万科vs万科：多取向对标，让成本瘦成一道闪电
时间：2015-01-15 10:08:41
来源：明源地产研究院
作者：王亚辉
不同于苹果手机的广告语“一直被模仿，从未被超越”，房地产标杆企业万科的奇特性体现在它“一直在模仿，久未被超越”。说它“模仿”，并非称其未加创意，而是说它一直在学习标杆，从索尼到新鸿基到帕尔迪，到现在万科已经成为众多同行学习的标杆，并已连续5年登顶中国房地产年度销售榜单了。正是由于万科的虚心求教，冷静思索，强于执行，才让其成长为如此庞大而伟岸的身躯。那么，具体在成本管理领域，它是如何通过对标不断提升自己的呢？
对标管理又称标杆管理，在上世纪90年代与企业再造、战略联盟齐名的三大管理方法，有利于企业不断认识自我、完善自我、超越自我，不断深入查找和分析自身不足，达到节支增效、提升竞争力的有效路径。
万科的成本管理也在不断横向、纵向对标，本文将解读万科自我成本对标的效果、经验与执行落地策略，而万科与其他房企的成本对标经验，本文将例举万科与招商地产的成本管理对标案例，希望提供一些借鉴。
一、多城市成本对标：北京万科限额设计经典案例
以万科北京区域2011年项目设计成本的对标为例，该案例调用了其在北京区域多个城市，在限额设计方面有系统的对标描述。
万科首先编制了7个对标指标，包括：标准层钢筋含量（kg/㎡）、标准层混凝土含量（m³/㎡）、窗地比、地下汽车库层高（m）、地下车库平均面积（㎡/车）、地下室钢筋含量（kg/㎡）、硬景面积比例。确定这7大指标，一是可行且便于前期控制，二是这些指标的消耗量和指标量较大，三是这些指标对成本的影响较大。
据万科数据，这7项指标发挥经济效益后，单方成本减少了145~260元，而按开发量500万㎡计算，成本总降低额约为10亿元。这一对标各自带来的成本减低数据如下表：
需要说明的是，上述测算结果的基础值为：高层产品容积率按2.5设定，住宅建筑面积为10万㎡，景观面积2.5万㎡，地下室面积2万㎡；钢筋综合单价6元/kg，含制作安装，钢筋含量每减少1kg，单方成本降低6元；混凝土综合单价为700元/m³，含制作安装及模板，混凝土含量每减少0.01m³，单方成本降低7元；铝合金/塑钢门窗综合单价500元/㎡，门窗比每减少0.01，单方成本降低5元；地下室层高每降低250px，建造成本降低约1%，即地下室单方25元/㎡，单方成本降低5元；硬景400元/㎡，软景150元/㎡，硬景每降低1%，景观单方降低2.5元，单方成本降低0.62元；地下车位平均面积每降低1㎡，单方成本降低12.5元（500×2500/100000=12.5）。
7大指标的自我优化指标控制原则如下表所示：
首先以标准层钢筋含量和砼含量指标为例，不同城市不同高度的指标限额不同，如下表所示分别为钢筋含量和砼含量。其中钢筋含量指标中，再改项目可增加1kg/㎡；含钢量以层高2.9m为基准，每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/㎡；天津场地土为III、IV时，指标同北京；括号内数值为结构转换时标准层含钢量限额。
对于标准层含钢量而言，要考虑不计面积部分。含钢量=上部标准层所有钢筋/（计容积率面积+不计容积率面积），即计量所有发生成本的建造面积，从而更准确、可评估，不计容积率面积的类型和成本测算面积计量比例如下表：
其次，对于窗地比而言，其计算公式为：窗地比=门窗洞口面积/①+②+③，其中①为住宅部分可售面积，②为赠送落地凸窗的房间面积，③为负责封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）。
再次，地下室车位平均面积为：地下室全部面积÷地下室汽车停车总数。而影响地下室停车效率的三要素包括柱网、设备用房、人防口部，如下图：
在对标上，要注意包括决策、操作和技术三大层面，分别对应项目的各个阶段。其基本步骤和控制要点如下图所示：
二、同项目自我对标：北京金隅万科城二期成本优化
北京金隅万科城二期，方案做了自我优化，最终实现了地下750万元、地上2800万元的成本优化。
1.方案优化前的4大问题
北京金隅万科城二期方案优化前的总平面图如下：
问题1：第7000平米人防分散建在5栋塔楼下方，专用人防，平时没有使用功能。
问题2：分别设3.5个地下车库，总面积11730平米，停车447辆，停车效率低，且需多做三条汽车出口坡道。
问题3：为了室外地面与半地下室顶取平，各塔楼底座均垫高了1.5米，很是浪费。
问题4：住宅外墙和大部分内墙全部采用钢筋砼受力墙，巨大浪费。一方面增加钢筋混凝土造价，另一方面，建筑刚度非常大，又会增加地震力，反过来进一步又提高了钢筋混凝土的造价。
2.自我对标后方案：从地下室和上部建筑墙体着手优化
对于地下室的优化，首先，针对问题1，7000平米人防分散布置，设5个防护单元、10个人防口部，效率低，若正常集中布置，设4个单元8个口部即可。人防集中设置，平时可做汽车库。人防地下室与半地下车库紧邻布置，既省了3条汽车坡道，又在地下停车总数不变的情况下，少做了约6000平米的半地下室，节省了大量成本。
其次，半地下室集中布置。仅做一块靠场地边缘的半地下车库，使90%以上的场地保持平整，既有利于布置道路、消防及登高面、景观绿化等，又可以避免因抬高楼座而投入的土方成本。
再次，各塔楼首层地坪不再抬高。
具体优化如下图所示：
对于上部建筑墙体的优化，建议采用普通外墙做法，即钢筋砼墙体仅是计算要求即可，其余用砌体填充墙。墙地比由7.5%降到合理范围（4%~4.5%）。
北京金隅万科城二期面积约18.8万平米，通过上述优化：
一方面，地下室直接减少土建成本约750万元（如下图所示），少做了半地下室面积约6000平米，停车率从44平米/辆优化到29.6平米/辆。
另一方面，上部墙体优化墙地比从7.5%以上优化至正常范围4%~4.5%，每平米优化成本约为150元，减少成本约2800万元。
与同行的对标，在于发现自己的优劣势，从而指导自己更好地取长补短、扬长避短。以2011年上海区域作为对标样本，以下从组织架构、人资配置、职责范围、管控模式、考核结算上进行对标。
1.成本组织架构与人资配置
2011年万科上海公司与招商地产上海成本部的组织架构和人力资源配置情况如下表：
从上表可知，2011年万科上海成本部的人均产值为招商的2.2倍。可以了解的是，万科成本部非项目成本工程师占部门总人数的比例约为38％，主要负责部门成本数据的积累、分析、市场价格的收集调研、其他部门的成本配合（如配合采购部招标、配合拿地测算等）、案例分析总结、部门其他工作等。
2.成本职责范围与管控模式
上海万科与上海招商的成本工作主要职责范围及管理模式如下表：
通过对比，从工作内容及管理模式上，招商成本部的大部分工作精力放在上述万科的第一项，日常成本管理工作中，招商主要采用招标的方式，在项目开工中前阶段主要精力放在招标配合、标底、限价、标书分析上，目前已开始采用总包及景观战略单位委托，并开始逐渐将成本工作重心前移，但由于各项目分期开发，招标结算工作重复穿插进行，放在前期设计阶段的成本预控、成本数据的积累、市场价格的掌握等方面的精力还不够。
上海招商与上海万科的成本权责划分对标如下表：
通过以上权责划分对比可以看出：上海招商需总经理审批的事项较多，加大了总经理的常态事项的审批工作。而上海万科预警及按月审结的权责万科划分较细，需总经理审批的金额较高；日常较多的工程进度付款只需审批到事业部经理。
3.成本管理绩效考核与结算
在绩效考核和结算上的对标如下表：
上海万科与上海招商基本一致，无KPI节点考核内容，但万科成本工程师自己制定的考核目标需按项目的完成节点要求制定，配合好项目的开发，项目部有项目成本工程师40％的考核权重。按月审结，万科要求在预警项目完成后的一个月内审结，并审结全部在OA平台上进行；招商要求在预警完成后一个月内审结，项目结算完成时间更短。
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