地产园林景观成本控制有绝招

    房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性。优秀的景观给客户带来的现场体验，直接提升房屋售价。因此在一定程度上增加景观投入，提升楼盘品质，能够带来较大的经济收益。然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此看来，景观作为楼盘产品的附加值，必须以客户的现实需求为目标，量身定做，并根据景观效果制定合理的成本目标。

　　设计阶段的成本控制

　　景观设计方案决定了成本，而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观方案。目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式。大高层住区一般采用围合式和行列式布局较多，楼间距较大，在中心形成集中成片的公共绿地，人工造景受到的约束较小，景观层次分明，中心突出，能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。

　　而洋房和别墅类项目，容积率低，建筑密度高，多采用行列式布置，楼间距小，绿地较分散，集中的公共绿地少，多为宅前屋后的零星绿地。这类项目往往缺少景观中心，每一部分都显得零碎而平庸，这就要求每一部分都要作精品处理，成本分配也就显得更关键。自由式布局常应用于山地或地形复杂的用地，建筑与自然山水融合，自身的景观条件非常优越，景观需要整理地形，引入观景线、透景线，让人造景观与自然景观融为一体，软景比硬景更占优势。

　　1、概念方案阶段成本控制

　　不同的景观元素单方成本不同。在限额成本的要求下，成本管理就是景观要素的管理。在概念方案阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住区中有“小区-组团”两级结构，一级景观节点通常为三个：主入口、核心景观、轴线景观节点。二级景观节点是指组团中心，由组团的数量确定；三级景观节点根据空间大小和服务半径，分散布置在宅间。在设计过程中，对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终，确保楼盘品质不走样。

　　景观成本中硬质面积小但造价高，一般占整个造价的50%左右，因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。根据实际调查和室外空间使用分析，硬质铺装面占景观面积20%为宜，因楼盘的目标客户群不同可以上下浮动5%。

　　根据形式不同，水景可分为硬质水景和软质水景。硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。钢筋混凝土为底，高档石材装饰表面，并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高，应严格控制其数量。软质水景通常是根据场地内原有的水文条件，因地就势挖湖堆山而形成，也有纯人工造湖而形成的。这种形式的水景面积大、池底铺了膨润毯，具有防渗漏条件，水系自我净化能力强，单方造价低，景观效果好。在有可利用水源的条件下，应积极倡导。除了就近的河湖水系可以作为水源考虑外，雨水收集和中水回用将是水源的新选择。

　　景观塑造的是室外空间的性格，营造不同的空间，或郁闭或开敞，给人以不同的空间感受是它的目的。而空间限定离不开树木，尤其是大树。绿化的成本大部分都在于大树，同样面积的土地，一棵大树和一片草坪的成本比大约是8:1。因此合理的树群位置和面积不仅仅影响景观效果，也决定了成本分配是否合理。由于不同的树种，价格差异很大，这部分的成本在概念方案阶段需要有初步设想，扩初阶段可以根据苗木市场情况作动态调整。

　　2、深化方案阶段成本控制

　　根据设计任务书要求，景观设计师应根据现场条件和设计成果完成投资估算编制。

　　管理体系完善的地产公司可以建立知识资料库，所有经过实践的景观元素在竣工后由景观设计师录入资料库，详细信息包括：平立剖详图、主要材料、建成时间、结算成本、现场效果照片、周围环境描述。这将为新项目的投资估算提供现实依据。

　　深化方案投资估算与成本目标误差小于5%的情况下，进入审批程序，成本核算部针对投资估算进行复核，并提出下阶段设计指导意见，确保成本分配方案合理、有效。景观设计方案决定了成本，而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观方案

　　3、扩初设计阶段

　　扩初设计是对方案的细节研究和落实。设计方提交包括园建、结构、种植、亮化、给排水各专业的CAD图纸，成本部核算部根据图纸核算工程量，检验景观设计是否满足成本要求。景观设计师根据成本部提供的工程预算，对具体的工程做法提出合理化建议，调整成本结构。

　　扩初阶段调整成本结构的中心思想是改变硬质部分的材料和工程做法，降低这部分的投入，确保绿化效果。

　　①硬质部分

　　石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍。

　　砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍，陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖，即使是通体水泥砖，在使用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。

　　施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大，人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象，为避免泛碱影响观感，有点挂、干挂和密封三种处理方法。

　　②软景部分

　　同样，在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情，避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下，应该保证原设计要求。在限额成本下，调整次要景观树种，保证整体绿量。

　　③微地形处理

　　现代住区楼间大部分都有地下车库，70%的景观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂，如果没有竖向设计就没有景观可言。那么，地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题。

　　根据研究，采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性，但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡，但对竖向设计前后一致性要求很高。而地产项目开发计划非常紧凑，往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸，进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整，地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后，再调整结构设计将会带来不必要的麻烦，而且引起设计变更费用，对整个开发进度计划和成本计划不利。因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。

　　4、施工图及招标准备阶段

　　在扩初成本指导意见下，施工图阶段对扩初设计进行深化，并完成水、电、结构设计、钢结构二次设计、雕塑小品二次设计。根据施工图要求，对材料部品选型定板。由景观设计师制定《景观材料与部品清单》，会同成本经理、景观工程师对材料确认封样，大规格苗木选型定样采用照片的方式，提交给材料采购部和现场施工。选型定板关系到最终的实施效果，也是成本动态控制的关键。

　　在大规格苗木定样过程中，同规格的苗木价格也各有不同，跟树型、冠型、形态有一定的关系，这方面的影响每株可能超过千元。

　　施工阶段的成本控制

　　1、重视施工图纸交底

　　施工进场前，应由建设单位组织多方图纸会审，包括：景观设计师、成本经理、工程经理、各专业现场代表、设计单位各专业设计师、施工单位各专业负责人。目的在于：完善图纸，防止缺漏项；明确施工边界，避免产生有争议的工程量；协调各专业，杜绝相关专业沟通上的盲点。施工交底会议记录将是工程结算的依据之一，应作好记录。

　　2、严格执行设计变更审批程序

　　施工过程中，由于现场条件发生变化，需要变更设计。工程建设涉及多个专业，互为设计条件，并且关系到销售承诺。因此设计需要统筹考虑，出现某一专业的错漏项都会带来返工。采用分级审批可以有效缩短审批周期，不耽误工程进度。同时也能有效控制成本。

　　除了正常设计变更外，还应该对恶意变更提高警剔。部分施工单位这了竞标成功，做标书时刻意降低某些项目的价格，达到拉低工程总价的目的，这一现象在绿化工程尤为明显。中标后通过各种手段和借口，将利润低的苗木品种变更为合同中利润高的品种。应严加防范此种变更发生。

　　3、作好现场签证记录

　　成本部根据竣工图和现场签证记录核算工程量，必需充分认识工程签证对成本核算的影响。现场签证是合同双方在履行施工承包合同过程中，按照合同约定或经协商一致。

　　对施工过程中发生的各种费用、工期顺延、经济索赔等所达成的补充协议，是项目最终结算时增减工程造价的凭据，也是建设工程全过程造价管理的主要组成部分。重视施工中的阶段控制，加强施工过程中的签证管理，是提高投资效益的一条重要途径。

　　4、重视隐蔽工程

　　由于景观水电基本都是隐蔽工程，结算时无法进行复核。只能靠现场签证进行工程结算，而现场负责签证的人员为非水电专业，控制力度弱。

　　①让现场水电工程师参与签证，在专业上给予指导。

　　②对隐蔽工程签证的办理要注意时间性，能在隐蔽前就上报成本部，这样能够及时对其进行现场复核，有可能在办理签证时成本部就参与其中。

　　③能够绘制专业的景观水电图。

　　5、重视甲供材核对过程中反馈的信息，完善成本控制

　　甲供材的控制一般采用以下方式：先由成本部和施工单位根据图纸等竣工资料进行计算，得出具体数量，开出甲供材领用清单，由施工单位认可签字后，流转到采购管理部，由施工单位和其核对平时甲供材领用情况，并有采购管理部对其超领等情况进行处理，并将有关情况反馈给成本部。

　　①能够直观的了解施工单位甲供材的领用情况，特别是“节约”情况的出现，值得我们分析。

　　②“节约”情况的出现：a、会不会是什么施工程序取消，未在施工资料中反映，从而导致部分甲供材领而未用，出现了“节约”；b、甲供材如为签证数量，那么签证数量是不是有误，等等这些情况都值得我们分析，从而促进管理工作的不断完善。

　　效果和成本是景观设计的两个重要评价指标，景观方案在决策过程中一直是在效果与成本之间找平衡。不能脱离成本谈论景观效果、评价设计方案，也不能撇开景观效果一味追求低成本。当前的市场情况更需要合理有效的成本管理，促使我们完善管理制度，向纵深发展管理体系，追求更专业、更卓越的精细化管理。

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