破解精装修“质量门”：强管控 保利润 挑伙伴

    精装修房能够在税收方面增值，能够增加产品溢价，同时也符合国家政策，统一装修，减少各种资源的浪费，更环保。但面对频频上演的精装修“质量门”，此前住建部大力提倡的住房精装修，正在遭遇前行或停滞的危机。房地产企业如何突围，做好精装修房的质量管控，将是本篇文章主要探讨的话题。

　　一、分包商管理，强化供应商的管控力度

　　房地产开发企业多是通过层层分包出去，缺乏对于装修房的质量管理。

　　材料管理：首先在合同中详细指明材料品牌、材质、性能等参数，在产品加工过程中我司将根据分包供应商加工进度派人到加工现场严格把关监督加工质量并对质量缺陷，分析原因，指定改进计划，实施和督促分包商改进，从而保障进货有序。

　　人员管理：合同阶段注意考察分包商施工技术能力、人员素质；施工前，采用样板工程引路的办法，实际考察，防止低劣素质队伍进入；施工时严格按照监理单位审核通过的专项施工方案进行组织施工。

　　项目整体协调管理：在合同中要求分包商承担协调配合义务，现场管理采用奖罚等激励措施，强化分包商主动配合我司的管理行为，加强教育分包商并对其树立项目整体协调的观念。

　　明确分包商义务：分包商要与房地产开发商建立利益共同体的观念，切实履行合同，承担各自义务；同时建立同期记录，完善书面凭证。

　　二、合理成本控制，保障供应商合理利润空间

　　盲目压缩成本，以导致质量缺陷，甚至出现偷工减料。精装修在项目开发成本中所占比重较大，尤其是批量精装修交房项目。精装修建安单方造价少则数百元，多则数千元，通过对精装修设计进行精细化管理、在设计过程中有效控制成本意义重大！

　　建立项目分级体系

　　如能将开发项目主产品线归类梳理，明确项目分级体系，项目开发时首先确定其级别，则精装设计、材料部品、成本指标可轻松“对号入座”。即采用项目分级体系，按项目档次由高向低分为几个级别，每个级别有对应的设计和材料部品配置标准，同时有相应的成本指标，通过完善、完整的分级体系对设计及成本进行有效指导和控制。

　　选择适合的设计单位

　　为批量精装修交房项目选择适宜的设计单位非常重要。为保证项目整体设计效果和水准，方案设计可视项目档次、销售宣传需求等选择国际或国内知名设计师。施工图设计应选用对批量精装修交房有丰富经验的设计单位，对设计的功能性、经济性进行严格把控，从而达到可实施性和成本控制的目标。此外，还可以充分利用房企材料、部品战略合作伙伴资源，配合专业部品设计、测算、选材。

　　客户关注点分析

　　常言道“好钢用在刀刃上”，但究竟哪里是“刀刃”？项目设计、建造的目标是满足客户需求，那么客户的关注点就是“刀刃”，只有把客户关注点抓住、把客户关注度分析清楚，才有可能对成本进行合理分配，把握好设计和选材的节奏，使精装修做到在整体均衡的基础上有重点、有亮点。

　　精细化的设计管理

　　精细化的设计管理对成本节约的作用非常巨大，其中认真严谨的审图是重要环节！首先，避免图纸错误就能够很大程度避免现场实施过程中的错误，避免拆改、变更造成的经济损失。其次，在审图过程中不仅要关注设计的合理性，而且要关注成本经济性，例如：批量精装修项目合理、明晰的交房配置标准是成本控制的重要前提，根据项目档次定位要求、不同区域的重要性、客户关注程度进行合理选材是精装修成本节约的重点。

　　对精装修材料种类、规格、型号进行适当整合，这样做带来的不仅是采购批量增加产生的成本节约，还有现场减少损耗、降低施工操作失误的风险带来的效益。精装修构造做法也与成本息息相关，合理的做法才有合理的成本。

　　从空间布局到细节设计，均需体现成本意识！例如次要空间合理设计、选材，售楼处空间功能区别对待，不论是从硬装还是软装，都应该将自用办公区域、仓储等客户基本不到达的空间作为简装空间，尽量采用活动家具以便循环利用。

　　住宅公共区域应同时考虑建造成本及使用过程中的运营、维护成本，尤其是标准层工程总量大，因此精装修设计、选材需更加关注成本节约。例如灯具优化，从灯具的数量、形式，到灯具回路设置和控制方式都有优化的空间。

　　三、严控采购质量，挑选优质战略供应商合作伙伴

　　行业缺乏标准，材料繁多，鱼龙混杂，需要严控材料质量。

　　加强装修材料的采购、验收与使用管理，从装修材料上确保精装修住宅工程的装修质量。对于精装修住宅工程来讲，牵涉到的材料、配件量大，面广且种类繁多，加上近几年新产品层出不穷，因此加强装修材料的采购、验收与使用管理是一项至关重要的工作。

　　材料、配件在采购前，我们必须认真熟悉并掌握本工程所用材料、配件的性能和质量标准，严格遵守相关产品、配件的生产许可制度和市场准用制度，坚决杜绝以次充好、将假冒伪劣产品用于装修工程。

　　结合精装修住宅工程的实际情况，成立专门的材料采购、供应小组，并制订相关规章制度，以确保材料采购的质量标准。

　　各专业施工技术人员组成材料验收小组，项目负责人任组长，对装修所需的材料、配件的合格证、准用证、规格、型号和数量等进行核对、验收，并做好验收交接与使用的相关签收书面手续，凡经签字验收的材料，再出现质量问题，由验收签字人员负责。通过明确责任，提高验收人员的责任心，从而确保装修工程使用合格、正确的材料、配件。

　　附：泰禾集团曾介绍过他们在精装修材料采购上的经验。

　　第一道关，便是工程师们从成千上万种建材品牌中，挑选了一线建材品牌，全面使用在精装房内。为了减少中间环节的一些隐性因素，精装部尽与一线建材品牌的厂家直接达成战略协议，集中采购，直接进货，以保障产品的质量。好建材本身就是一重保障。

　　第二道关，精装部的工程师还深入到建材的一线厂家，严把质量关。在客厅和卫浴间里大量使用的石材，均是精装部的人深入到石材厂家一线作业现场，冒着粉尘、噪声的污染，精挑细选每一块石材，确保石材的色泽统一，工艺精良。

　　第三道关，是泰禾的现场监控，这让质量有了更好的保障。在精装房的装修现场，集团采取“一房一个工程师”的配比，每一道建材入场，工程师都要现场检验，在施工作业繁忙之时，工程师甚至连夜驻点，严把每一道施工环节。

　　另外，经验丰富的工程师们，更是发挥集体的智慧，严格控制用材标准。对于一些材料，尽量设计和使用“半成品”，即在工厂化加工，精度高、速度快，这样的流水作业，完全避免了普通家装常见的边做边摸索的低效、现场作业的污染、以及材料的大量浪费，确保精装房的品质。

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