中国房企融资的18种模式（二）
时间：2015-01-22 10:49:03
来源：明源地产研究院
作者：艾振强
在上一篇文章中，我们集中探讨了关联方自有资金融资、银行贷款融资、民间借贷融资和上市融资4种融资方式。有粉丝反映称，每种模式过于详尽，无法将18种模式一睹为快。为此，明源君在这篇中将剩下的14种模式和盘托出。
进入白银时代，大型实力房企纷纷收缩战线，回归核心城市，特别是土地资源稀缺的一二线城市，一时之间，在土地市场的角力再度展开。为了保住优秀人才，从开发商到中介，都拿出了杀手锏。然而，当下，房企最紧迫的还是解决钱的问题。
在上一篇文章中，我们集中探讨了关联方自有资金融资、银行贷款融资、民间借贷融资和上市融资4种融资方式。有粉丝反映称，每种模式过于详尽，无法将18种模式一睹为快。为此，明源君在这篇中将剩下的14种模式和盘托出。
五、房地产资产证券化
房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资者与投资对象之间的关系有直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
房地产证券化的功能和作用功能：资产的及时变现、风险的分散化、融资的灵活性。
六、产业基金融资
通过产业基金融资与非上市增资扩股融资模式类似。基金公司靠发行投资基金股份或者受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于房地产，获得净收益后分配给投资者。
吸引外资基金投资房企需要注意五点策略：产品本身的投资价值、物业价格、城市选择、营销包装、开发商的管理团队。
产业基金在所投资企业发展到一定程度后，最终都要退出所投资企业。其选择的退出方式主要有三种：
1、通过所投资企业的上市，将所持股份获利抛出；
2、通过其它途径转让所投资企业股权；
3、所投资企业发展壮大后从产业基金手中回购股份等。
七、房地产典当融资
房产典当融资也可以称做房产典当，是指当户将其房地产作为当物抵押给典当行，支付一定比例的费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。实质是以“抵押”形式办理典当借款。但房地产典当和抵押借款的根本区别在于：典当转移房地产的占有权，而抵押不转移抵押标的的房地产的占有权。
典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。具有融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性的特点。
八、增资扩股融资
1、非上市增资扩股
非上市增资扩股又称私募股权融资，与产业基金融资类似。典型的如2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃。为此，恒大地产选择了非上市增资扩股，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，中东某国家投资局投资1.46亿美元，获得恒大7.7%股份；此外，德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。使得恒大度过了最危机时刻。
2、上市公司增资扩股
增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或者原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。
增资扩股的股权出资模式：（1）现金投资；（2）实物投资；（3）工业产权投资；（4）场地使用投资。
九、夹层融资
夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品。即房地产信托融资中的混合型信托融资模式（夹层融资型）。
夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品。房地产商可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权，进去后还可以向银行申请贷款，资金回报的要求适中；对于项目要求较低，不要求“四证”齐全，投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言，还款方式灵活投资风险比股权小；而且退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。
十、债券融资
发行债券也是房企融资的重要渠道。在国家对房地产限价政策及国内融资渠道受限的背景下，房企此前几年普遍通过海外发债及非标方式进行融资。
据Dealogic的统计，仅2014年1～8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长100%。
目前我国的企业债券市场运作机制不是十分完善，而且由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点，屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家严控房地产项目债券的审批。这使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
十一、融资租赁
融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，想承租人制定的出卖人购买承租人制定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，讲一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。
房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，可以获得全额融资，可以节省资本性投入，无需额外的抵押和担保品，可以降低企业现金流量的压力；可以起到一定的避税作用；从某种意义上来说，可以用作长期贷款的一个替代品。
十二、售后回买
售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。
售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。
十三、售后回租
售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次，他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。
整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
十四、ABS项目融资
所谓ABS，是英文“Asset Backed Securities”的缩写，它是以项目所属资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
十五、产权交易融资
产权交易融资是指开发商将其资产所有权和经营权有偿转让从而获得资金的融资方式。房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。
十六、房地产信托融资
早在房地产市场还十分火爆时，房企依靠单一的银行贷款的融资方式即已无法为继。数据显示，截止到2012年3月31日，房地产信托的规模已经达到6865亿元，占到彼时信托总规模的13.46%。进入转折期，信贷收紧，银行借贷受阻，房地产信托更加被广泛地使用。
基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
1、贷款型信托融资模式
信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。
劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。
2、股权型信托融资模式
信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。
3、财产受益型信托融资模式
开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。
信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
优势：（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；（2）在条件成熟的情况下，能够过度到标准的REITs产品。
劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。
4、混合型信托融资模式（夹层融资型）即夹层融资。
优势：（1）信托能够在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债结构；（2）债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。
劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。
十七、P2P
P2P本是面向个人的小额借贷，不过到了中国，有些平台已经发展为房地产项目融资，例如合时代。不过，这种融资方式只能满足小额，且中短期的资金需求。较为适合小型房企的单个小项目的少量资金需求。
十八、众筹
早在多年前，众筹建房的概念就已经被提出来，其核心理念即私人定制——购房者出钱，开发商变拿到钱后，按照要求将项目建好，然后交房。在这种模式下，开发商无需担心钱的问题，只需拿地，盖楼，交房。众筹的模式很美，但受制于诸多障碍，未能有效推行。
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