，一线和1.5线城市的地价高企，一般的中小房企都玩不动。那就还可以选择核心都市圈的卫星城，投资拿地如买股，买龙头总是相对比较保险的。

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