中国房企融资的18种模式（一）
时间：2015-01-21 10:57:17
来源：明源地产研究院
作者：艾振强
2014年，房地产行业进入白银时代，一时间，诸多企业在此前集聚的用人、城市布局，产品开发，财务结构等弊端一下子爆发出来。当过去的玩法不再适用时，整个行业的每一家企业要调整的东西都很多，然而，就目前来说，最为生死攸关的问题是一个字——钱！
房地产是一个资金密集型行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是不仅庞大而且一般时间还较长，如果不借助各种融资手段，即便是最牛的开发商也寸步难行。在行业景气度较高之时，房企融资相对容易。但随着行业调整，信贷收紧，大多数房企除了在传统的银行信贷等途径上发力外，还不得开拓信托基金、融资租赁等渠道，甚至病急乱求医转而借民间高利贷……有的融资方式很美，但不是每个企业都能够企及；有的有利有弊，但谨慎使用不失为好方法；还有的方式，犹如饮鸩止渴，一开始就不能去碰……我们总结了中国房企的18种融资模式，不敢妄图为一团乱麻的理清思路，但希望能够引发大家的思考。
一、自有资金融资
定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司，央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。然后，北车地产再从财务公司拿钱。通过这种渠道筹措的资金，开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标——特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。
开发商一般会持有一定数量的自有资金（如表1），并在必要的时候在内部筹措自有资金。
表1部分现金及等价物在100亿左右的上市地产公司
资料来源：明源地产研究院根据Wind资讯资料整理
当然，对于自有资金的数目，国家对开发商也设定了硬性“门槛”，以控制风险。“121号文件”（即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）规定，开发商自有资金比例必须超过30%。
在行业整体不景气的情况下，去年全国大多数房企都面临巨大的资金压力。这时，恰是自有现金充沛的大型实力房企出击，通过低价并购优质资产进一步壮大自己的良好时机。
全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
二、银行贷款融资
银行贷款，顾名思义，就是向银行借钱，我们将其分为国内银行贷款和国外银行贷款。
1、国内银行贷款
对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。
国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。
保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。
通常而言，只有大型实力房企才能够获得银行的信用贷款。例如，万科2014年上半年财务报告显示，截至2014年6月30日，公司的长期银行借款折合人民币为284.28亿元，其中银行信用人民币借款241.47亿元，港币借款5.21亿元（折合人民币4.14亿元），美元借款3.53亿元（折合人民币21.7亿元）；此外，还有抵押借款和人民币借款。
国内银行贷款运作程序：
一、贷款申请
（一）借款人资格
（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料
二、商业银行贷款调查
（一）借款人资格的核查
（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价
三、核定信用等级，提出审查结论
四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性
五、贷款的发放
六、贷后管理
2、国外银行贷款
随着中国房地产市场的蓬勃发展，一方面国外银行开始介入国内市场，另一方面，国内的房地产企业，如万达、碧桂园、颐和、绿地、万通、中建、中坤实业等开始走向海外，有的地方已出现几家中国房企在同一区域内“造城”、“抢客”的局面……利用国外银行的资金势在必然。
目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB）。亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。
外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。除此之外，以下3点也是外资银行关注重点：
1、看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。
2、关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。
3、透明度是第一位的。
国外银行贷款运作程序：项目建议书→可行性研究报告→备选项目审批→利用外资方案→借用国外贷款项目的程序。
受中国房地产调控政策以及国内外融资成本差额的影响，资质较好的中国房地产企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。据彭博报道，2014年1~9月，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。
三、民间借贷融资
随着房地产市场风向转向，银行对其信贷收紧，一些前期布局失当而且大量拿地的企业资金压力陡增，大部分的中小房企更是既缺乏自有资金，又无法取得银行贷款。为了维持企业的正常运作，不少企业不惜铤而走险，向民间借贷。
民间借贷的特点：1、形式上分散、而且具有隐蔽性，2、金额上规模较小，3、范围上有较大的局限性，4、利率上的高低不一，一般随行就市，5、借贷合约是非格式化的，6、对偿债有硬性约束。
从过往的诸多案例可以看出，民间借贷大部分是高利贷。当房地产市场景气度处于快速上升通道时，采用此法融资的企业尚可以维持。但一旦上扬的趋势失速，风险敞口立刻会急剧放大。
最近，房企民间借贷导致资金链断裂最轰动的案例莫过于光耀集团。这家一度头顶光环的房企董事长郭耀名在去年5月8日接受媒体采访时证实，光耀地产的资金缺口有3亿~5亿元，市场分析认识认为，光耀爆发危机的罪魁祸首是公司通过民间高利贷筹措资金。
郭耀名承认，由于银行借贷渠道遇阻，为了支持公司的扩张，从2011年起，光耀通过民间借贷筹资15亿元，光利息就高达十多亿元，这让光耀喘不过气来。
由于资金断裂，去年以来，房企老板“跑路”的消息一个接一个。去年4月柳州大型民企正菱集团实际控制人廖荣纳夫妇跑路，被国际刑警通缉。媒体报道显示，这家公司涉案资金超过100亿元，其中银行贷款70多亿元，民间借贷30多亿元，受害人多达2000余人。2014年7月底，邯郸当地大型房企金世纪地产董事长史虞豹“跑路”事发，直接牵扯出当地93亿的民间地下融资……
民间借贷犹如饮鸩止渴，明智的企业应该选择其他的方式帮助企业渡过难关，否则一朝上瘾，一旦市场有变，瞬间身陷囹圄。
四、上市融资
跟银行借贷一样，上市融资也是实力派玩的。企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高，能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
从上市地点上看，上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。从上市的方式看，有首次公开募股上市（IPO），以及借壳上市。
资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。从长远角度讲，融资是手段而不是企业的终极目标。
1、国内上市融资
首发公开募股上市（IPO上市）是指按照有关法律法规的规定，公司向中国证监会提出申请，证券管理部门经过审查，符合发行条件，同意公司通过发行一定数量的社会公众股的方式直接在证券市场上市。目前，A股上市公司中，有一百余家上市房企。
2、境外上市融资
除了在国内上市，一些房企选择了境外上市募资。境外上市的优势主要有：1）、从申请到实际上市的时间周期更短并且上市效率更高；2）、国外资本市场上市的准入条件更低，在资本结构，股本总额，盈利年限，公司所有权方面的准入条件更灵活；3）、在海外资本市场上更容易实现股票全流通；4）、相比国内，境外首次公开发行可以获得较高股价。此外，政府一度以税收减免的形式鼓励有能力并且有规模融资需求的公司去海外市场上市融资等一系列因素促使企业选择海外上市融资……
明源君认为，企业选择到海外上市融资，可以提高自身的国际知名度，提高企业的信誉度，同时还能为开展国际国内的合作提供舞台。这对于试图走出国门，到海外发展的房企，也十分具有吸引力。
境外上市融资流程：聘用→筹备、验证→送件、报批→售股准备→公开认购。
2014年12月23日，万达商业地产在香港联交所挂牌上市。据文件显示，万达公开发售超额认购约5.32倍，募集资金高达288亿港元。在当日仪式上，万达集团董事长王健林披露了万达商业地产上市后的新定位：中国生活消费综合性平台提供者。其募集的资金，无疑为后续的战略推进提供了充沛的弹药。
3、买壳上市融资
买壳上市是指在证券市场上通过买入一个已经合法上市的公司（壳公司）的控股比例的股份，掌握该公司的控股权后，通过资产的重组，把自己公司的资产与业务注入壳公司，这样，无需经过上市发行新股的申请就可以直接取得上市的资格。藉此，公司可以增发股票，进行募集资金。典型的案例有，2013年朗诗集团收购香港上市公司深圳科技（00106）63.4%的股权借壳上市。
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