万科住宅工业化成长路径揭秘
时间：2014-12-04 14:26:38
作者：明源综合整理
最近2014年1-11月房企销售TOP5公布，大家惊奇地发现，万科竟然不是第一？没关系，在房地产另一热门领域-住宅建筑工业化，万科已独占鳌头，其万科双月湾更堪称经典。那么其他企业如何复制万科的经验？
一、万科建筑工业化发展历程：
2006年，试验研究：1号试验楼，青群试验楼。（全PC试验楼）
2008年，第一次落地：第五园五期公寓楼。（1.4万㎡PC外墙、叠合梁板、预制楼梯）
2010年，大规模应用：龙悦居三期，21万㎡。（PC外墙、叠合阳台、预制楼梯大钢模、爬架）
2011年，工业化概念升级：千林山居，第五园七期。（铝模板+现浇混凝土外墙，爬架）
2012-2013年，规模化、全面应用：公园里二期，10.8万㎡；翡丽郡三四期，7.8万㎡；金域中央花园一期，14万㎡；万科红三期，10万㎡；壹海城，7万㎡。（PC外墙、铝模板+现浇混凝土外墙，预制内墙板、轻钢龙骨石膏板隔墙、成品卫浴、自升式爬架）
2014年，在建工业化项目面积达130万㎡，新开工主流项目90万㎡全部为工业化。产品定型，标准化、模数化设计，工业化生产和施工产品体验馆，【万科梦工场】“梦享家”。
一路走来，万科在王石时代就已经有了十分清楚的住宅建筑工业化战略，进入郁亮时代，万科仍在加速前进。
二、万科双月湾解析
万科双月湾，这是万科在深圳开发的首个旅游度假项目，打造的中国首个深海度假项目，也是万科迈向多元化的一个重要里程碑。总占地面积约16万㎡、总建筑面积约32万㎡，由25、33层高层产品和4层多层产品组成，高层产品3302户全部为公寓类标准定型产品。
通过铝模、全混凝土外墙、装配式内隔墙等实现内外墙免抹灰，卫生间应用整体卫浴取消湿作业，全过程贯彻市政先行、穿插施工、装配式安全文明施工设施等实现花园式工地。
三、万科双月湾孵化器-东莞松山湖万科住宅产业化研究基地和北京基地创新公园
1.东莞松山湖万科住宅产业化研究基地
2006年8月万科在松山湖获取住宅产业化研究基地一期用地，从此开始了技术成果转化为实践的住宅产业化推广应用进程。
2007年2月，获得建设部授予“国家住宅产业化基地”的称号，后陆续获得“立体绿化科研示范基地”、“深圳市住宅产业化示范基地”、“深圳市建设科技创新与建筑工业化示范基地”等称号。
万科住宅产业化研究基地一期规划105亩、二期规划95亩。现由实验楼区、研发实验区、建筑实验塔、中心景观区等主要部分构成。
东莞松山湖万科住宅产业化研究基地目前的研究课题主要分为技术研究类（包括住宅的声、光、热、湿及安全抗震、防火等住宅性能相关内容，工业化施工工艺研究等）和产品研究（包括极小住宅、老年住宅等针对不同客户群体的产品研究与开发）两部分。
2.北京基地创新公园
公园内规划20栋创新实验楼，实验开发建造模式将参考BRE创新实验楼模式，通过广泛推广策划、积极招商，吸引全球资源和万科对创新公园共同开发，并进行持续更新升级。
北京绿色建筑公园更加注重前瞻性课题的研究，比如替代能源、材料技术、信息技术、生物技术等方面，并将引进国际、国内一流的实验室与科研院所开展以上方面的研究合作。在应用性课题方面，重点将放在与寒冷地区气候相关的节能技术研究以及工业化技术的研究两方面。
从这两个产业化基地可以看出，万科是笃实的学院派，在新领域的开拓前进中，理论研究与实践并行之。这也许正是万科走的如此稳重的重要原因。
四、万科困境
虽然，万科在建筑工业化领域已取得一定成绩，但在具体的建筑工业化进程中，仍遇到困境：专业工人太少、构件厂无论技术、生产规模发展都太慢。其实这也是目前我国住宅建筑工业化普遍遇到的问题。由于多年来我国缺乏工业化住宅的研究积累和工程实践，结构构件和部品的工业化率仍然很低。究其原因主要有以下几方面：
1.工业化住宅建筑技术经济政策配套缺乏；工业化住宅部品认证体系及管理体系需要健全；劳动力培训体系有待建立和完善。
2.装配式混凝土住宅结构基本受力性能及抗震性能研究不够；相关技术标准和构造图集、技术指南不完善。
3.装配式混凝土住宅总体设计策划能力差、细部构造、建筑部品及配套材料研究开发不够。
4.构配件生产工艺及施工装备水平落后，施工管理及施工安装技术、检测手段不能满足要求。
当然，在国家政策大力支持和行业大趋势下，建筑工业化会成为一种不可逆的趋势，但是如何解决这些“万科困境”对于试水住宅工业化的企业来说是一把双刃剑，以下住宅工业化关键技术可供参考：
1.基础理论与试验研究
⑴装配式混凝土建筑结构体系研究，包括框架结构、框架-剪力墙结构、剪力墙结构等；主要研究装配式叠合楼盖结构性能；装配式框架节点受力性能、抗震性能；装配式剪力墙节点受力性能、抗震性能；构件承载与变形性能，装配节点大直径钢筋浆锚连接构造的承载及连接整体性能等。
⑵装配式混凝土工业化住宅的建筑性能研究：包括墙体保温隔热性能、接缝防水性能、建筑防火性能、外墙装饰性能、墙体耐久性能及隔声性能等。
⑶装配式混凝土工业化住宅经济性能研究：包括设计与施工总体策划管理，标准化设计与施工技术，项目实施的时效性与规模效应对比等。
2.工业化建筑设计技术
⑴结构体系选择与模数化、标准化设计：我国的住宅建筑工业化结构体系还没有完全确立，通用结构体系和专用结构体系的协调配合还没有解决，标准化概念和设计技术还没有得到足够重视。导致目前工业化住宅设计方案实施成本高、周期长，最大的原因是缺乏有经验的设计咨询人员。
⑵构件及装配节点的深化设计：工业化住宅的关键是要解决构配件的标准化定型和装配节点的构造详图设计。
⑶工业化专用三维设计软件开发：由于装配式混凝土结构设计构造的自身特点，要求设计方案必须在施工前检查复核，确保各专业的交叉重复在设计阶段解决，提高工业化设计的准确性。
3.构配件优质高效加工制作技术
应制定采用机械化水平较高、具有一定规模的专业预制工厂取代目前无质量保证的分散的小厂认证管理办法，鼓励预制工厂采用先进的生产工艺和流水线、提高生产效率和产品质量、完善运输安装过程服务。实现节能减排和清洁生产。主要研究开发下列关键技术。
⑴构配件高效生产技术：采用机械化生产线可以减少工人劳动强度，提高产品质量和生产效率。
⑵构配件清洁生产技术：采用工厂化定点批量生产，最大限度减少建筑垃圾及废弃物排放，满足国家环境保护政策对建筑业推广绿色施工要求。
⑶构配件节能生产技术：采用自动控温的节能养护窑可有效降低能耗，加速模板周转，缩短工期，降低成本。
4.专业化施工安装技术
工业化施工安装软件管理系统开发：应针对工业化住宅结构体系开发施工安装管理软件，规范指导预制构件的施工装配。
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