企业房屋建筑零星维修合同招标与管理

某集团公司是一家以机械制造为主的大型国有企业，工厂占地面积800余亩，生产经营性房屋建筑物面积约21万m2，房屋资产价值达13.33亿元人民币。资产总额大、种类多，每年投入的日常修缮保养资金达500万元以上。通过年度房屋零星维修施工合同招标和管理，使得房屋维修管理工作十分规范，同时节约了维修资金，取得了实实在在的经济效益。
　　房屋零星维修具有不确定性、种类零散性和费用小额性等特点，选择施工单位和项目管理的难度较大。采用招标的方式选择施工单位十分有必要，并且通过前期策划和过程控制是可以实现的。
　　第一、通过招标的方式选择施工单位，签订年度维修合同，能确保维修队伍相对稳定，有利于开展质量、安全和进度控制等项目管理。房屋零星维修具有不确定性、种类零散性和费用小额性等特点，但因零星维修工作往往比工程项目中最小计量单位——工序还要零碎，采用定额或清单计价都不便于准确计算维修费用。施工单位也因单次施工组织难、窝工、材料浪费和额度小等原因虚高报价。基于此，不论是职能部门还是专业的造价咨询公司都难以对结算合理准确地审核，结算一拖再拖，纠纷不断。最终造成的局面是一方面企业集团修缮改造成本虚高，另一方面施工单位因赚不到合理利润而不愿长期合作。维修项目质量验收往往也没有现行标准，没有质保期限，对于施工质量的判定，对于因质量缺陷返工重修的认定缺乏依据。如果施工队伍不稳定，维修时间和质量都难以保证。
　　第二、采用招标的方式选择施工单位可以充分引入竞争，选择真正具备实力和管理经验的施工单位。从全年来看，工程费用总额会达到几百万元甚至上千万元，使得参与竞标的施工企业在投标阶段往往会比较理性的对待清单报价，从而尽可能依据市场和自身实力据实报价。
　　第三、虽然单次维修费用极低，但是全年维修次数多，积少成多年支出费用总额会比较大。为避免大额资金化整为零，处于无制度约束的失控状态，必须通过一系列管理制度加以规范。通过招标管理可以将全年零星维修费用的使用实现集中审批、集中审核、集中支付。
　　既然房屋建筑零星维修合同招标如此有必要，那如何做好招标工作及项目管理呢？
　　首先，在每年年底进行年度房屋零星维修施工合同招标，确定施工单位，签订年度施工合同。
　　对企业集团所涉及的上千项维修项目做出年度费用概算，依据上一年维修的主要项目和数量，估计本年度维修项目和工程量。对于极少出现的维修项目，可将其工程量暂定为1单位（如1m、1个、1m2、1t等）。据此内容编制详细的项目清单，邀请3~5家施工单位针对项目清单投标报价。施工单位依据自身能力和中标期望对所有项目清单逐一填报价格。评标时，对随机抽取评标项和固定评标项进行详细评审，上一年主要维修项目应列为固定评标项。将评标项目清单和工程量，当场套入施工单位的投标报价中，汇总后低价中标。一旦确定了中标单位，其报价将作为本企业集团房屋零星维修单价信息库，单价全年有效且不得以任何理由调整。中标人承揽全企业集团所属子（分）公司维修业务，若维修实施中遇到单价库中没有的项目，由施工单位先行报价，经双方协商一致后再组织实施，并将该维修项目单价增加到维修单价信息库中。维修工作完成需确认其工作量，结算时将所有工程量逐一乘以对应合同单价，汇总后确定每次结算费用。应强调的是，如此操作实务应在招标文件和合同条款中明确体现。
　　将工程造价确定工作前移，先将价格谈判确定，再进行施工，做到施工前就确定工作单价，又能简化程序，提高工作效率。
　　其次，应做好日常维修项目管理工作。维修申请单位、资产管理部门应做好审批、计划、施工组织等工作。有必要结合企业集团实际情况制订《房屋建筑物维修管理办法》，确定房屋维修管理的组织机构和管理职能，规范审批流程，明确施工单位选择方式和规范施工管理活动，规范验收和结算工作，将房屋维修管理工作的方方面面纳入到系统管理，真正形成一个管理体系。
　　最后，做好验收和结算等合同管理工作。维修项目完工经施工单位自检合格后可提出验收申请。一般维修项目验收内容应包括审查项目实施的合规性、审核合同完成情况、检查工程质量、安全控制是否符合合同约定、审查竣工资料、复核工程量和工程造价等。
　　综上所述，房屋零星维修招标是有必要且是可以实现的，通过房屋零星维修合同招标和管理可以进一步丰富企业精细化管理。