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【明源云采购小篇说】精装修并不是简单的毛坯房加装修，需在住宅主体施工动工前进行住宅一体化设计。如何大批量做好精装修工程?明源君结合万科的实践，从整个工作流程和精装修质量管控两个方面来解读这一问题。
批量精装修的四个关键阶段和工作流程
一般来说，精装修工程主要分为四个关键性的阶段：
第一个阶段是确立目标，即进行产品定位。
首先，根据公司项目整体规划来确立产品定位。其次，通过寻找同一档次的标杆企业样板间，对其进行学习，然后进行成本拆分和设计优化，找到适合自己公司的全装修方案。
通过确立目标，可以统一对项目的定位认识，从而尽可能保障精装修从定位到设计方案转化的一致性。
上图为产品定位阶段的工作流程
第二个阶段是直观感受阶段，即打造销售样板间。
通过样板间打造来确认精装的最终效果和材料部品。而采购部可以根据部品清单来启动采购策划。
在销售样板间对外开放之前，可以组织公司内部体验和评估，通过收集大家的意见，修改全装修方案和样板间。这种提前进行内部体验的做法，便于施工图纸设计的进一步优化。
上图为销售样板间精装阶段的工作流程
第三个阶段是发现问题，这时需要打造一个实楼样板间。
通过打造实楼样板间，可以在招标前为大面积精装修施工单位的选择提供参考依据。不仅如此，销售样板间反映不了实际装修过程中会遇到的土建、水、电、设备等配合问题，而通过实楼样板间，这些问题将一一暴露。
而不同于销售样板间只选取最佳户型，实楼样板间能囊括进销售的所有户型。这时，企业可根据装修阶段反馈的问题进行图纸的修改，从而减少大面积施工阶段可能出现的问题、降低设计变更及洽商的出现率。
这样做的最大好处是，有效降低设计变更率，将所有可能发生的问题消灭在大面积精装修开工之前。
上图为实楼样板间精装阶段的工作流程
第四阶段就是大面积精装修了。
这一阶段的关键点包括：1、精装修单位、材料部品进场准备;2、土建与精装工作面的交接;3、大面积施工工程质量的控制;4、成品保护;
上图为大面积精装阶段的工作流程
精细设计和深化节点设计是批量精装的重中之重
对于大批量精装修：
首先设计是源头，精细的设计及深化节点设计是重中之重;
这里面，尤其要关注的是水电(包括弱电等)点位配置，各种点位定位是否合理，是否会出现交叉遮挡等等，都应该在设计阶段就要用简单、明晰的图纸文件来反映出来。
第二，要明确施工管理中的难点，总结经验，形成固定标准。
第三，采购至关重要。实现大批量精装修的一个前提条件是材料标准化，通过批量采购装修材料，不但可以降低成本，还可以进一步统一同一材料的标准施工节点;
例如万科的材料标准化的系统就分类为：玄关系统、厅房系统、餐厅系统、卧室系统、书房系统、厨房系统、卫浴系统、阳台系统、存储系统、部品安装、公共区域精装修;
第四、成本控制，设计交底工作、实楼样板间、公司内部验收等工作可以有效地避免大面积施工带来的设计变更及洽商。
精装中常见的质量缺陷及控制措施
(一)部品位置不合理
1.主卧室照明开关面板布置位置不合理
问题描述：主卧室照明开关面板布置位置不合理，不方便业主使用。
解决措施：今后设计中充分考虑到使用功能的要求，尽量设置靠近在床头两侧.
2.卫生间马桶上面的插座设置不合理
问题描述：预留插座的作用仅限于电动坐厕。业主想要使用时应是插明线，因插座位置太高(1500mm左右)，观感效果差。
解决措施：把插座降为底口高为坐厕水箱下口侧边离地800mm。这样既保证使用功能，又降低视觉的不利影响。
3.开关面板跨两块面砖
问题描述：卫生间预留开关、插座位置时墙面做法未定，施工时又未考虑面板骑缝问题，造成开关面板跨两块面砖。
解决措施：卫生间水电施工时，应先明确墙面装饰做法，并根据墙面装饰做法排版、弹线，预留开关、插座位置应居中或齐边，保证观感效果。
4.厨房微波炉插座距离远
问题描述：客户习惯于摆放微波炉的地方没有插座，使用不便，电线经过灶具有危险;
解决措施：充分考虑微波炉、电饭锅等小家电位置及电源设置
5.卫生间内等电位设置不合理
问题描述：土建施工时无全装修室内设计图，按原电气图预留了等电位箱位置。全装修室内设计时很难保证将等电位箱隐藏起来，造成其出现在明显的地方，与周围环境不协调。
解决措施：施工图应综合全装修设计，提前确定设施位置，将等电位面板预留至有台盆或坐厕下部墙面，使有限的空间得到净化。
6.灯与浴霸的位置不合理
问题描述：筒灯与浴霸不在同一直线
解决措施：调整在一条直线上。另外，淋浴头上方不能设置筒灯。
7.手纸环没有装纸空间
问题描述：无法安装手纸;
解决措施：设计定位，交底到安装工人，按图施工。
8.终端箱分散、无序
问题描述：很多户型强弱电终端箱放置在入口墙面上，严重影响了玄关处的观感。
解决措施：建筑设计阶段注意终端箱的放置位置，除可视对讲与安保外，其它均设置在储藏室内较好。
9.厨房门扇磕碰冰箱
问题描述：木门扇与业主安装的冰箱冲突，把手撞击冰箱门表面，门碰起不到作用。
解决措施：1、预留足够的冰箱位;2、厨房设置推拉门
10.空调挡窗帘、直接吹向床
问题描述：空调位置与窗帘冲突、卧室空调正对床头。
解决措施：空调孔尽量设置在外墙，空调插座位置适中，上部预留空调内机位。
11.暖气片位置与空调口位置冲突
问题描述：客厅暖气片挡住空调孔。
解决措施：暖气的设计应统一标准化，且在审图阶段应把相关专业的人员组织到一起进行审图，避免不同专业之间冲突，产生缺陷。
12.阳台门碰撞晾衣架
问题描述：阳台门为平开门，业主使用后发现开启门影响晾晒衣服。
解决措施：将平开门更改为移门，即不占空间，又不影响晾晒衣服。
13.洗衣机龙头位置妨碍放置洗衣机
问题描述：洗衣机龙头距地30公分，实际洗衣机的标准高度为85公分，业主安装洗衣机不便，整改容易破坏防水、墙砖。
解决措施：调整距地110公分左右，同时插座调整为防水型。
14.坐便器不居中、周边空间狭促
问题描述：预留座便孔与橱柜、浴屏设计定位不交圈，使坐便器不居中不美观，且距离橱柜、淋浴房门太近，业主使用时感觉局促;
解决措施：1、卫生间装饰施工时，对座便、淋屏、橱柜等设施同时进行定位，保证坐便器位置居中，或中心距周边设施距离为不少于500 mm。2、户型设计时适当增加卫生间面积。
15.卫生间门扇与坐便器间过近
问题描述：有人在卫生间内如厕、洗涮时，门开启就会磕碰到;
解决措施：1、小卫生间采用推拉门可以有效地利用空间;2、设计时适当增大卫生间面积，从根本上解决问题。3、还应考虑避免磕碰暖气。
16.卫生间木门套直接落地
问题描述：厨卫门套直接落地,长期如此容易使门套受潮起皮、变形、腐烂;
解决措施：门套下嵌过门石或地砖阻隔地面的湿气。
(二)部品选择不理想
1.厨房、储物间门无需配置带钥匙锁具
问题描述：厨房、储物间没有私密性要求，不必采用卧室标准
解决措施：后期取消带钥匙锁具;应根据房间使用功能选用不同锁具
2.淋浴地漏尺寸过小，容易堵塞
问题描述：淋浴地漏尺寸小，容易堵塞;
解决措施：选用较大尺寸地漏。
3.镜前柜、橱柜铰链容易受潮生锈
问题描述：卫生间镜前柜和橱柜湿度大、酸碱度高，五金件极易生锈断裂、脱落;
解决措施：采用品牌不锈钢五金件。
4.电话、网络面板未合并在一起
问题描述：电话、网络插座各自单独设置，既浪费资源又不简洁;
解决措施：统一使用电脑、电话二合一插座，即节约成本又减少了墙面插座的数量。
5.批量精装修施工时，瓷砖容易出现色差
问题描述：批量精装修施工时，消耗量最大的瓷砖极有可能出现色差
解决措施：首先，要准确地计算瓷砖面积，包括各种排版损耗和施工损耗。其次，厂家那边，若改变色号时我们必须要求其提前通知。最后，每种色号的瓷砖最好备货1%左右。
6.窗台栏杆位置影响了窗台利用
问题描述：影响客户窗台的利用，开窗也不方便，即使自行拆除也会留下洞口;
解决措施：贴近窗户安装。
7.厨房水槽没有溢水口，有隐患
问题描述：细水槽没有溢水口，水满会溢出，尤其业主外出期间忘记关闭头，一旦供水持续外溢，而厨房没有地漏，造成室内地板家具等损失
解决措施：选用均有溢水口的双斗水槽。
8.餐厅灯具选用不合理
问题描述：餐厅灯采用的射灯瓦数过大，灯发出热易造成灯罩破裂，另外镀铬的灯罩容易生锈。
解决措施：采用其他形式灯具。相关规范涉及电气专业节能的有三点：A.室内装修不宜使用非节能型灯具(尤指射灯)，但此条款为非强制性条文;B.室内装修在验收时，增加单位功率密度(<7W/平米)一项，此条为强制性条款;C.验收时，单位面积照度(非工作间<100勒克斯)亦为强制性条款。客厅为30平米，那么客厅所有照明灯具的累计功率不能超过210W，射灯为50W/个。
9.提拉式排水使用不便
问题描述：提拉式洗手盆使用起来不方便，易损坏
解决措施：将提拉式洗手盆改为翻板式。
(三)饰面工程不美观
1.地板未设置分隔条，收缩膨胀起鼓
问题描述：户型面积大，地板连续铺设过长，膨胀起鼓;
解决措施：在功能分区处留出伸缩缝，设置分隔条
2.户内木门地面石材与地板间的高差
问题描述：各房间高差不统一，小尺度高差更易磕绊老人、儿童;
解决措施：地板、石材、地砖成活标准要交圈，选用同一标高。
3.衣柜下口踢角线收边不合理
问题描述：线在推拉门滑轨处断开，造成移门关闭后同踢脚线有6厘米的间距，视觉效果差。
解决措施：在设计此类衣柜时，衣柜侧边的柜板做到与滑轨外侧平，这样踢脚线可以直接收到柜板，避免留缝。
4.柜门与门套间隙大
问题描述：玄关柜柜门与门套顶沿缝隙过大
解决措施：入口玄关柜顶部轨道挡板加厚，以消除柜门与套之间缝隙过大问题。
5.厨房台面上马赛克出现“半砖”现象
问题描述：马赛克排布未考虑后施工的橱柜台面挡水高度，出现“半砖”现象。
解决措施：施工前用墨线弹出台面后挡水的高度，然后再进行铺贴施工。
6地板空鼓，成品保护不好
问题描述：木地板空鼓、木地板与砖的接驳不平主要是地面水泥砂浆不平造成。有划痕。
解决措施：保证前期地面施工的精准性，并且注意成品保护。
7.厅抛光砖有划痕
问题描述：厅抛光砖存在划痕。
解决措施：厅抛光砖在施工过程中要求注意保护
