作为国内片区综合开发运营蓝本，成立于1979年的蛇口工业区形成了房地产行业中特有的片区开发和城市运营模式。蛇口工业区已从昔日偏僻的小渔村发展成为投资环境和基础设施完善、社区功能齐全的新型海滨城区。
在工业园区的发展史上，台湾新竹与新加坡非常具有借鉴意义。新加坡的工业园区对新加坡经济起到了很好的引领作用，每10年就有一次更新，从劳动密集型到资本密集型到技术密集型，不断升级，其中，新加坡纬一科学园更是以其高质量的建筑设计、接近100%的建筑覆盖率、绿色建筑设计理念等，引领园区建设模式。而台湾新竹科学园区的诞生，则与台湾产业结构转换有直接关联，使之从加工出口工业逐渐向高科技工业迈进，台湾许多科技产业也因此而名列世界前茅。
将视线转回中国深圳，深圳的产业发展、升级换代与城市更新亦是产业园发展的关键动力，旧工业区改造升级为新产业园，不乏有社会上的地产商参与。以网谷为开端和代表，蛇口工业园在企业化运作城市产业升级和城市更新方面拨得头筹，蛇口网谷等地的星星之火，现在已成燎原之势。而这仅仅是产业园区发展的冰山之一角。
中国房地产从“黄金十年”进入“白银时代”，国内主流房企都在尝试从传统房地产开发模式向综合运营模式转型，作为中国第一个对外开放的工业园区，蛇口工业区致力于成为中国卓越的新型城区/园区开发、运营商，历经改革开放前30年创新积累与蜕变，2009年开始践行“再造新蛇口”发展战略，2014年年底加入自贸区，在定位转变与机制体制上的不断变革下，蛇口工业区进入一个又一个新时代。
蛇口1.0时代：小渔村到工业区的嬗变
作为国内片区综合开发运营蓝本，成立于1979年的蛇口工业区形成了房地产行业中特有的片区开发和城市运营模式。蛇口工业区已从昔日偏僻的小渔村发展成为投资环境和基础设施完善、社区功能齐全的新型海滨城区。
改革开放前30年，总面积不足11平方公里的蛇口工业区，孕育了包括招商银行、平安保险、招商地产、中集、金蝶等一批知名企业，可谓“单位面积培育知名企业最多的地方”。
在蛇口开发之初，开创了社区综合开发模式，其核心是产业和居住互动，形成了功能丰富又相互支持的生态体系，在其中人们得以就近居住、就业、购物、休闲、就医、上学等。
作为企业主导的园区，蛇口工业区率先推行了工程招投标、干部人事制度、劳动用工制度、劳动分配制度、城市居民住房制度、社会保障制度等，带动国内各类开发区兴起。
在设立之初，蛇口工业区内以出口加工业为主，随着中国经济增长方式转变，从“制造”到“智造”转变，蛇口面临传统产业优势逐渐消退、产业结构转型发展、物业更新改造及配套设施升级完善等问题。
正如蛇口工业区总经理杨天平提出的，前30年为中国改革发展做过贡献的开发区、工业区该怎么转型？如何在增长方式转变中回答这个课题？在新一轮大的经济增长方式转变、升级的背景之下，蛇口工业区是否有新的尝试？能否再次对其他旧的工业区、开发区的升级起到借鉴作用？
蛇口2.0时代：园区地产运营商，创新企业孵化器
2009年，蛇口启动“再造新蛇口”工程，作为一个卓越的园区开发运营商，推进产业转型。杨天平提到，“再造新蛇口”有4个目标：一是产业结构高端化，二是硬件设施智慧化，三是社区环境低碳化，四是生活休闲国际化。
以产业结构高端化为例，随着第二产业向第三产业升级，蛇口工业区通过调研深圳周边的经济基础和发展趋势，确定网络信息、科技服务、文化创意是符合未来发展的产业选项，围绕这个目标正式推出“蛇口网谷”概念，对旧有生产厂房、老办公楼、老宿舍区、仓储设施进行改造升级，推动蛇口从传统的加工工业园和水路货运口岸向自主创新的高科技产业园和服务型的商务区转型。而集聚深圳及周边地区的互联网、物联网、电子商务企业，可带来“同边网络效应”，同业扎堆后可能孵化新的机会。变革的过程总少不了痛楚，由于建设改造速度远远赶不上需求量，因而会通过置换的方式将不符合互联网、物联网产业的企业置换出去。
蛇口网谷当前面积30多万平米，到2015年底达到40万平米，企业数量在2014年底已经超过300家，土地单位面积产值（企业产值）有了大幅提升，原来工业加工制造，每平米不到2000元，现在每平米每年可产生近40000元产值。进驻企业规模在这个环境中也呈指数级增长，例如有些企业最开始是两三个人、两三百万的投资，两年之后，其利润就可以到几千万，发展速度很快。
在这过程中，蛇口工业区也在思考把“房东变成股东”的模式，引入风投或是投资入股的形式，来加速提升土地溢价。
硬件设施智慧化，是指为新的产业配套相应的基础设施，不同于过去加工制造业的“七通一平”，当前能够支撑新进产业在蛇口的发展，对配套的要求更高。
社区环境低碳化，在于新规划的片区、建筑都能获得环保绿色的国际认证，这与新加坡纬一科学园的设计不谋而合。
生活休闲国际化，蛇口现已具备一定的国际化基础，常年居住着近8000外籍人士，有多所真正的国际化学校，秉承宜居宜业低碳国际化的发展理念，好的规划、适宜的容积率打造好的社区环境，以独特的国际化区位优势和完善的国际化服务体系，成为深圳甚至华南地区最大的国际化社区。
“再造新蛇口”的转型，产生了诸如南海意库、蛇口网谷等代表“作品”。如今蛇口已成为网络信息、科技服务、文化创意产业的聚集地。其中，网谷一、二期项目已吸引了200多家企业入驻，每平方米年产值已由最初的1500元左右攀升至约3万元。
蛇口3.0时代：加入自贸区，打造国际商务区的新动力
2014年12月26日加入自贸区，标志着蛇口进入一个新的发展征程。此次纳入自贸区的面积是13.4平方公里，纳入的蛇口港区包括赤湾等。凭借强大的区位、物流、交通和制度优势，蛇口将进一步拉近与香港乃至世界的距离，加速蛇口商务化进程。
1.单一产业向产业协同模式演进
以互联网和物联网为核心的蛇口网谷，以创意文化产业为核心的南海意库，以城市商务、休闲、生活方式为核心的“海上世界”，在共同“再造新蛇口”的同时，也构成了产城融合的强大能量。
与其他房企疯狂拿地、全国范围大规模兴建住宅项目的单一产业模式不同，蛇口工业区正在践行独特的产业协同发展模式。
具体说来，网谷大力推进的是招商旗下金融业务与产业园区内企业的对接，实现房产一体化的综合配套和类物业的一体化集成服务，同时把招商银行微小企业贷款、招商证券中小企业IPO上市服务以及招商资本下的PE、VC做的科技创投基金、风险投资基金组合到一起，为园区内企业提供一揽子金融服务。
而在青岛的“网谷”，园区与地控合资低成本大规模拿地，双方可以各展所长，既有分工又有协同，在单个项目层面和园区总体层面的经营效果都比各自单干整个园区项目更好。双方在园区总体投资与持股比例相近、利益分配均衡，达到多赢局面。
综合性新型园区开发相对于一般房地产项目而言难度高、周期长，但通过与地产控股在各有所长的专业领域的分工与协同，结合基金等金融工具使用，可大幅加快资金周转速度，由此形成招商局集团房地产业务板块在综合性新型城/园区开发运营方面独特的核心竞争力。
与此同时，蛇口划入粤港澳自贸区，直接带动了当地商业物业增值保值，在整合招商局内部资源上，加强与内部金融机构合作，取得招商局平台内的金融支持。而蛇口工业区在工业地产、邮轮母港业务方面的运营优势也将形成明显的价值外溢效应。
2.高新技术与服务业持续扩充、升级
当中国经济增长路径开始从城市化向城镇化转型时，传统开发商开始遭遇发展与转型困境，而城市运营商则迎来了史无前例的机遇。
蛇口在2009年提出的“再造新蛇口”一个很重要内容就是产业升级，重点引入互联网、物联网企业，聚焦网络信息、科技服务和文化创意产业，乘着自贸区东风，产业将在原有基础之上进一步扩充，包括跨境电子商务等诸多新产业。
青岛高新区打造的“蓝湾网谷”，是蛇口工业区网谷系列化产品的第二站，招商工作已经启动，此外“网谷”产品还将被复制到西安、武汉等城市，此外在北京、天津等地也在推进项目发展，例如跟中兴合作的项目就很有战略意义，重视产业的培育能力，作为园区的运营者，形成自己的成长逻辑。
3.内外兼攻，推进深港服务业合作区
从城市特点上来看，深圳全力发展自主创新的高科技产业，大力提升服务业尤其是生产性服务业，在扩大内需方面，由过往的立足深圳、强调面向海外变为内外兼攻、更加注重国内市场。这两者的结合，形成前海深港服务业合作区，大力吸引香港服务业以深圳为桥头堡北进大陆市场，而蛇口也可因此大量获取了境外高端客户在此工作、消费、居住。
在积极参与深港合作中，蛇口工业区致力于将蛇口发展成为深港高端服务业和创新产业合作的先行区，除了完善的水、电、三网合并、码头服务、水陆客运、出租、酒店等综合配套服务体系，还积极开展科技创业投资，包括信息技术、通讯服务、软件产业和生物工程等。
与此同时，蛇口工业区还负责了招商局在前海湾保税港区、光明科技园、青岛蓝湾网谷、厦门邮轮等重大项目的实施。
以新蛇口的定位，其国际化的顾客、产品和服务内容、水平、价格、数量乃至市场的地理空间范围，皆超脱蛇口，覆盖了半个深圳甚至整个珠三角地区。在这个前提下，蛇口工业区开放性地引进了国际一流的专业房地产开发、运营商和各行业专业机构，并与之在大型文化娱乐、标志级写字楼、顶级酒店、高级服务式公寓、特色商业与餐饮等相关项目的投资、运营等方面进行合作，以此大量吸引境内外商家和顾客专门来蛇口，同时也分担了财务负担，降低了投资风险。
杨天平提到，加入自贸区后，蛇口工业区重在搭平台，聚集各种资源，同时因地制宜推进好的样板复制。例如，对国外的娱乐、文化类产业的地区政策会更宽松，产业结构会做一个调整，与此同时，跨境电商的想象空间也会大很多，与香港也会有一个更好的互动，与更多的香港商业机构深入联系。
4.“港口地产+邮轮产业”形成独有商业模式
蛇口拥有南中国最大的邮轮母港，建设3个泊位，可停泊22万吨级的邮轮，除了提升深圳现代化国际化滨海城市形象，还有利于完善城市功能。杨天平提到，游轮本身是现代服务业，也是高端制造业，是国家扶持的产业。游轮涉及的行业很多，包括金融支持、跟船舶有关的供应、修理，与船舶运营有关的酒店，等等，这些产业招商局都有，游轮的产业链运营和升级，都有很大的发展空间。比如跟美国嘉年华合作邮轮产业，吸引更多企业进来。
招商局集团是国内最大的港口投资企业，与所有的沿海港口及部分沿江港口关系紧密，随着这些港口像蛇口一样进入产业转型升级期，借助招商局优势，以港口地产推动邮轮码头的土地获取和运营发展，将形成独有的商业模式。
杨天平表示，“我们在自己重新定义自己，蛇口将是一个自贸区，是一个崭新的商业区、商务区。”在自贸区这个大战略实施的过程中，蛇口很有可能成为重要的枢纽港，其产业规划和城市形态已经向深港一体的城市前景和未来全球城市竞争的格局开始了提前布局。
5.创新文化服务业，标榜国际商务形象
在蛇口工业区的国际化商务区发展过程中，杨天平可谓蛇口的“第一营销官”。无论是2013年底的第五届深港城市/建筑双城双年展，还是2014年底的首届深圳蛇口创意论坛，都显示了蛇口面朝世界时的巨大吸引力和文化吸附力。
其中不得不提的是，双城双年展在定位为“价值工厂”的浮法玻璃厂举办，得到了国际社会的高度认可，浮法玻璃厂作为全国第一条浮法玻璃生产地，其诞生时对中国玻璃工业发展产生了革命性影响，如今面临产业升级，再重新对其进行定义，将其改造过程和成果作为该届展览最大作品，衍生出新的价值。该双城双年展邀请了来自世界各地的逾30个项目伙伴，规格和档次都非常高。
2014年底在蛇口举行的首届深圳蛇口创意论坛，云集中法两国近百名专家学者和精英，蛇口再一次站在中国经济发展和全面深化改革的最前沿，展现了作为中国面向世界的创意实验室所展现的活力。该创意论坛上还启动了面向未来的蛇口创意学谷项目。
目前蛇口工业区正致力于打造“艺术能量中心”全新业态，实践“自贸蛇口”商务的创新之举。在可预见的未来，蛇口将逐步完成从工业区到国际商务区的华丽蜕变。
6.加速异地扩展，园区样板复制
蛇口工业区也积极在异地寻找新的城区/园区项目，获取未来发展空间，实现可持续发展，除了深耕细作老园区外，必须不失时机地持续开发新区。
关于区外发展，蛇口工业区积累了三项经验：一是关键或重要的时机或窗口，二是单个园区的开发节奏，三是多个园区的组合开发节奏。单个园区开发节奏的决定因素，一是园区开发的典型过程及其现金流特征与标准模型，二是公司的业务发展速度与财务状况之间的平衡。
通常而言，一个园区物业产品开发运营的全过程可大致分为策划设计、施工建设、收租经营（或有）、出售变现四大环节。一个典型的园区开发项目的规模假定为80~100万平方米，可分为四阶段来发展：一是洽谈阶段，耗时6~12个月；二是策划规划及初步开发阶段，耗时1.5年~2年；三是大规模开发与回收阶段，耗时3~5年；四是持续小量开发与大量回收阶段，耗时3~8年，财务规划中暂按5年计算。全过程耗时约10年或更长，主要依园区规模而定。
36年来，除开发和建设蛇口，蛇口工业区开发和建设了蛇口11平方公里的土地，还分别在青岛、北京、上海等多个大中城市投资开发了40多个大型地产项目，累积开发面积超过1500万平方米，已成为中国最具实力与发展潜力的大型园区综合开发运营商。
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