开发商以房抵款 你如何接招？

 

开发商付款压力大，提出抵房，你愿意接吗？ 不要，他自己都卖不出去，我怎么卖？ 不要，我们是创业型公司，打钱过来再下单。 员工工资、水电费、材料费，哪个都不能拖，他再不打钱过来，我不是很惨？ 哪种情况会接？哪种不会接？ 不考虑商品房，地段好的商铺倒是可以 一线大城市的房子还行 开发商现金流不好的最好不要接   可能存在风险 尽管从普遍意义上讲，开发商与供应商之间的以房抵款协议，以及供应商与第三人之间的商品房买卖合同均合法有效，但不可否认，这种操作模式，也潜在着极大风险。   1、假如工程尚未竣工，因此签订开发商折抵给建筑商的商品房属于期房，双方签订的合同为商品房预售合同。假如开发商还没取得商品房预售许可证，在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同，而且也无法到房管局备案，买房人权益难以保护。   2、供应商需要审查该商品房在建工程是否为银行设置了抵押权。根据最高院关于担保法的司法解释第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”因此，如果存在抵押权，抵押权人实现抵押权时将会使建筑商难以现实的获得房屋所有权。   3、供应商以房抵款目的不是获得房屋所有权，而是通过出售商品房获得现金。在现实中，为了避免繁琐的过户手续和交易税费，建筑商通常并不要求房屋过户，而是委托开发商或销售公司销售房屋，并由开发商与购房人签订商品房买卖合同，开发商将收到的销售款返还给建筑商。   这种操作模式虽然比较简单，但是存在较大的法律风险。如果供应商买的是期房，则存在着期房再转让受限的法律问题。如果供应商买的是现房，则存在房屋未经过户，供应商委托他人销售商品房的效力问题。   同时，如果开发商不诚信，未将收到的销售款支付给供应商，则供应商将面临着钱财两空的风险。   4、另外，如果达成以房抵款协议，则视为双方重新达成还款协议，还款期限视销售情况而定，供应商难以再行使工程款优先受偿权。   如何规避风险 1、以房抵款协议约定要明确、具体。实践中，发生纠纷往往就是因约定不明确，如抵款房产的位置、面积、单价、交付时间、办理产权的时间、委托办理产权的事宜、违约责任等。只有权利义务清晰、明确了，才能避免不必要的纠纷，以及降低供应商的交易风险。   2、不要过早签订以房抵款协议，不得已时，最好在工程决算后再签订协议，尽量避免因烂尾楼工程所带来的风险。   3、及时向相关登记机构申请预告登记，防止开发商“一房两卖”，该防范措施同样适用于向供应商购买抵款房产的第三人。   4、第三人慎卖期房，尽量待工程竣工验收，至少在开发商已取得预售许可证后，方宜购买，否则，交易风险极大。   5、交易过程中，向开发商要求查看“五证两书”（ 《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》 ）、（ 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 ），开发商必须提供，这种在一定程度上可以识别开发商在项目规划，周边配套上是否存在虚假宣传。   如果发现开发商在项目规划和周边配套存在疑点，可进一步在政府建设主管部门或规划局查询城市规划图，其载明的周边规划才是最权威的。 如果接了，该如何盘活 对此，某供应商表示，“抵房或者抵商铺或其他，要供应商根据自身资金链看，如果资金链充足，房子地段好，可以持有，几年后再出售。如果资金链不足，就争取容易出售的房子，或者想办法把房子卖到理想价格了，也不可能跟开发商耗着”。   诚如其所言，由于供应商本身在资金链以及与开发商合作规模也有差异，因此对于抵押房也需要不同的处理方法。一般来说，房产的盘活主要有出让、出租、抵押、托管几种形式。   出让与出租是最基本的两种方式，根据房子的价值，供应商可以自主的选择处理方式。假如业主无大的资金压力，而房源又具备一定的升值空间，出租是一个不错的选择。假若业主本身急需用钱，而被抵房屋价值又高于货款，业主可以选择出售甚至于将房屋二次抵押，将房子转让给上游供应商，以支付原材料的费用。   抵押套现主要指，将房屋为抵押，去获取相应的先进。目前，将将房屋进行房产抵押的行为主要在银行、小贷公司或者P2P网络平台进行。   银行上，因为国内房价上涨速度惊人，所以房产作为固定资产去银行进行抵押一般都比较容易通过贷款审核。此外，房产抵押贷款额度也比其他的商业贷款要高出很多，利息相对无抵押贷款来说，也要低很多的。银行房产抵押贷款的利率一般在6%以上，但是其贷款要求也是最严格的，审核流程较长，放款时间一般超过20个工作日。   小贷公司房产抵押贷款流程简单，放款时间快，一般3-5个工作日即可拿到款项，可快速解决急需用钱的需求，但贷款利率较高，按照央行现行规定，小贷公司贷款利率上限为基准利率的4倍。   P2P网络房产抵押贷款手续便捷、放贷灵活，足不出户在家就可申请，一般一个星期之内即可拿到贷款，不过，P2P网贷仍属于民间借贷范畴，融资金额较小，贷款利率也不低，一般在10%以上。   托管拍卖是指将房子委托给信托公司经营，在一定条件以及期限内，实现托管资产的保值增值。   相对于其他信托产品，房地产信托投资基金产品收益率更高，出现展期、收益率和本金都得不到保障的概率很小。不过,房地产信托融资的成本亦在不断攀升。   因为，对于房地产信托来说，抵押物多数为固定资产和地块，如果抵押物是住宅和公寓，由于单价低，还比较好处理，但如果是写字楼等商业项目，这些项目都需要大资金量的买家接受，处理起来就没有那么容易了。