中国房企的8种典型死法（上篇）
时间：2015-01-12 12:04:03
来源：明源地产研究院
作者：艾振强
住房城乡建设部政策研究中心主任陈淮在2010博鳌房地产论坛上表示，中国开发商只有四种死法，卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查。不过，4年之后的今天，房企的死法已远不止4种。
冬天来了，谁都知道要储备过冬的粮食，要添加衣物，但是寒流绝不会等你将一切都准备好了才来。行业周期也是如此，在2014年初，甚至更早的2013年，积极寻求转型基本已经是房地产行业的共识，但对于弱小者来说，它们依然不够先知先觉，从而成为调整的牺牲品。
进入2015年前夕，同属一个法人代表的江西赣州长发置业有限公司 （以下简称长发置业）和赣州银信置业有限公司（以下简称银信置业）先后破产，为新一年的房地产行业带来一丝不安。未来中小开发商，甚至一些较大的开发商破产倒闭不可避免。那么，到底哪些企业会在冬天死去？
住房城乡建设部政策研究中心主任陈淮在2010博鳌房地产论坛上表示，“迄今，我们中国开发商只有四种死法，卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查。几乎找不到被市场淘汰的例证。这是市场发展不成熟的表现。”不过，四年之后的今天，房企的死法已远不止四种。这是市场化的进步，也是房企本身的危机。我们根据过往的案例，整理了房企的8种典型死法，试图理顺其中的逻辑——或许不能挽救即将死去的房企，但希望至少能够让有心的企业不要再重蹈覆辙。
全文分（上）、（下）两篇，上篇讲行贿案发死亡、内部管理不当死亡、内讧阶梯死亡和屯地被查死亡；下篇讲盲目扩张死亡、资金断裂死亡、税收拖累死亡和卷款跑路死亡。
一、行贿案发死亡
案例：金光华集团
2014年12月9日，深圳福田区人民法院一审判决，金光华集团诉讼市政府没收其金光华广场违法案败诉。进一步压实金光华集团已死的结论。
金光华集团的房地产项目开发皆与深圳旧城改造有关，其参与旧改项目已占到全部开发量的四分之三。10多年来，金光华集团所开发建设的住宅项目累计建筑面积超过150万平方米，旧改项目大多得到深圳市政府的支持。
被没收的深圳金光华广场曾经是让李亚鹤声名鹊起的项目。资料显示，2002年金光华集团以旧城改造名义，协议低价获取南国影视城旧改地块，对外声称投资15亿元。2004年11月，位于深圳市罗湖区最核心商圈人民南路，总面积超过12万平方米的金光华广场正式开业。金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，也是金光华集团的重要资产之一，建筑面积达12万平方米。按照2012年相关评估机构人士估计，位于深圳罗湖商业区的金光华广场价值50亿-60亿元。李亚鹤在地产圈一炮而红，被誉为深圳房地产行业的一匹“黑马”。
但在2009年，李亚鹤因涉嫌深圳市原市长许宗衡案，被传带走调查，此后一直消失在公众视野。2011年三季度，金光华集团董事长李亚鹤，因涉嫌单位受贿罪被检方公诉至北京市东城区人民法院。罪名是涉嫌在房地产开发和投资方面，向深圳两位区领导行贿。作为金光华集团的负责人，李亚鹤或将面临不超过5年的刑期。
2012年，深圳市规土委发布行政处罚告知书，明确表示，金光华集团和南国影联未经批准，以“假合作、真买断”形式非法转让土地，属非法转让土地行为，因此依法没收金光华广场地下空间和地上所有建筑物，没收南国影联“非法所得”2.15亿元，并处罚款1.075亿元。
对于深圳福田区人民法院的一审判决，金光华集团依然不服，正准备向深圳市中级人民法院提请上诉。上诉的主要理由是深圳市规土委的行政处罚决定，在事实认定和法律适用上均存在重大错误。
此前，金光华广场被没收的消息传出后，政府因此类问题对公司资产进行罚没是否合理，也引发了一些人士的讨论。对此，有律师表示，按照《行政处罚法》的规定，没收被处罚人的财产是要经过听证程序的，金光华案在行政处罚之前已经经过了听证，又经过法院的一审审理。应该是证据确凿充分，法律适用正确，程序上并没有问题。
启示：除金光华集团，深圳还有其他房企也陷入了“行贿→官员被查→企业破产”的漩涡之中，昔日风光瞬间黯淡，引发舆论一片哗然。一家十分专业的公司，因为倚靠政府官员，用非法手段低价拿地，东窗事发后轰然倒塌，确实让人痛心疾首。但法治的推进，是整个行业健康发展的前提。相信市长，但要依靠市场。要亲近政府，但要远离政治。李亚鹤及其金光华集团仅仅是中国房地产行业发展的一个缩影，其行贿案及最近类似案件的不断浮出，预示着过去几十年房地产行业“混沌”时代的终结。未来，政策会越来越规范，拿地过程越来越透明。
二、内部管理不当死亡
案例：顺驰地产
上帝欲让其灭亡，必先使其疯狂。用这句话来形容曾经风光一时的顺驰地产再合适不过了。
2006年9月5日，香港上市公司路劲基建与顺驰签订协议，路劲基建以不超过12.8亿元的总代价，收购了顺驰55％的股权和顺驰凤凰城地块全部股份。次年，路劲及其伙伴再度以13.1亿港元收购增持顺驰中国39.74%股份，最终控股比例达到94.74%，顺驰原股东孙宏斌仅持其余5.26%股份，一度在中国地产行业风光无两的顺驰自此死亡。
关于顺驰失败的原因，媒体和学者有各种各样的解读，主要观点有：1、顺驰败在“现金流－土地－现金流”模式上，资金链断了，顺驰必败无疑；2、顺驰败在“快”上，“快”带来了致命的“三高”：高土地成本、高人力成本、高财务费用；3、房地产市场的宏观调控导致顺驰的资金链断裂――将顺驰模式的失败归结为宏观调控；4、顺驰处于风头之巅时，孙宏斌失去了冷静提出“赶超万科、成为全国的NO.1，三年后做到300亿甚至500亿，十年做到1000亿”的发展目标，使其陷入了一个梦幻般的臆想世界而不能正确地面对现实，最终失败；5、过快扩张造成了公司管理保障机制的失效。
彼时，全国五万多家房地产企业，都在经历宏观调控，上述第3点不是充分条件。第4点只有孙宏斌自己知道，无从论证，而且心态只是“软伤”。而第1和第2点只是问题的表象，其实质是顺驰的运行模式和内部管理模式有问题，而这主要体现在法人治理结构、企业发展规划、组织机构及项目管控模式与规章制度4个方面。
1、法人治理结构问题。2005年，顺驰中国与孙宏斌的另一家企业融创集团的多宗关联交易，顺驰置业、顺驰中国与融创集团三家企业之间，不仅高度关联，而且财务上也互为支持；IPO与私募失败……种种迹象表明，顺驰的法人治理结构很不完善。在孙宏斌复出后，有媒体文章说“顺驰是一个人的企业”。
2、发展战略规划问题。1）、误判市场。2003年到2004年初，顺驰在华北、华东等大中城市以强势的姿态高价拍得土地近10块，面积300万平方米，总款额估算下来近70亿元；2）、布局随意。在顺驰介入的16个城市中，既有一线城市，又有二线城市，还有连三线城市也算不上的经济欠发达的普通县城，一股脑“通吃”，投机倾向严重；3）、失守基地。在进行快速扩张前，顺驰在天津市的市场份额达到了25％。2004年，顺驰中国在天津有大约50亿元的回款，但到了2005年，却只有29亿元。前线作战不利，而后方又大面积失守；4）、配置失当。2003年时，顺驰自有资金仅不足10亿，但之后不到三年的时间，顺驰购置土地金额就超过了100亿元，透资了财务资源，同时由于快速扩张，人力资源跟不上，公司20多岁得总经理比比皆是。
3、管理机制和组织结构设计问题。在管理层级方面，顺驰采用的是四级管理架构：集团总部－区域集团－城市公司－项目公司，机构极不扁平。在部门设立方面，单单顺驰中国华北集团就设立有十几个部门。在集团公司与城市公司的职权划分方面，顺驰采用的是“金字塔”式的高度授权。由于放权，导致项目总经理的权利过大，结果不可避免地滋生了许多腐败现象，致使部分项目的土地费用、工程费用、营销费用等高于正常水平，拉低了利润率。
4、制度建设问题。顺驰在快速发展阶段，没有建立起一套全面、适宜、有效的规章制度。
启示：顺驰死掉之后，孙宏斌再造了一个强大的融创中国，不过其当年的经验教育依然值得铭记。说资金是压倒顺驰的最后一根稻草，只是一种表象。宏观调控、市场竞争激烈、舆论环境不利更是同时期诸多企业都面临的外部环境，导致顺驰神话终结的真正原因是企业内部管理问题。做企业一定要尊重常识、尊重规律，建立良好的企业管理制度（这么说可能有些老生常谈，但这却是真理）。那些建立在离奇的商业模式之上、无视自身资金和管理能力盲目扩张、只求规模不讲利润的“奇迹”或“神话”最终都难免失败结局。孙宏斌胸怀大志并汲取了顺驰失败的教训，成为其携融创中国重新崛起的最大资本。
三、内讧解体死亡
在帝景苑项目上，股东方之一的黄进益因利益纠纷，起诉合伙股东蔡青峰，发生内讧，最终揭开了官员超低价买房的黑幕，也掀开了公司拖逃上亿税收事实的盖子。
帝景苑项目最早由印尼商人黄进益以旗下的香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂自1993年起合作开发，1997年金融危机时因资金问题而导致项目搁置。后由台商蔡青峰接手，2004年时控股53%，原大股东香港荣福持股缩为46%。
徐家汇中心商圈的帝景苑项目自台商蔡青峰接手后，曾4次修改土地合同，增加建筑面积，减少土地出让金，该项目仅此一项至少获利2亿元。通过帮助开发商荣福置业将“外销改内销”，使开发商少交土地出让金近亿元。上述合同都由上海房管局第一副局长陶校兴签署落实。
为此，荣福置业在帝景苑项目销售中腾出了726.75万元的特别优惠处理权，以便给予当地官员购房优惠。同时，蔡青峰治理下的荣福地产还划拨了其它专项资金专门用于“打点关系”。如荣福房产曾与上海鑫尊建筑工程有限公司签署《委托包干合同》和《管理合同》，荣福房产通过支付给鑫尊公司3030万元，鑫尊公司则“保证须上缴政府的公建配套面积从原有总建筑面积的7%调整至4%，并通过项目验收工作”。而一般建筑的公建配套面积至少在5%。
黄进益起诉蔡青峰还带出了福荣置业拖逃1.346亿元税收的内幕。
媒体 报道称，尽管此案目前仍在处理中，但有分析人士认为，福荣置业在帝景苑项目存在各种违规操作，存在巨大的受贿嫌疑，而且拖逃税款证据确凿，不排除其因为此次内讧而最终解体。
启示：上述股东之间诉讼引发的内讧相对来说较少，更多的还是公司内讧而引发人事动荡，让公司进入慢性死亡状态。2010年，深圳某知名上市房企发生“内讧”，多名高层出走后，相对当时与其比肩的公司发展步伐明显放缓，并迅速消失在原来的梯队中。对企业来说，已经进入慢性死亡的状态。攘外必先安内，依靠违规手段，利益分配不均，终究要出大事。
四、屯地被查死亡
2014年7月，海南省国土环境资源厅对存在闲置土地较多的12家企业进行了约谈。其中包括中信泰富、鲁能和中远等"大腕"。这12家企业涉及闲置土地面积44742亩，占海南省闲置土地总面积的32%。从闲置的时间来看，最长的达22年。
4.47万亩接近70平方公里，如果按照2倍以上的容积率计算，相当于1.5亿平方米的建筑面积，这个面积占全国一年有效土地供应面积的20%。出现如此大规模的闲置是对土地资源严重的浪费。
对这些企业，海南省国土厅下达了"通牒"：如企业不按照约定进行投资，继续造成土地闲置的，政府将没收保证金，收回土地使用权。凡是存在因企业原因造成土地闲置超过500亩的，以及不配合市县政府7月底前完成处置工作的，市县政府和国土部门不得再接受企业报名参与新土地的招拍挂活动，也不得对这家企业原有的项目供应新的用地。
根据国土部2012年颁发的《闲置土地处置办法》的规定，未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，或者是已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地，需要征缴费用。如果闲置两年，则可直接没收。
自2014年10月起，国土部将在全国开展以清理批而未供和闲置土地为主要内容的节约集约用地专项督察。截止7月10日，海南省共处置闲置土地951宗7130公顷(10.7万亩)，处置率达82.7%。
启示：现在，对于很多房地产企业来说，屯地或许不仅仅只是违规面临制裁的问题了，还可能自废武功（下篇将讲到的资金断裂）。
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