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中海如何以审图为起点控成本

时间：2015-01-22 11:48:22 来源：明源地产研究院作者：王亚辉

施工图审图是对设计优化、限额设计的全面检验，有利于确保在开工前对施工图进行优化调整，是对拟开发项目建安成本的回顾，亦是成本控制的一大起点。审图之后，有利于对施工图设计的合理性与适当性提出建议，使项目价值达到最大化，且成本最优。

施工图审图，一来可确保工程量计算的准确性，二来可确保施工图编制内容与标段和承包合同相一致；三来可确保计价标准与合同约定相一致；四来可确保物料选用标准与产品定位相适应。

而基于完整的施工图预算编制目标，未出施工图部分的估算，需参照成本月报编制思路和方法，深入了解设计、参照概算并尽可能多地把已知信息纳入进去，包括部分分项工程和总承包以签订承包合同、已进行并确定的部分设备采购工作、已进行现场交底并存有记录的设计工作等，以全面反映当前情况下的项目预算状况。

一、施工图建筑面积不同口径对比、统一

审核工作开始前应对施工图纸与预算的对应性进行检查，如不对应，则要及时告知造价咨询单位及承包商及时修正。而审核施工图建筑面积应进行统一。

建筑师会用CAD软件计算建筑面积并标示图上，但有些计算规则与开发商不同，比如地下车库坡道、阳台、幕墙放出尺寸、中厅、避难层、屋面机房等，所以预算编制人事先应自行计算建筑面积，与建筑师计算的面积逐层比对。

如果建筑师在图纸上标明的面积不同于预算书，应要求其就面积差异取得一致。而建筑面积一旦调整，审核人应及时检查机电专业预算相关数据，进行相应调整。

二、预算项归口明确，别漏计也别多计

审图时要考量预算编制中不应计入和应计入而未计入的项。

不应计入的项，常因设计图纸所表述内容超过标段或承包合同范围，或是承包合同约定的工程量计算规则与常规的认识不同。因此在具体检查预算前应仔细阅读承包合同及工程量计算规则，确保预算内容与承包合同所述工作内容与计算规则一致。

常见的多计项包括：已约定须含在钢筋单价中的基础大底板之架立筋；已约定须含在土方开挖单价中的1m³内的砼块料，若采用定额的则含在制作损耗内，采用综合单价的则含在单价或措施费用内；墙地面内粉刷、洗手间防水层等（土建总包与二次装修分包工作界面）；电气排管排线、开关插座、空调风口、冷热给水排管、弱电排管排线等（机电与二次装修分包工作界面）；穿管、预埋件、设备基础（土建总包与机电分包配合界面）；预埋件（土建总包与幕墙分包的配合界面）。

此外，商业裙房或住宅底层商业、住宅、出售出租办公区域之室内完成面装修，以及底商外里面橱窗等，通常由租户按自己意愿另行设计、施工。而建筑师经常会提供详细的用料标准，机电图纸上亦可能布置灯具、弱电、空调风管风口等。审核人还需确认是否由小业主自行投入装修。

而常见的漏计项包括：施工措施费，人防设施，幕墙之擦窗机，大楼泛光照明，大跨度钢结构，室内二次精装修，景观绿化和艺术摆设，游泳池滤水设备，酒店及酒店式公寓的厨房、洗衣、设备和电子插卡锁，远程会议系统和特殊音响处理的弱电，总体土方回填，标识系统，机械式停车装置，地下车库、大型商场、自动扶梯处的防火卷帘门等。

三、工程量与价格复核，过程中动态比较

工程量上，有四种方法可同步交叉复核。

一是利用统计数据经验，对主要工程量每平米含量先进行一次初步的核准，确定其是否在合理区间内；

二是利用统筹法，审核平面和垂直面相关数据的合理性、正确性。平面包括建筑面积与楼板、装饰面层、天棚、吊平顶，垂直面包括外立面与其饰面、窗、阳台门、幕墙、外脚手等；

三是逐层或选择典型楼层如地库、裙房、标准层、屋面层等，复核柱、梁、楼板、剪刀墙的砼、钢筋建面含量；

四是抽查、测量典型柱网结构砼含量和钢筋含量。

如中海苏州某项目地下停车库净高考虑合理安排设备管线与结构梁、板、柱关系，尽量降低层高以节省造价；半地下车库和全地下车库顶板采用井字梁结构，注意尽量减少车库的高度，满足使用要求即可。

钢筋和混凝土用量对成本控制至关重要，在设计时要进行这两项指标的控制，有关钢筋及混凝土含量，中海苏州某项目的参考要求如下:

结构钢筋含量（均不含主体外饰部分的含钢量，不含桩基础及天然基础部分）上，townhouse（异形柱结构）≤45kg/㎡，小高层（短肢墙结构）≤45kg/㎡；混凝土含量要求上，小高层/townhouse≤0.3m³/㎡，为尽可能避免结构裂缝的产生，建议不采用分离式配筋设计；钢筋品种的选用上，梁、板、柱以及暗柱的主受力筋采用三级钢筋，剪力墙纵横向分布筋如果是构造配筋，如果直径较大，要求采用二级钢筋。

价格复核上，首先，编制施工图预算时，若已完成该标段招标工作，则所有选用单价以及单价须包括工作内容都要与合同单价一致；若尚未开展或未完成招标工作，则所有选用单价和计价模式要与即将开展的招标文件所述计价模式一致。

其次，所有装饰块料面层，均须在项目名称中注明其料值，例如拼花花岗岩地坪料值为多少钱每平米，从而确定其建造标准。

再次，单体建筑用元/㎡、元/站·台（电梯）、元/m³（结构砼），以及结构、建筑、机电预算总值之相应比例关系，复核价款的合理性。

最后，机电工程之主材设备，须结合采购招标内容与安装工程分列，便于今后采购拆分、比较。

此外，将预算与扩初概算成本目标值进行核对，包括建筑面积、标准、建造内容、范围等，以确保不漏项、不多计。若预算值与概算值出入较大，需及时讨论差异原因。

以某项目施工图建安部分分项工程为例。

在环境土石方总平上，首先应提前进行景观标高设计，第一次土石方竖向设计争取一次到位，尽可能减少动土量及动土次数，施工现场进行准确控制，避免出现重复开挖；其次，施工现场尽可能考虑土方场内平衡。

在支护工程上，方案优化，不同地段采用合理的支护方式。

主体结构工程上：

半地下室结构配筋设计尽量优化，可提供多个方案比选，以达到主体结构经济性；地下室底板设立在地下水位以上。

五层特色洋房和多层，尽量优化结构配筋设计，多方案比选以达到主体结构经济性；直径≥18的钢筋采用Ⅲ级钢，楼板采用冷扎钢筋。

9~11层住宅上，结构配筋设计尽量优化，多方案比选以达到主体结构经济性，直径≥18的钢筋采用Ⅲ级钢，楼板采用冷扎钢筋。