中国房企的8种典型死法（下篇）
时间：2015-01-13 10:48:52
来源：明源地产研究院
作者：艾振强
【明源君说】过去已经死亡的和即将死亡的，我们或许无力挽救，但真心希望企业能够尊重行业、企业发展的规律和基本常识，不要再重蹈覆辙。跑得最快的，未必能够到达终点，而一直在走的人，终将有一天会抵达。
在上篇中，明源君为各位看官讲述了行贿案发死亡、内部管理不当死亡、内讧阶梯死亡和屯地被查死亡4种想法。有不少粉丝在后台询问下篇何时发出，其中一个身处“行贿案发死亡”的深圳企业员工还在后台表达了其思考，让明源君十分意外。可见，处于转型的当口，我们大多数地产人时刻在关注自己的所处的行业，身处的企业。关心自己的企业就是关心自己的前途——如果你还打算留在这个行业的话。
在下篇中，我们继续试图大体还原8种死法中剩下的4种——盲目扩张死亡、资金断裂死亡、税收拖累死亡和卷款跑路死亡。过去已经死亡的和即将死亡的，我们或许无力挽救，但真心希望企业能够尊重行业、企业发展的规律和基本常识，不要再重蹈覆辙。跑得最快的，未必能够到达终点，而一直在走的人，终将有一天会抵达。
五、卷款潜逃死亡
三十六计，走为上计，这是《孙子兵法》中对行军打战提出的计策。打战，若无力抵抗敌人，先撤走，休整后再战，自然可行。但经营企业，不能打一枪换一个地方。一旦老板全款跑路，即意味着这个企业已死。
案例1：南京福地
俗话说，杀人偿命欠债还钱。如果没钱还债，只有两种选择：一是被起诉，资产清算，个人陷牢狱之灾；而是卷款跑路，逍遥法外。去年，房地产行业被曝跑路的老板，最引人关注的莫过于南京福地的法人张从春、实际控制人张从华，其向舜天船舶的借款就高达9000万元，因此造成的利息1543万元，除此之外，还向两家银行和一家小贷公司借了不少款，以及拖欠建筑商江苏天目集团工程款，合计数亿元。
南京福地房地产开发有限公司成立于2003年，法人代表是张从春。其项目福润广场位于南京市江北区域的宁六公路和葛关路交会处，所处地段车水马龙，非常热闹。且当时宁六公路上的高架已经成型，地铁3号线出口也近在咫尺，地段良好。
李嘉诚对于房地产价值的投资名言众所周知——“第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。项目坐拥如此好地段，老板为何还要跑路？公告披露的南京福地2011年全年和2012年半年度的净利润均为亏损，原因为房地产企业当年未形成销售。据媒体报道，其南京福地总部只是一个只有两层的简陋房，且根本无该公司的办公室。可见，福地房产的老板跑路早有预谋。
据悉，受此影响，福地房产在安徽蚌埠的一个大的项目也因此停工。福地房产死亡已成事实。
启示：地段为王并不是唯一的真理，或许正是高价拿好地段的土地，成为压死公司的最后一根稻草。
案例2：青岛君利
自去年4月30日起，青岛君利豪集团有限公司(以下简称君利豪)董事长王莉便与外界失去联系。此后消息源证实，这位在青岛拥有多个楼盘的女地产大亨，因资金链断裂跑路，目前欠贷至少在12亿元以上。更有消息称，欠款可能高达70多亿元。君利豪死亡无疑。
资料显示，君利豪始建于1997年，是以钢材销售为龙头的集团化民营企业，拥有商务会所和豪华游艇。将主营方向转向房地产业务之后，君利豪在青岛开发了四个楼盘。据媒体报道，其中的君利长岛湾项目可能是“压死骆驼的最后一根稻草”。该项目位于即墨市温泉镇，占地600多亩，规划建筑面积高达15万平方米。
此次跑路，君利豪欠下至少三家国有大型商业银行各上亿元的贷款，另有多个民间借贷公司和个人深涉其中。欠劳务公司、建筑材料供应商和建筑商的钱也达数百万。
启示：2006年，王莉以200余万美元签下那届航博会最大一笔卖卖——一艘美国水星豪华游艇。这艘游艇同时被命名为“君利”号。这件事青岛轰动一时，王莉被称之为“土豪”。进入房地产后，王莉过于贪多求大。为此以高息向民间和个人借贷，最终在市场调整中翻船。其失败的基因，在被誉为“土豪”时已经种下。
六、税收拖累死亡
房地产企业是税务局每逢年底查补税款的重点监控范围，包括追查沉淀多年的欠税、虚假申报税款、骗取税收优惠等。往年的1月份都是中小房企“拖税”的关键时刻，但今年这一缓冲期正迅速消失。
自今年年初，地方税务局缴税系统正式升级，互联网征税管理和税收征管软件全国联网在多地实现。系统升级后，企业欠哪一项的税、欠多少，都会在全国联网的系统上显示。
税收征管以往一直实行“人盯户”的办法，税务工作人员需要到纳税人生产经营场所或相关方所在场地进行实地核查、纳税评估、税务稽查、反避税调查、税务审计、检查日常经营等税收执法活动。一些企业为了拖延缴税等原因，积极与负责征管的税务工作人员进行多轮“公关”。一些税款，只要跟税局打好关系，还可以勉强渡过难关。
但新系统使用之后，企业的缴税情况都会在官方系统公布，会针对一些数据、统计指标自动生成“欠税黑名单”，这让中小房企十分担心：
1、税务系统经过数据化管理后，由于统计上更为精确，导致不少房企应缴未缴的税款不减反增。
2、一般规模的房企所拖欠的税款少则几十万，多则数千万，还有不少企业虚假报税。以往企业与税务局部分领导‘打过招呼’，这些信息就被藏在档案里的账本里，税务工作人员心里明白不会从严征管。然而，新系统上马之后，类似可以通过‘公关手段’隐藏起来的税款都会成为公开的账本，房企不得不去面对。
3、是否按时缴纳税款，直接关乎房企在经营过程中需要解决的信用问题，以及办理政府系统内相关证件的审批。若拖延缴纳税款，被列入黑名单，审批将被卡住，向其发放贷款的金融机构也会质疑其资质和经营实况。
4、以往一些可征可不征的税费项目裁量权都掌握在地方税务局，企业可操作的空间较大。然而现在不一样，这些税费项目在税务局的新系统内已经一并纳入企业的头上，属于强硬征收的范围，企业必须要缴清。
5、因实体经济表现不理想，且营业税改为增值税征收，地税收入下滑压力加大，与此同时，楼市成交萎靡，房地产行业经营下滑趋势明显，使得一些地方税局担心企业倒闭、破产后无法追缴积累已久的税款，因此去年中旬就开始将资金困难的中小房企列入税务稽查的重点追缴名单。中小房企经营困难，平均净负债率很高，且短债偿付能力持续恶化。税务部门加大追缴力度，对本已债台高筑，资金链紧张的中小房企而言，无异于雪上加霜。一些资金原本紧张的中小房企，或因此资金断裂而死。
七、资金断裂死亡
房地产是一个资金密集型行业，尽管从长远来看，人才队伍、企业文化、管理制度以及战略更显重要，但短期而言资金就是生死攸关的因素。
案例1：绿城中国
去年，地产行业最狗血的事情莫过于融创中国收购绿城中国生出的波折。我们无心复述狗血剧情，只想关注绿城中国为何走到卖股求存的地步。
一个强势的人，一个视品牌如生命的人，一个辛苦创业20年的人，要把品牌卖掉，这个举动一般出于两大原因：一，玩不下去了；二，找到了合适的接班人。从其后来反悔，将股份转卖给中交集团，保住管理权，重回绿城看，答案十分清晰：卖绿城是因为玩不下去了。
早在2011年下半年，绿城就陷入资金链困境，当年绿城先后出售多个项目给SOHO中国以及融创中国。次年1月，绿城以5100万元的价格，将无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权转让给融创；同年6月，九龙仓以51亿港元入股绿城，成为绿城中国第二大股东。同月，上海融创绿城控股有限公司成立，注册资金为20亿元，融创、绿城各以10亿元现金持有合营公司50%的股权，在当月融创以33.7亿元价格收购绿城 9个项目50%的股权。
绿城“被破产”，缘于资金链紧张。有评论认为，处于行业拐点上，宋卫平依然坚持理想主义的不降价之路，这一理想曾经成就他，也正在毁掉他。尽管当前其通过卖股得以暂时求存，但如果依然坚持之前的理念，未来依然充满变数。今日之绿城已经不是昨日之绿城，昨日绿城已死。
启示：善战者死于兵，善泳者溺于水。降价走量并不是好办法，但是不走量更没有办法。在白银时代还用黄金时代的思维去判断市场和思考问题，最后的结果可能就是铜币都捡不到，最后被人收编，给别人捡银子。
案例2：兴润置业
去年3月，因债务违约，奉化市最大的房地产企业兴润置业日前轰然倒塌。兴润置业实际控制人沈财兴、法人代表沈明崇因涉嫌非法吸收公众存款罪，于3月11日被移送至奉化人民检察院。
长汀旧城改造项目的无限期搁置、内部管理不善造成的巨额亏损、桃源府邸项目销售不力、35亿元债务及由此引起持续不断的法律诉讼，以及踏错市场节奏的投资行为，终将兴润置业逼上绝境。
兴润置业是奉化最大的非上市房地产开发商，曾列于宁波（楼盘）百强企业第33位、建筑房企前5位，而且楼盘的质量很高（这也是其能够做大的法宝），在鼎盛时期的2006年，公司完成营业收入25亿元。其“猝死”源于资金断裂。来自奉化金融办提供的信息显示，兴润置业欠贷涉及当地的银行有19家，银行及关联企业总负债35亿多元。资金压力主要来自以下几个方面：
1、高价拿地。
1）2006年兴润置业以6亿元将前任宁波洛兹无法搞定的长汀村安置项目收入囊中，花费的综合成本约为1000万元/亩。而2013年底，绿城集团在该地块周边拍得的土地为328万元/亩。
2）2010年1月11日，兴润置业投资以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块，用于桃源府邸项目开发，折合楼面价7852元/平方米；2013年12月11日，世茂集团旗下子公司拍得奉化市萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为163285平方米（245.17亩）的3宗地块，地块性质同样为70年纯住宅，折合楼面价3204元/平方米。
2、搬迁受阻。截至目前，长汀村安置房已建成7年，但因补偿不公，拆迁难以推进，至少有70%村民未搬离，导致该项目长期搁置。
3、销售不利。如果桃源府邸项目全部售出，兴润置业至少可以获得26亿元资金，但该项目过于昂贵，开盘即遇冷。
其实，早在2013年6月份，兴润置业资金链已经断裂，桃源府邸项目完全停工，公司员工工资也停发。在危机爆发前，政府向金融机构施压，甚至支持财政给予转贷，奉化市至少60%的公务员参与了兴润置业集资（媒体报道）。
启示：不得不说，兴润置业是畸形土地财政下的一个样本。桃源府邸和长江村旧改项目的高价地扼住了兴润置业本就不畅的资金流。当地政府，也对此起到了推波助澜的作用，公务员都参与了非法集资，注定这个企业和当地市场是不健康的。
八、盲目扩张死亡
去年11月，明源总裁峰会期间，金泰地产总经理马强在接受笔者专访时，多次提及的一句话是“别走得太快，让脚步等一等灵魂”。其中有对未来的善意警告，也有对过去的总结。在过去一年，因为灵魂没有跟上脚步，最终变成一具驱壳的企业并不少见。
案例：光耀集团
去年5月8日，光耀集团董事长郭耀名在接受媒体采访时证实，光耀地产的资金缺口有3亿~5亿元。并表示，只要能解决光耀的问题，让项目全面复工，光耀愿意接受其他企业的收购。虽然，目前光耀还不是法律意义上的破产，但资金链断裂、企业运营停滞、人员纷纷离职、项目纠纷不断，基本处于崩溃的边缘。不论是被收购还是其他途径，死已是必然。
光耀集团的溃败，源于其盲目的快速扩张。光耀集团发端于惠州，此后将总部迁至深圳，是惠州第一个走出去的本土房企。走出惠州后，公司开始快速扩张。根据公司官方网站资料，目前光耀地产进入了深圳、东莞、佛山、湛江、上海、杭州、北京、天津、威海等10余座城市，总开发面积超过356万平方米，储备用地近900万平方米。
仅2011年，光耀集团即花费20多亿元拿地。同年，公司收购新都酒店欲借壳上市，3年投入10亿元，最终因政策不支持房地产重组而告失败。同时，光耀地产在全国上马十多个项目，其中有8个是超过千亩的大盘。2012年6月，光耀地产布局海外，与韩国JDC公司、DK集团签署协议，投资30亿元人民币开发韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目。
除了在地产行业大举扩张，光耀集团海涉足能源矿产。2011年9月，光耀入主湖南永州资源，合计花费2亿元买下两个矿井，企图借助矿业实现上市，但遭遇矿业急剧下滑，最终投入的资金打了水漂。
银行借贷渠道遇阻，为了支持公司的扩张，郭耀名承认，从2011年起，光耀通过民间借贷筹资15亿元，光利息就高达十多亿元，这让光耀喘不过气来。
此前，由于深惠一体化概念遭市场热炒，惠州楼市急剧升温。最近几年，很多大型房企都在惠州拿过地。惠州是光耀地产的大本营，自然拿下大片土地，资料显示公司超过六成项目位于惠州。据媒体实地调查报道，惠州市场八九成购房者来自深圳，但在近两年，投资客逐渐撤出，惠州市场开始冰冻。惠州市场销售缓慢，也令光耀地产销售回款受阻。原本计划给光耀放款的银行，因为光耀易主传闻而叫停，最终导致公司资金链断裂。
启示：郭耀名在接受媒体采访时坦承，资金断裂主要是由于速度太快，扩张时机欠佳，摊子一下子铺得太大，加上政策变化，运气不好。政策变化，时机，其他房企也都面对。光耀的失败源于其盲目的扩张。这一点，仅从其布局上即可略窥一二。尽管光耀目前在全国范围内已经涉足了惠州、深圳、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等城市，但光耀仍然有六成的项目在惠州，并没有因为全国化而改变核心布局。有消息称，郭耀名想效仿当年的孙宏斌，把不良资产出手后，准备东山再起，之前和金源合作也是这个过程中的一步，但种种迹象表明，时过境迁，这已经是不可能的事了。
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