1个车库省380万，万科是如何做到的？
时间：2015-03-06 10:11:01
来源：明源地产研究院
地下车库投入大回报低，如何控制成本？万科研究发现，采用小柱网车库，单位成本要低得多，如果1个车库有1000个车位，那么可以省下202.4-380.6万元。还不赶紧学起来？
一、影响地库总成本的主要因素
影响地库成本的主要因素有2个，一是地库总面积，二是单车位指标。其中，影响地库总面积的主要因素有3个：
1.政府规划意见书因素
车位配比要求、地上地下车位比例要求
2.营销定位因素:
（1）定位大户型的楼盘，总户数较小户型少，所以车位总数较小户型少，因此地库总面积小。
（2）营销销售策略要求，进行车位赠送，车位总数量增加，导致地库面积增加。
3.车位排布方式对地库总面积的影响
（1）环形布局，柱网：8100x8100
（2）经济型排布，柱网：8.1x8.1
（3）两者排布方式的经济性分析
a.相同柱网，但因排布方式差异，两种车库的单车位面积差：28.63-25=3.63平米；
b.两种车位排布方式，单车位成本差额：3.63x2200=8000元
c.如果一个小区地库有1000辆车，相同柱网，通过合理的排布方式，两种车库面积差：1000x3.64=3630平米
d.仅通过设计人员合理排布，可以节约地库成本：2200x3630=800万
e.如果多出的3630平米，按经济型排布方式实施，可以多增加车位数量：3630/25=145量车
f.每辆车按12万进行销售，车位的销售收入可以增加：145x12=1740万元
g.净利润增量：1740-800=940万元
注：在相同的柱网情况下，合理的车位排布方式可以有效的提高停车效率，以达到节约车库面积及车库成本的目的，也可以通过合理的排布形式,增加车位的数量，以达到增加销售收入的目的。
二、如何控制单车位面积
（一）传统标准柱网，从理论角度，最经济的车库布局模式:中间往两边分
（二）实际设计中，传统高效率柱网模式示意图：
进深方向——柱距：8.1;
跨度方向——跨度：7.8~8.1（排三辆车）；
纵向车道宽度：宜控制在5.6m，
（三）传统标准柱网下，按经济型布局—理论指标
1.柱网尺寸：7.8（8.1）x8.1，按经济型车位布局排布，理论单车位极限指标：
（1）从中间往两边分，两边是地库侧墙的情况：
7.8（8.1）x(5.6x2+5.6)/6=21.84(22.68)平米/单车位
单车位指标极限值：21.84—22.68
（2）从中间往两边分，车尾对车尾的情况：
7.8（8.1）x(8.1x2)/6=21.06(21.87)平米/单车位
单车位指标极限值：21.06—21.87
三、小柱网车库的特点
1.与传统柱网相比，在车尾位置增加一排柱；
2.柱网尺寸变小，梁、板的跨度变小。
四、小柱网的尺寸
1.柱跨度：7700；（传统跨度7800~8100）
2.进深：车道进深6100；车身进深4800；
3.车位尺寸：2400x5050;（车尾对车尾条件下）
4.车道净宽：5600；
5.柱尺寸：400X500；
6.柱跨净距：7300；
五、小柱网单车位指标
1.车尾对车尾，理论单车位指标：（4.8x2+6.1)x7.7/6=20.14
2.车尾对地库墙体，理论单车位指标：（5.3x2+5.6)x7.7/6=20.79
六、小柱网经济性分析
以下对比，均为理论极限值的对比。
极限值条件下的成本比较：
（1）理论上，小柱网单车位指标，每个车位比标准柱网至少可以节约0.92—1.89平米的车位面积；
（2）理论上，小柱网单车位成本比标准柱网可以节约2024—4158元/单车位；
（3）一个地库如果有1000个车位，采用小柱网车库，至少可以节约202.4—380.6万元；
七、案例
合肥万科，森林公园C2地块项目，半地库采用小柱网。
与集团对标值进行比较：
八、结论
1、理论上，小柱网单车位指标，每个车位比标准柱网至少可以节约 0.92-1.89平米的车位面积；
2、小柱网地库，跨度小，配筋低，节约钢筋用量，含钢量及成本测算：
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