电梯作为重要的楼宇设备，在当今房地产开发企业的建材采购中应被定性为生产性采购，根据此类采购品项的特性，地产开发企业最重要的工作就是要对生产的资本性需求品项建立采购说明手册。
专业化的采购是当今企业提升竞争力最有效的方法之一，它不仅要求企业要有专业化的采购人才，而且还要有专门的采购机制。电梯作为重要的楼宇设备，在当今房地产开发企业的建材采购中应被定性为生产性采购，根据此类采购品项的特性，地产开发企业最重要的工作就是要对生产的资本性需求品项建立采购说明手册。
第一章 需要明确事项分析
明确电梯产品规格
明确电梯产品的规格或者进行技术性定义，就是确保所明确的质量等级可以满足对其性能的要求，同时必须规定可接受的质量偏差。
规格主要有六种类型：品牌、供应商/行业编码、样品、技术规格、构成规格、功能/性能规格。"
房地产开发企业对于前三种规格类型特点，已经非常熟悉了，在这里我重点阐述后三种类型。
技术规格的内容包括：物理性质、设计细节、公差、使用材料、生产过程和方法、维护要求、操作要求。
以轿厢为例，轿厢尺寸：1100毫米（宽）x2100毫米（深）x2200毫米（高）；轿壁装潢所用的材料：发纹不锈钢；按钮的操作方式：轻触式。
功能/性能规格，主要体现了供应商比采购商拥有更多的设计专门技能，以及其所处行业技术的领先性和革新性。
明确建筑环境效率指标
作为一个涉及国计民生的行业，房地产开发企业不仅要承担自身的企业责任，而且还要担负起社会责任和环境责任，为了更好的提升企业价值，我个人认为，房地产开发企业要引入建筑环境效率指标，利用外部标准/国际化标准体系使买卖双方通过使用共同的参数、术语和符号，建立双方的共同语言。
可参考的绿色建筑组织和标准：
《领先能源与环境设计建筑评级体系》（LEED）。LEED是一个自愿参与，基于共识建立起的国家性标准，旨在促进高性能、可持续建筑和室内环境的发展。该标准由美国绿色建筑委员会（USGBC）发起。
《建筑研究所环境评估法》（BREEAM），是世界上应用最广泛的建筑环境评估方法。
国际标准化组织ISO14000标准，是由组织资源地采用并执行的有效环境管理系统的方法。
明确需求及订购数量
采购商在采购非生产性的日常消耗品时，其操作方式较为简单，因为这些物品的采购是间歇性的，并且在公司的可控范围内。但是，量化生产的资本性需求是房地产开发商要面对的重要问题，因为这些品项的需求容易受到外部市场环境的影响，房地产开发企业必须要明确所需采购品项的需求特性。
为了保证交付的产品达到预期的正常工作水平，房地产开发企业还要明确提出测试、检验和质量保证文件的要求。可使用的检测和检验方法有多种形式：
1. 在供应商产品设计阶段进行考察或审核质量保证文件；
2. 产品生产过程检验；
3. 生产结束、装运或交货前检测；
4. 在接受货物、安装或试运行时进行验收；
5. 采购商要向供应商提供标准的检测报告格式、明确验收范围和标准、确定检测方法。
有观点认为，房地产开发企业所采购品项的需求特性为周期性需求。因为此类需求随着商业周期（经济的周期性增长或衰退）和产品生命周期等因素的变化而变化。确定需求特性是为了更好量化自身财务风险和定购数量，评估供应商产品/服务的价格机制。
经过需求确定后，下一步就是明确订购数量。订购数量和订购周期的确定取决于公司所运用的库存控制方法。主要运用的概念，如经济订购批量EOQ（EconomicOrderQuantity）、库存补货系统（以经济订购批量、需求预测和理想的安全库存水平为基础--定量补货系统、定期补货系统）。
明确交付
提前期LT（LeadTime-供应商在接到订单后履行订单的周期）是每个企业都需要重点关注的内容，为了量化LT，明确交付是一项非常重要的工作。明确交付具体包括以下内容：
明确交货次数和时间
房地产开发商采购的电梯品项基本上都是定制化产品。订购时，采购商只能向供应商提供准备的时间，在一段时间以后才能提供最终设计方案。为了保证供应商拥有切实可行的提前期，采购商应详细列出什么时间向供应商提供何种信息的计划。
采购商还可以通过其它方式来影响供应商的提前期。如：电梯生产商的设计方案在投产以前要先征得采购商的同意，或者采购商对供应商的过程检验、生产能力评估、交货履行情况、库存水平动态及历史记录的审核等。
房地产开发商的项目进度与供应商生产计划的匹配度也是非常重要的量化指标。
明确供应商服务与响应
电梯品项的采购需要供应商提供建筑师、施工人员、设备管理人员、咨询师等人员详细的联系方式，并且量化每种人员的服务与相应水平。如：24小时电话服务、接到设备故障通知后1小时到达现场、24小时关键零部件送达现场等。电梯采购商应该要求供应商必须在设备启动并试运行期间提供相应技术支持、培训等。
第二章 预算与采购支出分析
预算是控制的手段，电梯的采购成本预算是典型的资本性项目流程的重要组成部分。对资本性需求，采购商需要在低采购价格高运行成本的产品与高价格采购低运行成本的产品两者之间进行选择，产品寿命周期成本是一个非常好的量化指标。
产品生命周期成本=获取成本（设计→确认→申购→购买→收货→储存→支付）+所有权成本（安装→试运行→运营→维护→服务→技术升级→处置）
最佳的长期性方法就是最小化的产品寿命周期成本。
采购支出分析关注的主要内容包括：
对电梯采购项目都要计算其支出总和，即使这一项目的采购是在不同的供应商之间分配的；电梯采购的每个项目都应包括所有的费用支出，不管这种支出是由哪个部门负责管理的；
必须汇集从单一供应商处采购的相关项目的品项；
量化采购人员个人所发生的费用支出。
第三章 供应市场分析
对于生产的资本性需求品项的市场，技术细分市场是一个非常好的视角。
电梯属于技术性产品，用技术作为细分供应市场的标准，这样有助于确认与各种技术相关的风险与机会，有利于制定相应的供应战略。
技术性细分市场的量化因素有：技术的成熟性、技术的复杂性、技术的方便性、技术的成本与用途、本企业运用该技术的经验、技术的适用性和灵活性、技术的互联性和开放性、使用技术的条件等。
电梯的技术性细分市场的量化因素与采购说明的交叉配比，构成了采购商的风险与机会测算。
运用适当的合同条款，可以进一步保证准时交货，“清算赔偿金”的条款应列入合同。根据此项条款，当电梯供应商没有准时交货时，采购商就可以要求供应商根据双方合同的规定进行赔偿。
通过为电梯采购品项的供应目标设定权重，并经过测算，采购商得到了细分市场的风险和机会影响等级。
在实际操作中，电梯的采购支出对于每个房地产开发项目总支出的占比都是非常大的，对工程完整性也非常的关键，对此项采购要制定供应战略。根据我个人的观点，地产开发企业要对生产的资本性需求品项制定关键项目的供应战略，其具体内容如下：
第四章 供应商的积极性分析
供应商的积极性对采购商的采购业务最终成功是非常关键的，特别当企业采购的品项是关键性项目时，更是如此。
一、房地产开发商的电梯采购业务对供应商的价值
供应商自身规模的大小，决定了其对采购商同一个特定数额的业务看法的不同。通过将地产开发商的采购额与供应商的营业额进行对比，企业就可以确定其采购业务对特定供应商的价值。
企业采购业务所占供应商核心业务的份额=企业的采购项目支出/供应商的营业额
在实际操作中，电梯的采购支出对于每个房地产开发项目总支出的占比都是非常大的，对工程完整性也非常的关键，对此项采购要制定供应战略。根据我个人的观点，地产开发企业要对生产的资本性需求品项制定关键项目的供应战略，其具体内容如下：
二、房地产开发商的电梯采购业务对供应商的吸引力
除了采购商的采购额以外，由于各种原因，不同的供应商对企业业务吸引力的看法也不同。当采购商评价电梯业务对供应商吸引力的时候，需要考虑以下因素：
⒈ 房地产开发商采购战略与供应商的业务战略的一致性---开发商的采购项目是否属于供应商的核心业务范围、开发商所处的市场是否是供应商正在试图占领的市场；
⒉ 供应商与地产开发商进行业务往来的便利性---开发商所在地是否方便供应商拜访、两个公司的民族文化是否一致（外资企业如蒂森电梯、三菱、通力）、开发商与供应商的信息技术和沟通体系的兼容性；
⒊ 开发商的财务状况和付款记录；
⒋ 供应商对此项业务发展潜力的评价等级；
⒌ 开发商的整体商誉状况。
第五章 评定潜在供应商的能力等级
在实际评定供应商等级时，企业必须首先确定每个评价标准的各组成要素相关的供应商绩效。
第六章 供应商财务状况评价
房地产开发商根据要与供应商建立的关系类型，进行长期或短期的财务分析。
供应商财务数据分析的难点在于财务信息收集的困难性及真实性，但如果双方建立了合作伙伴关系、供应商是上市公司或独资的外资企业，其财务信息的收集较为便利，其真实性也较为准确。
第七章 评估供应商报价
供应商报价的评估是地产开发商生产的资本性需求项目采购说明手册的最后一章内容，也是非常重要的一章内容。
评估供应商报价有三种方式：最低价格视角、最低所有权总成本、招标（依照《中华人民共和国招标投标法实施条例》执行）
最低价格视角
地产开发商利用最低价格为评估报价的主要标准并不意味着提供最低价格的供应商就会自动入选。首先要检查采购商的报价是否符合某些最低需求标准。在进行供应商的能力和积极性评估后，应要求供应商提交更多涉及报价的信息以便于从其它方面来评价供应商。
最低价格是评估报价的最简单的标准，是对最低要求的直接回答是或否，并进行直接的价格比较，它适用于公司致力于使采购价格降至最低的情形，即很可能是采购后成本可以忽略的情形。
针对与电梯品项的采购，如果采取最低价格为评估视角，可能会产生两种副作用：一是采购后成本较高并不可控，二是易形成采购的“灰色地带”。
最低所有权总成本
这种方法也要考察供应商对某些最低要求的满足程度，与最低价格方法相同，此时评估报价的标准则是公司的所有权总成本。所有权总成本法试图量化所有与特定采购相关的成本和收入，也被称为“从摇篮到坟墓”的方法。
为确定所有权总成本，需要量化每一个组成的成本并在设备生命周期内变成目录表，以每年度为基数考察成本。
依据相关预算控制部门的成本预算和公司所使用的管理会计体系进行细分所有权总成本。
招标
地产开发商采购生产的资本性需求品项时，由于采购品项的价值非常高，采购相当复杂且采购过程应以文件的形式较好的记录，以保证管理控制和内部反馈及股价的需要，公司政策要求有充分的采购理由以及执行程序，招标是较为合适的一种方法。
招标的主要步骤如下：
针对电梯专业化采购，地产开发商在企业内部建立采购说明手册，不仅对本企业采购人员具有指导性作用，更重要的是它能够有助于地产开发企业创造价值，从而提高企业的竞争力。
注：①生产性采购--企业最终产品的直接组成部分的物品采购，或直接介入生产过程的产品采购，如材料、零部件和生产设备。
②资本性需求——企业日常运转中不被消耗掉的固定资产，其使用寿命大于一年以上。
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