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以下为康红恩在当天活动中的演讲实录(有部分删减)：
房地产行业转型升级的速度正在加快，2014年绝大多数企业在思考，在布局，但到今年开始，万达、绿地、复星、泰禾、阳光城、恒大、绿城等企业都在开始迅速行动，展开布局，互联网，金融和投资，轻资产正在成为众多企业转型升级的主要方向。
融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩
思考这一年多房地产企业的新发展，一个重要的判断是不要再局限于房地产开发谈发展，而要立足于房地产产业链，甚至适当跳出房地产看房地产。思考行业的发展，外部的竞争环境，房地产转型升级已经成为业内的共识，这已经不是要转不要转的问题，而是要如何转的问题。看待这一轮以及未来的转型升级，我们是从新发展的角度去看的，目的是解决企业的增长问题，发展问题。
今年的年会，我们提出用“三轮驱动”的模式去重塑我们的竞争优势，这一模式得到业内的关注和认可。
所谓的“三轮驱动”，第一是开发，中国大陆开发商过去主要的发展模式，第二是从开发的产业链往下游走，资产运营，在核心城市核心地段持有经营核心的物业，这是香港开发商主要的发展模式;第三是从开发往产业链的上游走，发展金融和投资能力，这是美国开发商主要的发展模式。“三轮驱动”是我们深刻分析房地产产业价值链，结合行业发展趋势，以及我们自身优势和特点所得出的。
这三个方面的驱动模式不是孤立的，割裂的，而是有其内在逻辑，是浑然成一个体系的。这“三轮驱动”，开发是基础，没有一定的开发规模和专业的开发管理能力，良好的资产运营和金融投资就很难真正形成竞争优势;没有好的资产运营能力，我们所开发出来的资产就不可能达到最佳的运营和资产增值，资产的证券化也是一句空话;没有专业的金融和投资能力，我们的开发规模和开发能力将受到局限，资源整合不能很好完成，资产增值也不能得到很好实现。
如果说“三轮驱动”是梦想的话，那“融侨+”就是从梦想到“蓝图”的第一步。 “融侨+”主要从以下方面进行战略思考和布局：
一、第一个加：“+规模”
房地产企业的开发规模，一直是行业内十分关注的话题。从同行今年的发展策略看，除了“大者恒大”之外，一些企业开始出现分化，一小部分企业逐步在退出，而大多数企业强调规模的增长，同时对于现金流、负债率和利润率有了更加严格和稳健的要求。
融侨的优势之一就是始终坚持稳健发展，未来仍将坚持这一原则。我们并不片面追求大，但是在局部区域，一些细分市场，一些差异化的产品上我们将追求规模的优势;不盲目追求高周转，但我们希望实现高质量的高周转，提高效率，将现金流、负债率、利润率、净资产收益率达到在行业内的卓越水平;在一定规模基础上，融侨希望在经营指标、财务指标、产品力、客户满意度、团队等各方面做精做强。
做强做优规模，最直接的工作就是项目的拓展，也就是拿地的能力建设。从拿地逆向来看房地产开发的整个链条，我们认为在以下方面可以着手，加强能力建设：一是加强投资资源的整合，投资产品的研发能力建设，有好的资源才会有好的投资产品，才能有好的项目发展前景，才能想政府和城市所想，带产业、带资源、带内容去拿地，实现双赢;
二是加强公共关系建设，主动对接融合国家、省市的主战略，做所在城市建设和发展的积极参与者;
三是加强产品研发、成本、工程、品牌、营销等运营工作，使成本和费用不断降低，产品研发能力加强，品牌溢价力得到提升，工程开发周期加快，营销更好更快，运营管理和能力是房企下半场赢得未来竞争的核心能力之一;
四是创新投资拿地方式，不仅仅要善于在公开市场举牌，还要关注房地产市场逐渐增多的并购机会，为此，需要加强房地产投资专业环节的法律、财务、税务、市场分析、交易架构设计、项目评估定价、投资测算等专业的能力建设，外部专业资源和内部团队相结合做好团队的配置。
与此同时，我们要创新投资方式，加大与其他企业的合作开发、小股操盘、代建，为其他企业和项目提供增信措施并合作开发等。
五是我们按照战略性和机会性调整我们的投资拿地原则。投资保持足够的耐心是十分需要的，一些好的投资集团和机构他们也是在尽可能多的进入城市，尽可能多的项目过程中按照自己的投资原则去寻找项目。但同时，在投资过程中，要敢于、善于在公开市场上拿地，敢于“亮剑”。
作为集团而言，除了房地产业务的规模，融侨未来还会关注管理资产的规模。房地产开发所形成的小区、社区、商场、酒店、写字楼，在移动互联网背景下其本身就成为了重要的线下平台，如果说类似阿里、腾讯、百度等构筑的是网上的平台系统，那么房地产所发形成的就将是最大的线下平台。我们的管理资产从业主、客户在社区居住、社交、消费、体验等这些需求开始，逐步形成大的需求平台效应。
我们两年前就判断不断升级的改善需求将成为房地产下半场最重要的机会，这个改善需求将围绕房地产产业链而展开，改善性的住房需求、商业、酒店、金融和财富管理、教育、医疗、养老、休闲度假、物流、移动科技、社区服务等都将成为很大的机会。从某种程度上说，人的需求是我们最大的资产。如何满足需求，找到需求，激发需求，甚至创造需求是我们最大的机会。
所以，未来融侨要管理的不仅仅是开发规模，还会管理客户、社区、社会、行业等产生的金融资产、产业资产、股权、品牌、客户价值等，这些资产的管理，将优化资产结构，形成新的产业能力，实现轻重并举，为客户创造更大价值。
二、第二个加：“+布局”
深化、优化和完善布局是融侨战略发展的重要步骤。从集团来看，将完善和逐步形成以三个布局为核心，境内外多个市场、多城市群共同发展，初步具有全球化视野的全新格局。具体来说：
一是主动对接国家和福建省主战略，深化和加强在福建的发展。随着国家一带一路主战略的推进，福建将迎来更大更重要的发展机遇，福建自贸区的批准和发展以及海西经济区的建设，都给福建的经济社会发展增添重要的发展机遇。去年10月，我们首次进入厦门，未来将持续不断跟进更多新的项目，并在教育、医疗、养老、休闲旅游、文化、物流、社区服务、商业等领域加大投资。
二是以“印尼动力，嫁接中国资源”的策略，加大在印尼的布局。
中国推进一带一路建设在全球布局，印尼是海上丝绸之路建设的重要国家，而且福建省主要对接的也是印尼，这些大的政策背景，为我们提供了很好的在印尼发展的机遇，印尼拥有东南亚最多的人口，市场规模很大。集团董事会成员来自于印尼，我们对于印尼市场有着深入的了解，并且持续看好印尼的发展潜力。
在印尼的发展，我们的策略是“印尼动力，嫁接中国资源”。印尼市场是最大的动力，而要在印尼提供好的产品、设施、服务，中国的资源将是重要的源泉。为此，我们将主动对接国家和省市的资源，在金融、投资、资源对接等方面成为福建省在印尼投资的重要企业之一。
三是创新业务投资，加大上海布局。融侨去年12月战略性进入上海，并已成立上海公司，我们将利用上海的平台，加大金融和资本市场投资力度，加大生活方式产业的投资力度，加大资源整合的力度。
在上海的基础上，我们也持续看好北京、深圳、南京等城市的布局。同时，已经进入的城市，将本着深化、聚焦、优化、调整的原则，做强做优，继续做好各项业务发展，实现多城市群的共同发展。
三、第三个加：“+金融”
金融是未来房地产企业的核心，是引领房地产企业未来的发展的重要动力。未来企业发展最大的瓶颈，将是资金和金融能力。融侨金融策略主要将聚焦：一是集团以及相关板块主动对接资本市场，希望在未来3-5年内集团可以有部分业务对接资本市场;二是集团部分资产启动资产证券化的探索;三是逐步展开金融产业的布局，投资部分直接金融、创新金融机构;四是加大合作力度，成立房地产及相关产业基金并逐步做大规模。
在金融板块的投资，我们关注并看好社区金融的潜力。很多的业主是信赖你的品牌，你的开发能力，物业服务能力，所以购买你的房子。但是业主在购买房子后，其实有非常多的需求，尤其是财富管理的需求，很多业主不太可能多次去买房子，但是如果他能信赖一个品牌，并且有架构安排让他可以跟着这个品牌去投别的项目，别的资产，那么这个需求是巨大的。而这恰恰是我们作为品牌开发商的潜力和优势所在。因此，我们不仅要做好开发的品牌，服务的品牌的建设，更要在社区金融和投资上布局，结合移动互联网的布局，培养和培育社区金融和投资的专业品牌和能力。
四、第四个加：“+产业投资”
随着彩生活上市，以及房地产企业全面拥抱移动互联网，有关开发重资产变轻资产的潮流正在各个房地产开发企业中发生。轻资产的产业运营有两个可能的前提，一种是自己搭建平台，搭建团队，创立品牌，研发产品，并且经过多年的经营形成一定的产业运营能力，还有一种就是通过对产业中好的公司的投资，从而获取好的品牌、好的产品、好的服务、好的团队、好的技术，从而快速形成产业资源整合能力和一定的产业经营能力。对于房地产开发企业来说，这不失为一条发展之路。
对融侨而言，产业投资的主线是围绕客户全生命周期价值链创造而进行的投资，具体来说，就是围绕房地产产业平台，能提供消费升级以及高质量生活方式的产业进行投资。传统的主题地产投资，比如旅游地产，传统的做法是用旅游拿地产，我将其称之为1.0版的投资模式;后来，我们研究觉得旅游和地产都要有盈利模式，我们称之为2.0版的投资模式。
而现在，我们觉得有些地方适合干旅游产业，不一定适合干地产，我们称之为3.0版的投资模式。还有就是直接投资产业中的好公司，这可以称之为4.0版的投资模式。对我们而言，主题地产的投资我们可以因地制宜，因项目而异，找到最适合的投资模式。但在产业投资中，我们将直接进入4.0版的投资模式，直接投资产业中好的公司，整合资源，然后再通过资源找到产业和地产都能赢或者产业归产业，地产归地产的盈利模式。
对于集团而言，我们关注以下产业的投资：
一是房地产行业的股权和项目投资。对于主业房地产的投资，我们关注上市公司以及拟上市公司的股权投资，房地产公司的并购机会。
二是房地产产业链上下游的股权投资。比如产业链上下游的招标集采电商、精装修、设计、创新营销等。这些年在互联网的影响下，已经涌现出很多新的商业模式，新的产品和团队，比如房多多，途家等，我们将持续关注这样的投资机会。
三是文化商业的投资。传统商业发展的重要趋势就是文化艺术商业旅游的融合和创新，因此，我们将对此类产品进行研发和创新，福州CBD的融侨中心，以及5C项目其定位为福州都市商旅文项目进行打造，将努力成为福州新文化艺术商业的地标。
与此同时，我们看好并关注创意商业的投资，类似上海项目红坊创意园区，北京798,8号桥等创意文化商业园区的开发和投资。我们也关注类似“we work”类型产品的投资，此类产业的投资除了项目改造的投资，更要注重入驻企业、商业和品牌的孵化器功能，也就是说，创意文化商业等产品和VC等有机结合，和类似创新工场，飞马旅等有机结合起来。同时，集团也关注文化艺术产品和产业的投资，文化艺术的消费未来市场空间巨大，存在很好的发展机会。
四是酒店的投资。集团已经在福州、福清拥有酒店，还有在合肥、天津有两个在建酒店，从资产管理的角度，融侨酒店板块已经初步成型。下一步我们的酒店投资，我们将探索投资酒店类的上市公司股权，将在全球范围内收购好的酒店品牌，将其作为自有品牌进行扩展，关注中国大量酒店升级改造的投资机会。
五是围绕房地产平台，致力于消费升级以及提供高质量生活方式的投资。集团现有的教育板块将得到更大的发展，集团大力发展医疗、休闲度假、养老护理、物流、农业等。这些新型产业的投资，我们要创新投资方式。一方面重点投资的是股权，其次可以结合PPP等模式进行创新探索，第三可以创新产品，比如对于医疗，可以在投资建设中创新研发医疗综合体，颠覆传统的医院建筑印象，将商业、文化、医疗、美容、健康管理、院中院、医疗产业总部办公等多种产品有机结合起来，丰富医疗健康综合体功能和盈利模式，从而创新发展模式。
五、第五个加：“+社区+移动互联网”
在社区和移动互联网加大发展力度，是房地产行业以及我们集团面临的重大机遇也是重大挑战。融侨集团在去年启动集团云平台的研究，经过半年的内部研讨，我们认为：
一是集团的移动互联网板块不仅仅是集团内部的配套部分，更是集团新兴产业发展的重要板块，未来该板块将市场化独立运作;
二是我们希望和易居互联网，以及其他的伙伴共同在这方面合作和投资;
三是强调整体规划，顶层设计，但是分部实施，不断改进管理，改进服务，创造客户价值;
四是移动互联网的核心是客户价值的创造。为此，我们将不断形成大数据，并且不断跟进客户需求，形成互动连接，创造新的需求，产生新的价值。同时，通过移动互联网，嫁接云技术，改善我们的服务管理，树立客户需求导向的管理路径和模式。
五是加强客户忠诚度以及品牌粘性。过去很多年以来，集团通过高雅艺术、大师讲堂、融侨艺术中心、融府家宴，通过世界沙滩排球赛，通过慈善活动等社会责任很好的传递了融侨的品牌形象。新技术背景下，集团品牌工作将得到加强。
“融侨+”是集团面向未来取得新优势的重要战略构想，经过以上五个方面的战略实施，融侨集团将成为围绕房地产产业链、关注人的全生命周期价值创造的金融投资、开发管理和产业运营的集团。这是我们的愿景和目标。
集团的新战略和新发展，其内在基础是“开放”。我们需要做到资源整合和汇聚，需要很好的管理资源，嫁接资源，因此需要开放合作。此次，我们和工商银行、易居、明源进行战略合作，其核心就是强强联合，共同发展。我们期待和更多的伙伴进行战略合作，不断创新合作内容和合作方式，做大做强合作空间，实现更多共同利益。
融侨集团与明源云客签订战略协议
融侨集团的新战略和新发展是一个长期努力的过程，绝不可能一蹴而就。在这里，我想到一个名词，叫做“蚂蚁雄兵”，未来的商业逻辑，我们从每一个客户的需求开始，聚沙成塔。“千里之行，始于足下”，我们将脚踏实地，一步一个脚印，按照“三轮驱动”的发展模式以及“融侨+”的战略构想，通过每一天的努力，实现每一天的进步。通过艰苦不懈的努力， 我们的战略目标一定能实现。
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